* 실질 인수 0원은 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기 및 매수인 인수채무 해소에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 확인된 문구는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이므로, 임차인의 대항력까지 포기되는지 원문 확인이 필요합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 예상배당 기준 미배당 보증금 11,516,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.

인천지방법원 2026타경503223. 인천 남동구 간석동 리더스아파트 주건축물 1동 203호입니다. 공부상 공동주택(오피스텔)으로 등재된 물건으로, 임차권등기상 대상 면적은 67.438㎡ 전부입니다. 소유자는 박재오이며 2021년 3월 18일 거래가 202,000,000원으로 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2022년 11월 24일 가압류를 설정했고, 2026년 4월 22일 강제경매가 개시되었습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 가압류가 몇 건 있는지가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있다는 점과 그 임차권에 관한 말소동의 확약서의 효력입니다. 등기상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 별도로 분석해야 합니다. 여기에 최근 거래가격의 하락 추세와 소규모 오피스텔의 환금성까지 겹쳐 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 대항력이 핵심

등기부상 과거 우리은행 근저당권은 2021년 3월 2일 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 11월 24일 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 강서세무서장·남동구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 등기 순위상 매각에 따른 말소 대상입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인 장은준의 보증금은 202,000,000원입니다. 최저매각가 194,000,000원보다 크기 때문에 일반적인 선순위 대항력 인수 구조에서는 낙찰가만으로 보증금을 모두 배당할 수 없습니다. 배당요구 및 확정일자를 통한 우선변제권도 인정되는 구조이지만, 배당요구가 곧 대항력 포기를 의미하지는 않습니다.

주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자입니다. 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 장은준 1명이며, 보증금 202,000,000원을 보증기관의 청구금액과 중복해 임차보증금으로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 하락과 면적 차이

리더스는 21세대, 2015년 사용승인 건물입니다. 확인되는 실거래 6건의 전체 평균은 180,333,333원입니다. 그러나 2021년의 고가 거래가 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 현재의 가격 수준을 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 161,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 참고해야 합니다.

전체 평균은 180,333,333원이지만, 이 수치에는 2021년 12월의 260,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 거래 평균은 161,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -15.3%로 하락을 나타냅니다. 즉 과거 고가 거래를 기준으로 감정가가 적정하다고 판단하는 것은 위험합니다.

신건 감정가 194,000,000원은 최근 거래 평균보다 33,000,000원 높습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에도 실질취득금액은 194,000,000원이며, 확약이 적용되지 않으면 예상 인수액을 더한 205,516,000원이 됩니다. 후자의 경우 최근 거래 평균 대비 약 127.6%에 해당합니다. 이 비교 역시 면적 차이를 고려한 참고 지표입니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)

신건 매각대금 194,000,000원을 기준으로 집행비용 3,516,000원을 차감하고 임차인에게 190,484,000원이 배당되는 추정입니다. 임차인의 보증금 부족분은 11,516,000원입니다. 당해세·법정 우선채권·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 동일 기관의 청구로, 중복채권 여부를 확인하지 않고 별개의 확정채무로 합산해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 부담은 증가

선순위 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면, 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 이 때문에 실질취득금액은 보증금 202,000,000원 부근에 머무르게 됩니다. 집행비용 등에 따라 정확히 같은 금액이 되지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역(인천1호선) 남동측 인근입니다. 주변은 주거용 오피스텔·다세대·연립주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 인근에 간석오거리역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.06.12 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 203호입니다. 승강기·도시가스·급배수·위생·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 평탄한 세장형이며 공동주택(오피스텔) 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 중로3류 도로에 접합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력이 기재되어 있으므로 입찰 및 취득 시점의 실제 적용 여부와 대상 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,914,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 21세대 소규모 건물로 실거래 표본이 6건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 특히 본건과 동일면적의 거래가 없어 가격 추정의 신뢰도가 제한됩니다. 최근 거래가격의 하락 추세까지 고려하면 재매각 시 가격 및 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 장은준의 임차권등기에 적용되는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 권리 확인. 장은준의 전입일 2021.03.02, 확정일자 2021.02.09, 보증금 202,000,000원 및 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
• 법정 인수액 재계산. 확약이 적용되지 않는 경우 신건 기준 미배당 보증금 추정액은 11,516,000원입니다. 실제 낙찰가와 집행비용·우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
• 세금 압류 및 배당 우선순위. 강서세무서장과 남동구의 압류, 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 과거 남동구 압류 중 말소 완료된 등기도 있으므로 현재 유효한 압류와 법정기일·당해세 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 보증기관 청구 중복 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,070,000,000원과 경매신청 청구금액 202,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 이 금액들을 별개의 확정채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
• 동일면적 시세 검증. 최근 거래 47.91㎡·49.32㎡와 본건 67.438㎡의 면적 차이가 큽니다. 동일면적 또는 유사면적의 실제 거래 및 매물가격을 확인해야 합니다.
• 매각기일과 입찰보증금. 지정 매각기일은 2026.11.09입니다. 일반적인 최저가 10% 기준 입찰보증금은 19,400,000원이지만, 실제 보증금액과 매각 조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기와 실제 점유 현황은 다를 수 있습니다. 현재 점유자, 인도 가능 여부 및 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 및 확약서 원문을 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있어도, 가격까지 안전해지는 것은 아니다”

이 물건의 가장 중요한 권리 문제는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 장은준의 보증금입니다. 보증금은 202,000,000원으로 신건 최저가 194,000,000원보다 큽니다. 예상배당을 기준으로 확약 미적용 시 11,516,000원의 인수 위험이 발생합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 대항력 포기와 인수채무 해소까지 유효하게 확인된다면 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 하지만 말소동의만으로 그 효력이 모두 입증되었다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 역시 보수적으로 보아야 합니다. 확약 적용 시에도 신건 실질취득금액은 194,000,000원으로, 최근 거래 평균 161,000,000원의 120.5%입니다. 최근 거래 추세는 -15.3%로 하락하고 있으며, 비교 거래의 면적이 본건과 달라 시세 검증의 불확실성도 큽니다. 확약 미적용 시에는 실질취득금액이 약 205,000,000원 수준에 머무르므로 유찰만으로 가격 부담이 크게 줄어들지도 않습니다.

결론은 권리 해소 조건부, 신건 가격 매력 부족, 입찰 보류입니다. 확약의 법적 효력과 동일면적 시세가 확인되기 전에는 낮은 최저가나 등기상 말소 예정 권리만을 근거로 안전한 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다. 소규모 오피스텔의 환금성과 최근 거래 하락 추세까지 감안하면 종합적으로 높은 주의가 필요한 물건입니다.