인천지방법원 2026타경503251. 인천 남동구 만수동 창영그린빌라 D동 403호, 전용 38.25㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 신청채권자가 주택도시보증공사이고, 등기부에는 경매개시결정보다 앞서 설정된 주택임차권등기가 있습니다. 선순위 임차인의 보증금은 65,000,000원입니다.
핵심은 매각물건명세서의 문구입니다. 명세서에는 을구 순위 6번 주택임차권등기를 매수인 인수권리로 표시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시했습니다. 따라서 단순히 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 보증금 전액을 낙찰자가 떠안는다고 결론 내릴 사안은 아닙니다. 반대로 확약서의 구체적인 효력과 말소 이행을 확인하지 않은 채 임차권이 자동으로 사라진다고 단정해서도 안 됩니다.
가격은 더욱 분명합니다. 현재 최저매각가 84,000,000원은 최근 거래 평균 56,166,666원보다 27,833,334원 높습니다. 최신 거래액 57,000,000원과 비교해도 상당히 높은 수준입니다. 확약으로 권리 위험이 해소되더라도 신건 가격에는 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 111-32 창영그린빌라 4층 403호 도로명주소: 인천광역시 남동구 서판로 72 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.25㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 한택범 (2022.02.21. 소유권이전 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 선순위 임차보증금 | 염우진 · 65,000,000원 |
| 임차권 말소 관련 사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 건물 규모 / 준공 | 15세대 · 1996.05.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부상 과거 한국주택은행과 부평농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권들을 현재 유효한 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 이 사건의 말소기준은 2026.04.23. 강제경매개시결정입니다.
반면 염우진의 주택임차권등기는 2024.03.18.에 접수됐고, 전입신고는 2022.01.20.입니다. 모두 경매개시결정에 앞서므로, 임차권의 대항력을 단순한 후순위 소멸권리처럼 취급할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 염우진 | 제4층 제403호 38.25㎡ 전부 |
전입 2022.01.20 확정 2022.01.04 임차권등기 2024.03.18 |
65,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 원칙상 승계 가능 확약 반영 실질 0원 |
| 실제 임차인 | 염우진 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.12.27 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.01.20 |
| 확정일자 | 2022.01.04 |
| 임차보증금 | 65,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.03.18 |
| 임차권등기 | 을구 순위 6번 · 2024.03.18 |
| 매각물건명세서 | 주택임차권등기 인수권리 표시 및 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
| 실질 인수 판단 | 0원 — 현재 예상배당 전액 충족 및 확약 이행 전제 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 149.6%
비교 대상은 창영그린빌라(111-32) D동의 유사 면적 거래입니다. 전체 12건의 실거래 평균은 55,375,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있는 전체 평균만으로 입찰 가격의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
집계된 최근 12개월 평균은 56,166,666원(6건)이고, 기록상 최신 거래는 2025.04. 57,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래 간 추세는 +2.9%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 그러나 최저매각가 84,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 36.63㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2025.02 | 36.63㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2024.12 | 38.25㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2024.11 | 36.63㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 36.63㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 38.25㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2023.11 | 37.82㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 38.25㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2022.02 | 38.25㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2021.10 | 38.25㎡ | 4 | 41,500,000원 |
| 2021.07 | 38.25㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.07 | 38.25㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 55,375,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 56,166,666원 |
최저매각가 84,000,000원은 전체 실거래 평균의 151.7%이며, 최근 12개월 실거래 평균의 149.6%입니다. 특히 같은 38.25㎡ 면적의 거래에는 42,000,000원과 50,000,000원 사례도 있습니다. 2022.02. 동일 층 76,000,000원 거래가 있었지만, 이 과거 고가 거래 하나만으로 현재 감정가의 적정성을 뒷받침하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 염우진 보증금(우선변제) | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 65,000,000원 | 17,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따른 계산입니다. 집행비용 1,912,000원과 임차보증금 65,000,000원을 지급한 후 주택도시보증공사에 17,088,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 기준 미배당액은 47,912,000원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액은 각각 배당 항목으로 표시하되, 주택도시보증공사를 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 선순위 보증금
