* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 주정환 임차권의 매수인 인수 부담까지 유효하게 해소하고 실제 이행된다는 조건부 판단입니다. 확약의 효력이 인정되지 않거나 대항력 포기가 포함되지 않는다면 배당표상 미배당 보증금 45,432,000원의 인수 위험이 남습니다. 확약서 원문에는 반드시 대항력 포기 여부와 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경503178. 인천 남동구 구월동의 퍼스트클래스 901호입니다. 전용면적은 48.861㎡, 14층 건물 중 9층에 위치한 다세대·도시형생활주택입니다. 2015년 사용승인된 24세대 규모의 건물로, 인천지하철 2호선 예술회관역과 시내버스 정류장 등이 인근에 있습니다.

이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매가 아닙니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 등기부에는 임차인 주정환의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차보증금은 230,000,000원으로 감정가 188,000,000원보다 높습니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 말소기준이라는 사실만으로 임차인의 권리가 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이것이 실질적인 인수 부담을 해소할 수 있는 핵심 자료입니다. 다만 '말소동의'와 '대항력 포기'는 반드시 동일한 의미라고 볼 수 없으므로, 확약서 문구와 임차인의 권리관계가 함께 검증되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.30억 임차권

과거 통조림가공수산업협동조합의 근저당권과 신한은행 근저당권, 이유정의 가압류는 모두 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 핵심은 2024.06.27 등기된 주정환의 주택임차권과 2026.04.21 강제경매개시결정의 선후관계입니다.

주정환은 2022.06.03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.23입니다. 이는 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석되며, 확약이 없다면 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일은 2022.04.02, 임차보증금은 230,000,000원입니다. 배당요구 내역이 있으며, 실제 임차인 수는 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있지만 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않으며, 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 인수액 시뮬레이션 — 유찰돼도 총비용이 고정되는 이유

확약서의 인수 해소 효력이 인정되지 않는 일반적인 대항력 임차인 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 그러므로 최저가만 떨어지는 것을 보고 가격 메리트가 높아진다고 판단하면 안 됩니다.

위 실질취득액은 낙찰가와 회차별 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 반영되어 보증금 230,000,000원보다 소폭 높게 나타납니다. 취득세·명도비·금융비용 등은 별도입니다. 회차별 배당·비용 추정은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

신건 낙찰가 188,000,000원만 보면 최근 실거래 평균 167,000,000원보다 21,000,000원 높습니다. 확약이 적용되지 않아 보증금 부족분 45,432,000원을 인수한다면 실제 취득 부담은 233,432,000원으로 증가합니다. 이는 최근 평균 167,000,000원의 약 139.8%입니다.

더 중요한 것은 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰로 최저가가 150,400,000원이 되어도 인수액이 82,505,600원으로 늘어 실질취득은 232,905,600원입니다. 2회 유찰 시에도 232,484,480원입니다. 확약이 효력을 발휘하지 못한다면 유찰을 기다리는 전략만으로는 실질적인 매입가격이 크게 내려가지 않습니다.

④ 시세 비교 — 확약이 해결돼도 신건은 비싸다

퍼스트클래스는 24세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일 면적대에서 확인된 실거래는 총 6건이며, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 거래는 2건입니다.

전체 6건 평균은 175,833,333원이지만, 여기에는 2022년의 220,000,000원 거래처럼 오래된 고가 거래가 포함됩니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균인 167,000,000원과 최신 거래인 184,000,000원을 더 중시해야 합니다.

신건 최저가 188,000,000원은 최근 평균보다 21,000,000원 높고, 최신 2026년 8월 거래보다도 4,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 112.6%입니다. 확약서로 인수가 0원이 된다고 해도 신건 가격 자체가 싸지는 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

낙찰가 188,000,000원에서 집행비용 3,432,000원을 제외하면 184,568,000원이 임차인 우선변제에 배당되는 것으로 추정됩니다. 보증금 230,000,000원에 비해 45,432,000원 부족합니다. 이 금액은 확약의 인수 해소 효력이 없을 때 매수인이 부담할 수 있는 룰상 인수액입니다.

주택도시보증공사의 신청채권 230,000,000원은 예상배당 0원으로 표시됩니다. 이는 별도의 두 번째 임차보증금을 뜻하지 않습니다. 실제 배당순위·채권승계·확약에 따른 권리 정리와 최종 배당액은 원본과 배당 절차를 통해 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당이 바뀌면 룰상 인수 부족분도 달라질 수 있습니다. 확약서가 인수 부담을 해소하는 경우에는 위 미배당액을 매수인 실질 인수액에 그대로 더하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 구월여자중학교 북동측 인근입니다. 업무시설·숙박시설·근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인천지하철 2호선 예술회관역과 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
• 건물. 2015.08.25 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
• 이용상태. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인은 이루어지지 않았습니다. 내부 하자나 실제 관리 상태를 단정할 수 없습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 2,528,000원/㎡입니다.
• 접근. 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 24세대 규모이며 확인된 실거래가 6건, 최근 12개월 실거래가 2건으로 제한적입니다. 매각·재매도 시 거래 표본 부족과 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인이 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 임차권등기 말소의 조건과 범위, 대항력 포기 여부, 낙찰자에 대한 보증금 잔액 청구 가능성, 실제 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 보증금 중복계산 방지. 실제 임차인은 주정환 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 이행 시 인수 0원*, 확약이 인수 부담을 해소하지 못하면 신건 기준 45,432,000원 인수 위험을 나누어 검토해야 합니다.
• 유찰 후에도 총액 검토. 확약이 미적용된다면 1회 유찰 시 룰상 실질취득 232,905,600원, 2회 유찰 시 232,484,480원입니다. 낙찰가 하락만으로 수익성이 개선된다고 계산하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 175,833,333원보다 최근 12개월 평균 167,000,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선하여 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 내부·점유 확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 수리 필요성과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·기계식주차 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 기계식주차설비의 이용·유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.09 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 입찰공고의 변경 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있어도 신건 가격은 별개의 문제”

이 사건은 두 가지 판단을 분리해야 합니다. 첫째는 230,000,000원짜리 선순위 임차권의 인수 위험이 실제로 해소되는가입니다. 주정환은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이고, 신건 배당표만으로 보면 부족분 45,432,000원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 그 확약이 대항력에 따른 인수 부담까지 유효하게 해소하고 이행된다면 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 원문 확인 없는 무조건적인 안전 판단은 금물입니다.

둘째는 그렇게 인수 부담이 해결되더라도 가격이 적정한가입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 167,000,000원, 최신 거래는 184,000,000원입니다. 신건 최저가 188,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다. 최근 구간 가격 추세도 -7.4%이고, 24세대 규모라 재매도 시 환금성에도 신중해야 합니다.

따라서 이 물건은 확약서의 인수 해소 효력이 확인되기 전에는 권리 위험을 무시할 수 없고, 확인된 이후에도 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 확약서가 작동하지 않으면 유찰돼도 실질취득은 약 2.32억~2.33억 수준으로 유지됩니다. 확약서가 작동하면 보증금 인수 문제는 완화되지만 가격이 시세보다 높다는 사실은 그대로 남습니다.

결론: 확약서 원본 검증이 선행 조건, 신건 가격 메리트는 부족. 권리 확인 후에도 입찰가를 보수적으로 판단해야 합니다.