인천지방법원 2026타경503209. 인천광역시 부평구 산곡동 411-9 씨티타운 6층 602호입니다. 사건상 물건종류는 다세대로 표시돼 있지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 따라서 용도는 다세대라고 단정하기보다 건축물대장과 실제 이용현황을 대조해야 합니다.
등기상 현 소유자는 박연숙 씨이며, 2021년 1월 27일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 60,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별도로 살펴야 합니다. 이번 사건의 핵심은 등기상 말소 여부 하나가 아니라, 확약서가 어느 임차권까지 해소하는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 411-9 씨티타운 6층 602호 도로명주소: 인천광역시 부평구 원적로403번길 10-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 다세대 · 감정평가서상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 6층 · 2001.08.01 사용승인 |
| 소유자 | 박연숙 (2021.01.27 매매, 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,800,000원 / 62,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.08 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 5,224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 확약의 적용 범위가 관건
말소기준권리는 2021년 12월 8일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 2022년 6월 30일과 2023년 11월 23일의 압류, 2026년 4월 22일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 2021년 4월 2일 남인천세무서장 압류는 2026년 10월 6일 해제에 따른 말소가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인 가능한 실제 임차인 1명
실명과 보증금이 확인되는 실제 임차인은 임승혁 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 아래의 을구 9-2는 별도 임차인으로 확정된 것이 아니라, 기존 임차권 경정등기의 적용 범위를 확인하기 위한 항목입니다.
| 임차인 / 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임승혁 제6층 602호 28.50㎡ 주거(임차권등기) |
60,000,000원 | 전입·점유 2021.01.08 확정일자 2020.12.02 경정등기에는 2020.12.03 기재 |
有 | 有 | 대위승계 아님 | 말소동의 확약 적용 시 실질 0원¹ |
| 을구 9-2 임차권 경정등기 |
미상 | 전입일 미상 확정일자 2020.12.03 기재 |
미상 | 미상 | 미확인 | 확약 적용 범위와 보증금 확인 전 위험 배제 불가 |
¹ 임승혁 씨의 보증금 원금은 60,000,000원입니다. 말소동의 확약이 해당 임차권에 적용되는 경우 매수인 인수액을 실질 0원으로 평가한다는 의미이며, 보증금 원금 자체가 0원이라는 뜻은 아닙니다. 을구 9-2의 보증금과 확약 적용 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용 대상 임차권의 순위번호
- 을구 9번 및 9-2 경정등기의 관계, 임차인 동일성, 확정일자 정정 내용
- 을구 9-2에 관련된 실제 임차인·보증금·전입 및 점유개시일
- 매각물건명세서 원본에서 인수권리와 확약서 관련 문구 재확인
③ 예상배당표 (매각가 62,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,530,400원 | 매각가의 약 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 임승혁 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 | 우선변제 가정 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 1,269,600원 | 미배당 발생 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
신건 매각가를 가정하면 집행비용 1,530,400원과 임차인 보증금 60,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 1,269,600원이 배당되는 계산입니다. 채권자 미배당 합계는 5,282,730,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 사항은 위 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가만으로 판단하지 말 것
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 확약 적용 전 참고 인수 추정 | 채권 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 62,800,000원 | 0원 | 5,282,730,400원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 50,240,000원 | 11,064,320원 | 5,284,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 40,192,000원 | 20,931,456원 | 5,284,000,000원 |
11,064,320원과 20,931,456원은 유찰 시나리오에 산출된 확약 적용 전 참고 인수 추정치입니다. 말소동의 확약이 임승혁 씨의 임차권에 적용되면 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 참고 수치를 확약 적용 후의 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 을구 9-2의 추가 인수액은 보증금과 적용 범위가 확인되지 않아 산정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동의 미산초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 감정평가서는 주위 환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로·토지. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 자루형으로, 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재에는 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있으므로 현재 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건물·현황. 사용승인일은 2001.08.01이며, 감정평가서상 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한됐습니다.
- 출입 구조. 현황조사서 비고에는 5층과 6층이 별도 출입구로 엘리베이터를 이용해 올라갈 수 있다고 기재돼 있습니다. 실제 출입 동선과 점유 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 실거래 가격 비교 없이 시세 수준이나 환금성을 단정하지 않습니다. 물건종류와 감정평가서상 이용상태의 표기가 다르므로, 건축물대장·등기·현황의 일치 여부를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권에 적용되는지, 을구 9-2 경정등기까지 포함하는지 명확히 확인하세요.
- 임차권 경정 확인. 2020.12.02와 2020.12.03으로 기재된 확정일자의 관계를 원본 서류로 대조하고, 을구 9-2의 임차인·보증금·전입일을 확인하세요.
- 인수금 계산. 임승혁 씨의 보증금 원금은 60,000,000원입니다. 확약 대상 임차권은 실질 인수 0원으로 평가하되, 확약 범위 밖의 미상 임차권 위험은 별도로 검토해야 합니다.
- 명도 및 점유. 임차권등기 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 현장 출입 가능 여부, 점유자, 인도 일정 및 명도 부담을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 물건종류는 다세대이고 감정평가서 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장과 실제 사용상태를 대조해 용도 및 관련 규제를 확인하세요.
- 세금·관리비. 예상배당표에는 당해세와 최우선변제 관련 사항이 반영되지 않았습니다. 체납 세금 및 공용부분 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가가 감정가와 같은 신건이므로, 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 마세요. 확약 범위, 추가 인수 위험, 물건 상태를 확인한 후 별도 가격 검토를 거쳐 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원문을 함께 대조하세요.
맺으며 — 확약서가 있어도 범위 확인이 먼저
이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점에서 임차권 인수 위험을 줄일 가능성이 있습니다. 확약이 임승혁 씨의 을구 9번 임차권에 적용된다면 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 그러나 을구 9-2 경정등기의 내용과 확약 적용 범위가 확인되지 않은 상태에서 모든 임차권 위험이 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가는 62,800,000원으로 감정가와 같고, 유찰도 없습니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 확약서 원문과 9-2 경정등기의 적용 범위를 확인하기 전까지 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다. 권리의 핵심은 말소기준권리만 찾는 것이 아니라, 확약이 실제로 어느 권리까지 해소하는지를 확인하는 데 있습니다.
