* 실질 인수 0원은 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 임차권의 대항력에 따른 잔여보증금 청구까지 해소하고, 그 내용대로 이행되는 경우에 한한 판단입니다. 말소동의만으로 임차인 황신과의 대항력 포기가 당연히 증명되는 것은 아닙니다. 확약 미적용 시 배당 시뮬레이션상 인수액은 19,054,000원입니다.

인천지방법원 2026타경502014. 인천 서구 석남동에 있는 석남리드빌 102동 302호, 전용 55.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 161,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 차태선은 2022년 2월 18일 이 부동산을 거래가 177,000,000원에 취득했습니다. 이후 국세 압류를 시작으로 여러 가압류와 압류가 등기되었으며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 5월 6일 경기광주세무서장에 의한 국세 압류입니다. 그런데 실제 입찰 판단에서는 그보다 먼저 전입한 임차인 황신과의 권리가 중요합니다. 황신과는 2022년 1월 13일 전입하고 같은 날 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021년 12월 28일입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력이 있습니다. 2024년 1월 30일 임차권등기까지 마쳤기 때문에, 매각으로 등기가 말소되더라도 대항력에 따른 잔여보증금 인수 문제가 별도로 발생할 수 있습니다. 이 위험을 해소하는지가 제출된 확약서의 관건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2011년 설정된 새진해새마을금고 근저당권(채권최고액 136,500,000원)은 2018년 11월 8일 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 5월 6일 국세 압류입니다. 그 이후 서울보증보험, 하나은행, 주택도시보증공사의 가압류와 추가 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.77억과 확약의 효과

실제 임차인은 황신과 1명입니다. 등기된 주택임차권의 보증금은 177,000,000원이며, 전입·점유 시점과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

현재 확인되는 다른 실제 임차인은 없습니다. 따라서 확약의 영향을 받지 않는 별도의 임차보증금을 추가로 계산하지는 않습니다. 다만 실제 점유 상태와 임차권 승계·대위관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 91%라는 숫자의 함정

석남리드빌102동 전용 55.92㎡의 확인 가능한 실거래는 2022년 2월 거래 1건, 177,000,000원입니다. 최저매각가 161,000,000원은 이 거래가의 91.0%입니다. 그러나 거래 시점이 오래되었고, 비교 가능한 최신 거래가 부족하므로 이를 현재 시세 대비 할인율로 단정하기 어렵습니다.

확약이 유효하다면 신건 취득금액 161,000,000원은 2022년 거래가보다 16,000,000원 낮습니다. 그러나 그 거래만으로 2026년 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 반대로 확약을 적용할 수 없다면 실질취득액 180,054,000원은 비교 거래가 177,000,000원보다 오히려 3,054,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 매각된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용 3,054,000원을 제외하면 임차인 황신과에게 배당 가능한 금액은 157,946,000원입니다. 이 시뮬레이션에서는 후순위 일반채권자에 대한 배당이 발생하지 않습니다.

예상배당은 집행비용을 추정하고 임차인 우선변제를 적용한 시뮬레이션입니다. 조세채권의 실제 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 실제 채권관계 및 중복 여부를 대조해야 하며, 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 예상배당액이나 인수액은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락 효과가 작다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되지 않는 경우에는 유찰로 최저가가 내려가도 실질취득액이 크게 감소하지 않습니다.

반면 확약이 유효하게 적용되어 해당 임차인의 인수가 실질 0원으로 해소된다면, 유찰에 따른 매각가 하락은 그만큼 취득가격 하락으로 연결될 수 있습니다. 두 경우를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

⑥ 세금 압류와 후순위 채권 — 추가 확인할 위험

등기에는 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 다수 존재합니다. 특히 최초 말소기준권리부터 국세 압류이며, 이후 서울보증보험·하나은행·주택도시보증공사의 가압류가 차례로 설정되었습니다.

일반채권자의 청구액도 상당합니다. 서울보증보험 243,000,000원, 하나은행 203,400,630원, 주택도시보증공사 가압류 269,000,000원 및 경매신청 청구 177,000,000원이 확인됩니다. 다만 주택도시보증공사의 복수 권리 사이에 동일 채권 또는 승계관계가 존재하는지는 관련 서류로 확인해야 합니다. 이들 채권을 각각 독립된 임차보증금으로 취급하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 석남동 석남중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2011년 6월 7일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 치장석재 등으로 마감되어 있으며 상하수도·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지입니다. 남측 포장도로에 접하고, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(다락방지구)에 속합니다.
• 규제. 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 취득 주체별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 표본이 2022년 1건에 그쳐 현재 시장가격과 매도 소요기간을 평가하는 데 제약이 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 주택임차권등기를 대상으로 하는지, 대항력 및 미배당 보증금 청구까지 포기·해소하는지 확인해야 합니다. 제출 사실만으로 모든 권리의 포기를 단정할 수 없습니다.
• 실제 임차인과 승계관계 확인. 황신과의 권리와 주택도시보증공사의 대위·승계관계를 대조하고, 확약서의 법적 효력이 해당 임차인에게 미치는지 확인해야 합니다.
• 배당 및 조세채권 확인. 국세·지방세 등의 법정기일, 배당요구, 당해세 여부를 확인해 예상배당액과 미배당 보증금이 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 실질취득액으로 가격 판단. 확약 미적용 시 신건 실질취득 추정액은 180,054,000원입니다. 유찰 시에도 약 1.8억 수준이 유지되므로 최저가만으로 할인 매력을 판단해서는 안 됩니다.
• 현재 시세 조사. 2022년 거래가 177,000,000원만으로 현재 가치를 판단하기 어렵습니다. 주변 유사 다세대의 최근 거래, 호가, 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 명도 조건을 확인해야 합니다. 임차권 말소와 점유 이전은 별개의 절차일 수 있습니다.
• 관리비 및 추가비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 미납 공과금, 수선 필요 여부 등을 확인하고 총 취득비용에 반영해야 합니다.
• 입찰기일 및 원본 대조. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 가격을 바꾸는 경매”

인천 석남리드빌 302호는 말소기준권리만 살피고 끝낼 수 있는 단순한 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 황신과가 존재하고, 보증금 177,000,000원이 신건 최저매각가 161,000,000원보다 큽니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 이 사건의 중요한 차이입니다. 확약에 의해 대항력에 따른 잔여보증금 인수까지 해소된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 반대로 말소동의의 범위가 임차인의 대항력 포기까지 미치지 않는다면 신건에서 19,054,000원의 인수 가능성이 남고, 실질취득액은 약 1.8억으로 높아집니다.

가격 판단도 신중해야 합니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022년의 177,000,000원 1건으로, 현재 시세를 판단하기에는 표본이 부족합니다. 여러 조세 압류와 가압류가 존재하고, 8세대 다세대주택의 환금성도 별도로 살펴야 합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약서 원문으로 대항력 및 잔여보증금 청구의 해소 여부를 확인하고, 조세채권 배당과 현재 시세까지 검토한 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 효력과 실질취득액입니다.