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 발생할 수 있는 구조입니다. 말소동의 확약의 효력이 정상적으로 이행된다면 해당 인수 위험은 해소되지만, 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 임차보증금 미배당·잠재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 84,000,000원 | 17,088,000원 | 47,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 67,200,000원 | 590,400원 | 64,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 53,760,000원 | 0원 | 65,000,000원 | 12,607,680원 |
위 표의 12,607,680원은 2회 유찰 시 배당 시뮬레이션에서 발생하는 임차보증금 미배당액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용·이행되면 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약이 이행되지 않는 경우에는 표의 미배당액에 대한 매수인 승계 위험이 남습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 매수인의 전체 부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 위 2회 유찰 계산에서도 매각가와 미배당액을 합치면 보증금 65,000,000원에 집행비용의 영향이 더해진 수준입니다. 따라서 유찰 자체가 경제적 이익을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천동부초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로, 제반 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트 벽식조 콘크리트 슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호입니다. 외벽은 미장스톤, 내벽은 벽지, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비가 설치되어 있으며, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 접도. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 다세대주택 건부지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
- 공시지가. 1,274,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고, 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1996.05.11. 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 유사 면적 거래가격의 편차가 크고 소규모 건물이므로, 향후 재매각 시 거래량과 매수층의 제약 가능성을 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 구체적인 내용, 대상 임차권, 말소 조건과 이행 주체를 확인해야 합니다. 임차인 본인의 대항력 포기까지 확인되는지 여부도 별도로 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구. 을구 순위 6번 주택임차권등기가 인수권리로 기재된 사실과 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 확인해야 합니다. 두 문구 중 하나만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 배당. 현재 회차에서는 65,000,000원 전액 배당이 예상되지만, 매각가가 낮아지면 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 실제 배당 및 인수 여부를 낙찰 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자 청구액과 임차보증금이 각각 65,000,000원으로 기재되어 있으므로, 실제 권리 승계·대위변제 관계와 배당금 수령 주체를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 상태. 임차권등기 사실만으로 현재 실거주 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가 84,000,000원은 최근 실거래 평균의 149.6%입니다. 기록상 최신 거래가 2025.04.이므로 입찰 전 거래 및 매물 가격을 새로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득비용. 2회 유찰 시 매각가 53,760,000원만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요. 확약이 이행되지 않으면 미배당 보증금 12,607,680원 승계 위험이 있습니다.
- 건물 현황 확인. 외벽의 ‘창영 D’ 표시, 실제 호실, 전용면적 38.25㎡, 내부 상태 및 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 금액과 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리가 풀려도, 가격까지 좋아지는 것은 아니다”
인천 창영그린빌라 403호의 가장 중요한 특징은 말소기준권리보다 앞선 임차권등기와 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 염우진은 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 65,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 그 효력이 정상적으로 확인·이행된다면 해당 임차권으로 인한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 권리의 해소 가능성은 가격 경쟁력과 다릅니다. 신건 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 56,166,666원의 149.6%이고, 최신 거래가 57,000,000원보다도 높습니다. 소규모·노후 다세대주택이라는 특성까지 고려하면, 현재 가격에서 적극적인 매수 매력을 인정하기 어렵습니다.
특히 유찰 후 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 경우에는 확약의 이행 여부에 따라 실질취득비용이 크게 달라집니다. 2회 유찰 시 단순 매각가는 53,760,000원이지만, 확약이 적용되지 않는다면 12,607,680원의 임차보증금 미배당액을 추가로 부담할 위험이 있습니다. 이런 상황에서는 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 인수 위험이 해소되지만, 현재 신건 가격은 최근 시세보다 현저히 높고, 소규모 다세대주택의 환금성 제약과 선순위 임차권 말소 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 권리는 확약의 효력 확인이 핵심, 가격은 신건 입찰 보류가 합리적입니다.
