수원지방법원 2024타경5514. 평택시 고덕면 당현리 579-1에 위치한 토지와 창고·공장 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지면적은 2,140㎡, 감정평가상 건물 이용상태는 창고 및 공장입니다. 소유자는 주식회사농가에프엔씨이며, 하나은행이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.
등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 27일 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,992,000,000원입니다. 후순위 근저당권과 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 근저당권이 정리된다는 사실과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 본건에서는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 확인되므로, 등기부만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 당현리 579-1 도로명주소: 경기도 평택시 고덕면 안재홍로 157-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정평가상 창고 및 공장 |
| 토지면적 / 지목 | 2,140㎡ / 대 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 판넬마감 |
| 소유자 | 주식회사농가에프엔씨 |
| 감정가 | 2,845,061,000원 |
| 현재 최저매각가 | 1,394,080,000원 (2회 유찰, 감정가의 약 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 신청채권 청구액 | 2,362,427,686원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.27 · 을구 24번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,992,000,000원 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 지상 컨테이너 1동은 평가 및 매각 제외 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 |
| 개별공시지가 | 529,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리 소멸, 임차인 인수는 별도
현재 소유자인 주식회사농가에프엔씨는 2021년 12월 17일 소유권을 취득했고, 같은 날 무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이루어졌습니다. 이후 2023년 2월 27일 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소를 거쳐 하나은행 근저당권이 설정되었습니다. 신탁등기는 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.
하나은행의 2023.02.27 근저당권을 말소기준으로, 이후 설정된 한국캐피탈 및 하나은행의 추가 근저당권, 기술보증기금·김호정·우리금융캐피탈의 가압류, 국 및 평택시의 압류, 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각 시 소멸합니다. 다만 압류등기의 말소와 별개로 당해세 등 조세의 법정 우선순위 및 실제 배당은 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 인수 위험 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서상 실제 임차인은 4명(법인 임차인 포함)입니다. 이 중 한 임차인은 말소기준권리 이전부터 전입하여 대항력이 있는 것으로 분류되며, 다른 한 임차인은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단을 보류해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력·우선변제 |
|---|---|---|---|
|
최인준(하나프라텍) 157-10 건물 전체 |
미상 |
5,000,000원 월 1,100,000원 |
대항력 가능·미상 확정일자·우선변제 미상 |
|
이화진 135㎡ |
2024.01.18 |
5,000,000원 월 900,000원 |
후순위 전입 말소기준권리 이후 · 대항력 없음 우선변제 미상 |
|
원기호 135㎡ |
2024.11.19 |
보증금 미상 월 900,000원 |
후순위 전입 말소기준권리 이후 · 대항력 없음 보증금·우선변제 미상 |
|
(주)태산판넬산업(이용범) 330㎡ |
2014.07.09 |
7,500,000원 월 1,100,000원 |
대항력 있음 우선변제 없음(배당 가정) 보증금 7,500,000원 인수 |
결국 이 사건은 단순히 “임차인 4명 중 선순위 1명”으로 끝나는 물건이 아닙니다. 확인된 인수 7,500,000원과 대항력 미상 임차인에 대한 미확정 위험을 구분하여 입찰가와 명도 전략을 세워야 합니다.
③ 가격 분석 — 2회 유찰, 그러나 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 2,845,061,000원이고, 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 1,394,080,000원입니다. 감정가의 약 49%까지 하락했습니다. 그러나 동일 용도·입지·규모의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
확인된 태산판넬산업의 보증금 인수액을 반영하면 현재 회차에서 1,401,580,000원이 확인 가능한 실질취득금액입니다. 이는 취득세, 명도비용, 시설보수비, 미납 공과금 등 부대비용과 최인준 관련 추가 인수 가능성을 제외한 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 1,394,080,000원 | 7,500,000원 | 1,401,580,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 975,855,999원 | 7,500,000원 | 983,355,999원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 683,099,199원 | 7,500,000원 | 690,599,199원 |
3회·4회 유찰 가격은 추가 유찰 시의 시나리오이며 실제 매각 일정이나 가격이 확정된 것은 아닙니다. 실질취득은 확인된 보증금 인수 7,500,000원만 반영한 금액으로, 추가 임차인 인수 및 거래·명도·보수비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,394,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,340,800원 |
| 인수 · 태산판넬산업 보증금 | 7,500,000원 | 0원 매수인 인수 7,500,000원 |
| 1. 하나은행 · 을구 24번 근저당권 | 1,992,000,000원 | 1,377,739,200원 |
| 2. 한국캐피탈 · 을구 25번 근저당권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 하나은행 · 을구 26번 근저당권 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 기술보증기금 · 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 김호정 · 가압류 | 460,000,000원 | 0원 |
| 6. 우리금융캐피탈 · 가압류 | 58,495,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,170,495,369원 | 1,377,739,200원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 16,340,800원을 제외한 1,377,739,200원이 하나은행의 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 배당과 소유자 잔여금은 이 가정에서 0원입니다.
