수원지방법원 2025타경1014. 경기도 평택시 안중읍 현화리 이화마을건영캐스빌 104동 402호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 2005년 사용승인을 받은 744세대 단지로, 대상 호실은 20층 건물의 4층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 윤원재입니다.

등기부를 보면 2009년 윤원재와 이춘화가 각 2분의 1 지분을 취득했고, 이후 이춘화의 지분이 상속을 원인으로 윤원재에게 이전됐습니다. 말소기준권리는 2015년 4월 17일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤로 추가 근저당권과 경매개시결정, 신한카드 가압류가 등기됐습니다. 이들 금전채권 관련 등기권리는 정상적인 매각절차에서 소멸하는 구조입니다.

그러나 매수 여부를 판단하는 핵심은 시세입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 205,000,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 178,166,666원에 불과하므로, 현재 최저가로 취득하면 최근 평균보다 26,833,334원 높은 가격을 부담하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸

말소기준권리는 2015.04.17 접수된 을구 10번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 123,200,000원이며, 채무자는 이춘화입니다. 이후 2017년에 같은 은행의 채권최고액 33,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이 두 근저당권은 매각으로 소멸할 권리입니다.

2026년 4월 임의경매개시결정과 2026년 6월 신한카드의 30,520,198원 가압류도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 다른 근저당권들은 이미 등기부상 말소 처리됐습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 시세보다 15.1% 높다

이화마을건영캐스빌 동일 면적 전용 84.95㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 10월까지이며, 최근 12개월 실거래 평균은 178,166,666원입니다.

최근 실거래는 160,000,000원~200,000,000원에 분포하고, 최근 평균은 178,166,666원입니다. 그런데 최저매각가 205,000,000원은 최근 평균보다 26,833,334원 높고, 최근 실거래 최고가 200,000,000원보다도 높습니다.

특히 가장 최근 거래로 제시된 2026년 10월 거래금액은 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최신 거래보다 35,000,000원, 비율로는 약 20.6% 높습니다. 거래별 층과 주택 상태가 다르다는 점을 고려하더라도, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

집행비용 3,670,000원과 각 채권최고액·청구금액을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 총 채권액 186,720,198원이 배당되고, 소유자에게 14,609,802원이 남는 것으로 산정됩니다. 실제 채권 잔액·우선순위·배당요구·당해세·최우선변제 및 집행비용 확정 결과에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원 추정

1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 164,000,000원으로, 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 2회 유찰을 가정하면 131,200,000원입니다. 이는 각각 감정가의 80%, 64%를 적용한 가상 시나리오이며, 실제 유찰이나 후속 매각가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

시나리오상 채권 미배당액은 유찰이 진행될수록 증가하지만, 확인된 권리만을 전제로 하면 이것이 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수 부담은 서로 다른 문제입니다. 다만 새롭게 확인되는 대항력 임차인 등이 있다면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 안중읍 안중출장소 남서측 인근에 위치하며, 안중현화택지지구 내 중소규모 공동주택이 밀집한 지역입니다. 근거리에 공공기관과 주민편의시설이 있습니다.
• 교통. 택지개발지역으로 차량 진출입이 용이하며, 북측과 서측에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 중 4층입니다. 2005.04.01 사용승인을 받았고 위생·급배수·승강기·소화전·주차장·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 40m, 서측 약 25m, 남측 약 20m 도로와 접하고 동측에는 약 10m 인도가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 안중현화택지지구 지구단위계획구역입니다. 상대보호구역과 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 사항 등이 있으므로 해당 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 공시지가 1,033,000원/㎡, 대지면적 42,511.4㎡이며, 평탄한 부정형 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 공부·위반 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 744세대 아파트이고 동일 면적의 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 160,000,000원~200,000,000원으로 넓어 층·향·내부 상태 등에 따른 가격 차이를 충분히 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 205,000,000원은 최근 거래 평균 178,166,666원의 115.1%입니다. 감정가가 곧 적정 매수가격이라고 판단하지 마세요.
• 최신 거래 확인. 2026년 10월 최신 거래 170,000,000원과 대상 호실의 4층 조건을 함께 고려해 입찰가 상한을 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재됐습니다. 전입세대와 실제 점유자, 보증금·확정일자·대항력 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 상속 등기 검토. 2025.03.27 상속을 원인으로 2026.04.01 이춘화의 공유지분이 윤원재에게 이전됐습니다. 현재 소유권 및 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 확인. 국민은행 근저당권 2건의 채권최고액은 각각 123,200,000원과 33,000,000원입니다. 실제 배당액은 채권최고액과 다를 수 있습니다.
• 명도 비용. 현재 점유관계가 확정되지 않았으므로 낙찰 이후 인도명령, 이사 협의 및 명도 기간·비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 취득세, 집행비용, 당해세 및 우선배당 변수를 확인해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 2026.11.09 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 구조보다 가격이 문제다”

이화마을건영캐스빌 104동 402호는 등기부상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 2015년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 추가 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 0명이며 인수 추정액도 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계에 대한 검증은 남아 있습니다.

더 중요한 부분은 가격입니다. 최근 12개월 평균 178,166,666원, 최신 거래 170,000,000원에 비해 신건 최저가 205,000,000원은 확연히 높습니다. 최근 실거래 최고가 200,000,000원도 웃도는 수준입니다. 따라서 현시점에서 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.

1회 유찰을 가정한 164,000,000원이나 2회 유찰을 가정한 131,200,000원에서는 가격 판단이 달라질 수 있습니다. 하지만 실제 유찰 여부는 확정되지 않았고, 이후에도 권리·점유관계와 시장가격을 다시 확인해야 합니다.

결론은 ‘등기부상 권리 소멸 구조는 양호, 임대차·점유 확인 필요, 신건 가격은 보류’입니다. 권리의 단순함만으로 높은 입찰가를 정당화하기보다는, 최근 실거래와 실제 총취득비용을 기준으로 판단해야 할 물건입니다.