수원지방법원 2024타경4832. 경기도 평택시 신장동 화신노블레스5차 1층 104호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)이며, 지하 4층·지상 14층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 민주영이고, 2017년 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 근저당 채권최고액은 399,600,000원, 경매 청구금액은 310,037,370원입니다.

등기상 말소기준권리는 2017.02.17 설정된 근저당권입니다. 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 기존 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기상 권리인수 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가 당시 공실이라는 기록과 현재 점유자가 없다는 사실은 별개입니다. 내부에 자재 및 생활용품 등이 적치된 사실이 확인되어 있어, 실제 인도와 내부 정리 상태를 반드시 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

권리구조의 핵심은 2017.02.17 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 399,600,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.24 기입된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 최초 소유권보존 이후 설정된 신탁등기는 2017.02.17 이미 말소되었습니다.

② 점유·임차 관계 — 공실 기록과 실제 인도는 별개

확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 본건은 공실이며 내부에 자재가 적치된 상태로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 감정평가 당시 공실이었고, 내부에 침대 등 각종 생활용품이 쌓여 있었다는 내용이 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 내려갔지만 직접 비교는 어렵다

화신노블레스5차의 실거래 표본은 총 12건, 전체 평균은 231,250,000원입니다. 그러나 최근 12개월에 해당하는 거래는 2026.01의 175,000,000원 1건이며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -26.0%입니다.

과거 거래가격이 평균을 끌어올린 상태이므로 전체 평균만 이용해 현재 가격을 평가하는 것은 부적절합니다. 특히 해당 거래들은 경매 대상인 1층 근린시설과 면적·층이 일치하지 않기 때문에, 아래 비교는 직접적인 감정가 적정성 평가가 아니라 거래 참고자료로 한정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,470,000원 가정)

채권최고액 399,600,000원을 기준으로 계산하면 채권자 예상배당은 290,533,420원이고, 미배당액은 109,066,580원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용 4,936,580원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션으로, 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인의 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당은 커진다

유찰이 이어지면 최저매각가가 내려가고 근저당권자에게 돌아가는 예상배당도 감소합니다. 반대로 미배당액은 증가합니다. 다만 제시된 시나리오 모두 매수인 권리 인수 예상액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 평택국제중앙시장 남동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔·연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하며 남동측 인근에 수도권 전철 1호선 송탄역이 있습니다. 주변 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 상황도 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 14층 건물입니다. 외벽은 석재 마감 등이며 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·주차시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 15m 포장도로에 접하고, 동측으로 잡종지(폐 철로)를 경유하여 약 6~7m 포장도로에 접근할 수 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 송탄 관광특구, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 철도보호지구 등에 해당합니다.
• 토지. 대표 지번은 신장동 293-4이며, 토지 공시지가는 2,340,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 상가 환금성. 1층 소매점으로 활용할 수 있는 위치지만 감정평가 당시 공실 상태입니다. 실제 임대료, 공실 지속기간, 점포 가시성 및 출입 접근성을 확인해야 매매수요와 수익성을 판단할 수 있습니다.
• 경매 통계. 화신노블레스5차의 평균 유찰 횟수는 6.3회, 매각률은 0.0%로 기재되어 있습니다. 개별 근린시설의 낙찰 가능성과는 구분하되, 환금성을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 상가 시세부터 확인. 현재 확보된 실거래는 다른 층·면적의 호실 거래입니다. 1층 근린시설과 직접 비교 가능한 거래 및 임대 사례를 확보해야 합니다.
• 감정가 49% 착시 경계. 현재 최저가 295,470,000원이 감정가보다 크게 낮아졌지만, 최근 거래 참고금액 175,000,000원보다 높습니다. 직접 비교 가능한 근린시설 시세가 확인되기 전까지 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 최근 가격 하락 반영. 실거래 참고 표본의 최근 추세는 -26.0%입니다. 전체 평균 231,250,000원보다 최근 거래 175,000,000원을 우선 확인하되, 근린시설 가치 판단에는 별도 검증이 필요합니다.
• 점유 현황 확인. 감정평가 당시 공실이었으나 내부에 자재와 생활용품이 적치되어 있었습니다. 현장 확인을 통해 현재 점유자 및 물품 소유관계를 확인하세요.
• 임대수익 점검. 근린시설은 예상 임대료·관리비·공실 위험·상권 수요에 따라 적정가격이 크게 달라집니다. 실제 임대 가능성과 수익성을 확인하세요.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 관리비 체납 가능성과 적치물 반출·점포 정리비용을 별도로 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 철도보호지구, 비행안전구역, 소음대책구역, 관광특구 등 지정사항이 실제 사용 또는 시설 변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 및 매각조건을 법원 경매 공고와 원본 서류로 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액 109,066,580원은 매수인의 인수채무가 아닙니다. 다만 실제 배당은 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 점유·임대관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 반값이어도 상가의 가치가 반값인 것은 아니다”

이 사건의 장점은 등기상 권리구조가 단순하다는 것입니다. 2017년 세종중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 권리 인수 예상액은 0원입니다.

하지만 가격 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 603,000,000원이 2회 유찰로 295,470,000원까지 내려왔음에도, 최근 실거래 참고금액은 175,000,000원이고 거래 추세는 -26.0%입니다. 더구나 이 거래는 대상인 1층 근린시설과 면적·층이 다릅니다. 따라서 최저가가 상가의 실제 가치보다 낮다는 근거로 사용할 수 없습니다.

화신노블레스5차의 경매 통계 역시 평균 6.3회 유찰과 매각률 0.0%를 보여주므로, 가격과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다. 감정평가 당시 공실 및 적치물 상태도 실제 점유 확인이 필요한 부분입니다.