인천지방법원 2026타경503232. 인천 부평구 갈산동 스카이캐슬 비동 402호, 전용 76.93㎡로 등기된 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연숙이며, 2020.09.17 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 청구금액은 239,000,000원입니다.

등기부에는 주택도시보증공사의 가압류와 국세·지방세 압류, 그리고 나경호의 주택임차권등기가 확인됩니다. 말소기준권리는 2021.12.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 나경호는 그보다 앞선 2020.09.17 전입한 사람입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 기재됐다는 이유만으로 매수인 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 인수책임 해소에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수 부담은 없어집니다. 하지만 별도 전입자 서미영의 점유관계는 확약의 대상이라고 볼 근거가 없으므로 따로 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 갑구 4번 가압류입니다. 2021.12.08 주택도시보증공사가 청구금액 5,224,000,000원으로 가압류했고, 이후의 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 강서농업협동조합 근저당권 2건은 2020.09.17 이미 말소됐습니다. 2021.03.12 설정됐던 남인천세무서 압류 역시 2026.10.12 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 권리 성격은 다르다

을구 4-2번 임차권경정은 나경호의 기존 임차권등기 내용을 정정한 것으로, 별개의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 가압류권자 및 경매신청채권자로 기재돼 있으며, 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다.

③ 시세 검증 — 감정가 240,000,000원은 적정한가?

감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원입니다. 소유자 박연숙의 2020.09.17 당시 등기상 거래가액은 239,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 이 거래가는 현재 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액, 거래가격 추세를 확인할 수 없으므로 최저가가 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 또한 오피스텔은 실제 이용 형태, 내부 상태, 주차 편의성과 관리비 등에 따라 환금성이 달라질 수 있어 감정가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

집행비용 4,160,000원은 추정치입니다. 위 계산에서는 임차인 나경호에게 235,840,000원이 배당돼 보증금 부족분 3,160,000원이 발생합니다. 이는 확약의 인수책임 해소 효과를 반영하지 않은 산술상 부족분입니다. 국세·지방세 중 당해세 우선배당과 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 부족분은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가와 늘어나는 인수 추정액

선순위 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 충당되지 않으면, 매수인이 그 부족분을 부담하는 구조가 될 수 있습니다. 실제로 주어진 시뮬레이션에서는 최저가가 하락할수록 나경호 보증금의 미배당 인수 추정액이 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천부평북초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 2019.08.29 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 기본 위생·급배수설비와 승강기, 도시가스, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
• 주차. 지상 주차장과 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다. 입찰 전 실제 주차 가능 여부와 기계식 주차설비 이용조건을 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 북측 약 25미터, 남측 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 기재되어 있어 실제 입찰 시점의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔로서 주변 주거시설과의 경쟁, 실사용 형태, 관리비, 주차 및 실내 상태가 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 당사자, 대상 임차권, 말소 조건과 매수인 인수책임 해소 범위를 확인하세요. 특히 나경호의 대항력에 따른 부족 보증금 승계까지 해소되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 나경호 임차권 확인. 임차보증금 239,000,000원과 전입일, 경정 후 확정일자 2020.09.03, 임차권등기 및 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
• 서미영 점유·보증금 확인. 2023.09.15 전입으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 계약관계를 확인하세요. 나경호의 확약서가 이 사람에게도 적용된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 세금 배당순위 확인. 안산세무서장, 동안산세무서장, 인천광역시 부평구 관련 압류가 남아 있습니다. 당해세 및 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있으므로 세금의 종류와 우선배당 여부를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 5,224,000,000원과 경매신청 청구금액 239,000,000원이 기재되어 있습니다. 동일 채권 또는 공동채무와 관련된 중첩 청구 여부를 확인하고, 단순 합산액을 해당 호실의 확정 채무로 해석하지 마세요.
• 실거래 시세 조사. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 거래량 및 가격 추세를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요. 2020년 소유권 이전 당시 거래가액을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 이사·인도 협의 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액 및 기타 점유 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 확약서 원본을 확인하세요. 입찰 직전 등기 및 사건 진행상황의 변동 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 핵심, 가격 판단은 보류”

이 물건은 일반적인 깨끗한 권리관계의 신건이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 나경호와 보증금 239,000,000원이 존재합니다. 확약이 없었다면 매각대금이 낮아질수록 보증금 미배당액이 늘어 실질 취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 해당 확약이 임차권 말소와 인수책임 해소에 유효하게 적용되는 경우, 나경호 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 그 법적 효력은 반드시 원본으로 확인해야 하고, 별도 전입자인 서미영의 보증금·점유관계도 해결해야 합니다.

감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원인 신건이지만 현재 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 세금 압류와 명도 문제까지 고려하면 권리상 주요 부담은 해소 가능성이 있으나, 확인해야 할 조건이 남아 있는 물건입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 주된 선순위 임차보증금의 인수 위험은 확약으로 해소될 수 있다는 점이 긍정적이나, 확약 효력 범위의 확인 필요성, 별도 전입자의 보증금 미상, 세금 압류, 현재 시세 검증 부족을 반영했습니다. 확약서의 효력과 점유관계를 먼저 확정한 다음, 실거래 시세를 기준으로 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.