채권자 전체 청구액 기준 예상 미배당은 1,792,756,169원입니다. 다만 이 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 채권자의 배당 부족분과 대항력 임차인의 보증금 인수는 법률적으로 구분해야 합니다.
배당은 집행비용 및 기재된 채권액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·최우선변제, 실제 배당요구 및 채권계산서에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 하나은행 근저당권 배당 계산은 채권최고액 기준이며, 신청채권 청구액 2,362,427,686원의 실제 충당관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕면 당현리 소재 한국관광고등학교 남동측 인근입니다. 주위에는 공장·창고, 일부 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용상태. 감정평가상 기호 2~3은 창고, 기호 4는 공장입니다. 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로 판넬마감 및 새시창호를 갖추고 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 면적은 2,140㎡이며, 토지이용상황은 공업기타입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 가축사육제한구역 등에 해당하므로 시설 사용·증축·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용 관련 조회에 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 실제 지정범위와 경매취득에 대한 적용 여부를 관계기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 및 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 실제 건물·제시외 건물의 상태와 용도 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공장·창고는 산업시설 수요, 토지 활용도, 임차인 점유 및 건물 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교시세가 확인되지 않아 적정 매각가격과 재매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. (주)태산판넬산업(이용범)의 2014.07.09 전입, 실제 점유, 사업자등록 및 대항요건 유지 여부를 확인하고 보증금 7,500,000원 인수관계를 검토해야 합니다.
- 대항력 미상 임차인 확인. 최인준(하나프라텍)의 전입·사업자등록 관련 날짜와 점유 개시 시점, 확정일자 및 임대차계약서를 확인하여 추가 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 점유 부분 정리. 건물 전체를 점유한다고 신고한 최인준과 개별 면적을 신고한 다른 임차인들의 점유 부분을 현장에서 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 원기호의 보증금 및 실제 임대차조건을 확인하고, 이화진을 포함한 각 임차인의 배당요구·명도관계를 검토해야 합니다.
- 제시외 건물·컨테이너. 일괄매각에 포함된 제시외 건물과 매각에서 제외된 컨테이너 1동을 구분하여 실제 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 및 배당 원본 대조. 하나은행 근저당권과 후순위 등기, 국·평택시 압류 관련 조세채권, 매각물건명세서 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰하지 말고, 동일 지역 창고·공장 및 토지 실거래와 실제 시설 활용가치를 비교해야 합니다.
- 법적 사용 제한. 계획관리지역, 비행안전구역, 소음대책구역, 가축사육제한구역 및 토지거래허가 관련 사항이 향후 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시설·유지관리 비용. 일반철골조 건물의 지붕·판넬·급배수설비 상태 및 실제 보수 필요성을 현장 조사해야 합니다.
- 최종 입찰 전 확인. 매각기일 2026.11.09의 진행 여부와 변경사항, 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서 최신본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 인수와 사용 가능성”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 2,845,061,000원에서 최저가 1,394,080,000원으로 내려온 가격입니다. 하지만 가격만으로 결론을 내리기에는 확인할 사항이 많습니다.
우선 말소기준권리 이전부터 점유한 태산판넬산업의 대항력이 확인되어 배당 가정상 7,500,000원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 여기에 최인준의 대항력 여부가 미확정이고, 원기호의 보증금 및 임차인별 점유 범위도 확인해야 합니다. 또한 토지·창고·공장의 실제 사용 가능성과 시장가격을 검증할 자료가 필요합니다.
현재 회차의 확인된 실질취득금액은 1,401,580,000원이며, 추가 인수 위험과 부대비용은 별도입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만 임차인 관련 위험은 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 낮은가”가 아니라 “실제로 얼마를 부담하고, 어떤 상태로 인도받아, 어떻게 사용할 수 있는가”입니다. 권리·점유·시세를 확정하기 전에는 적극적인 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 적절합니다.
