인천지방법원 2026타경503262. 인천 부평구 부평동 필하우스주상복합아파트 3층 305호입니다. 건물 이름에 '아파트'가 들어가지만 실제 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 173,000,000원입니다.
등기부상 소유자는 권영만입니다. 2021년 7월 29일 매매를 원인으로 2021년 8월 31일 소유권을 이전받았으며, 당시 거래가액은 173,000,000원입니다.
권리관계의 시작점은 2022년 5월 4일 동안산세무서장의 국세 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그러나 임차인 김장헌의 주민등록일은 2021년 8월 2일, 확정일자는 2021년 7월 13일로, 모두 압류보다 앞섭니다. 따라서 등기부상 후순위로 기재된 임차권등기만 보고 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 378-5 필하우스주상복합아파트 3층 305호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로333번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 10층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2010.07.08 |
| 소유자 | 권영만 (2021.08.31 소유권이전 · 거래가 173,000,000원) |
| 감정가 | 158,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 173,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.04 갑구 5번 · 국(동안산세무서장) 압류 |
| 선순위 임차권 | 김장헌 · 보증금 173,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 |
| 기타 임차인 | 추미진 · 보증금 미상 · 월차임 750,000원 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에는 2011.05.20 설정된 대전온누리신용협동조합의 근저당권 117,000,000원도 기록되어 있지만, 이 근저당권은 2014.12.04 이미 말소되었습니다. 현재 매각에 따른 권리 판단에서는 이 과거 근저당을 살아 있는 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
말소기준인 갑구 5번 압류 이후에는 2025.03.20 남동세무서장의 압류와 2026.04.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기상 말소와 선순위 임차보증금의 실질적인 인수 여부는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 분석 |
|---|---|---|---|---|
| 김장헌 주택전부 · 임차권등기 |
2021.08.02 2021.07.13 |
173,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 확인 | 선순위 임차권. 룰상 미배당 보증금 인수 가능. HUG 말소동의 확약서의 효력 확인 필요. |
| 추미진 월차임 750,000원 |
2025.04.04 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 말소기준 압류 이후 전입. 선순위 대항력 인정은 어려워 보이나 보증금과 점유관계 확인 필요. |
실제 임차인은 김장헌·추미진 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 별도 표시되며, 제3의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권액과 김장헌의 임차보증금을 서로 다른 보증금으로 단순 합산하지 않습니다.
이 확약은 중요한 위험 완화 사유입니다. 다만 말소동의와 보증금 잔액에 대한 대항력 포기는 법적으로 구별될 수 있습니다. 확인된 문구만으로는 김장헌의 미배당 보증금까지 매수인에게 청구하지 않겠다는 효력이 확정되었다고 단정할 수 없습니다.
김장헌의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 보장되는 경우에는 해당 임차인 관련 실질 인수를 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그 경우에도 추미진의 보증금·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
* 일반 배당 계산상 김장헌의 인수 추정액은 현 회차 18,012,000원입니다. 확약 원문에서 매수인에 대한 대항력 불행사, 미배당 보증금 청구 포기, 말소 이행 주체와 조건까지 확인되는 경우에 한해 해당 인수위험을 해소된 것으로 평가합니다. 확약은 추미진에게 자동으로 적용되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 김장헌 · 우선변제 | 173,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김장헌 보증금 미배당 | 173,000,000원 | 18,012,000원 |
집행비용 약 3,012,000원을 차감하면 김장헌에게 돌아가는 예상배당은 154,988,000원입니다. 보증금 173,000,000원에서 이를 제외한 18,012,000원이 일반적인 선순위 임차인 인수 계산상의 부족분입니다.
주택도시보증공사의 신청채권 청구금액은 173,000,000원이며, 제시된 배당 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 이 청구권과 김장헌 임차보증금 사이의 대위·승계 또는 중복 청구 관계는 확약서와 채권관계 서류를 대조해야 합니다. 두 금액을 합쳐 별개의 임차보증금 부담으로 계산하지 않습니다.
예상배당은 제공된 배당 계산에 따른 추정치입니다. 당해세, 조세채권의 법정기일 및 우선순위, 임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 국세 압류 및 임차권 사이의 세부 배당순위는 추가 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건에서 가격을 판단할 때 가장 중요한 원리는 낙찰가 하락과 보증금 인수액 증가가 서로 상쇄될 수 있다는 것입니다. 김장헌의 선순위 대항력이 유지된다는 일반 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 미배당 보증금이 증가합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수(룰상) | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 158,000,000원 | 18,012,000원 | 176,012,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 126,400,000원 | 49,169,600원 | 175,569,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 101,120,000원 | 74,095,680원 | 175,215,680원 |
실질취득 합계는 각 회차 가정 낙찰가에 제시된 보증금 인수 추정액을 더한 계산값입니다. 집행비용 추정에 따른 효과가 포함되어 있으며 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 비용은 별도입니다. 확약의 인수면제 효력이 확인되면 김장헌에 관한 부담은 달라집니다.
⑤ 시세 비교 — 현재는 가격 메리트 판정 불가
감정가는 158,000,000원이지만, 비교할 수 있는 오피스텔 실거래 평균이나 최근 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가를 곧바로 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
이 사건의 가격 판단은 다음 두 경우로 분리해야 합니다.
신건 실질취득은 낙찰가와 룰상 인수액을 합한 176,012,000원입니다. 보증금 173,000,000원 수준에서 취득부담이 사실상 유지되므로 최저가만을 시세와 비교하면 안 됩니다.
김장헌에 관한 실질 인수가 0원으로 확정된다면, 신건 낙찰가 158,000,000원을 중심으로 비용을 평가할 수 있습니다. 다만 미상 임차인과 실거래 시세 확인은 계속 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 다세대주택, 오피스 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 여러 노선의 버스정류장이 있습니다. 서측 근거리에 인천1호선 부평시장역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2010.07.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·소방·승강기 및 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 대체로 평탄하며 서측 및 북서측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 주택용도 취득과 관련된 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 적용 여부와 이후 지정 변경 여부는 확인해야 합니다.
- 공부·건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 부평 도심의 교통 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔의 실제 매매수요와 적정 거래가격을 판단할 수 있는 실거래 비교가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 확약서가 최우선
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 미배당 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 이행 및 매수인 보호 조건이 포함되는지 확인하세요.
- 김장헌 임차권 검증. 보증금 173,000,000원, 주민등록일 2021.08.02, 점유개시일 2021.08.10, 확정일자 2021.07.13 및 배당요구 관계를 원본과 대조하세요.
- HUG 채권관계. 강제경매 신청채권 173,000,000원과 김장헌 보증금 사이의 대위·승계 관계를 확인하고 중복채권 계산을 방지하세요.
- 추미진 임대차 확인. 보증금, 월차임 750,000원의 계약관계, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 조세 압류 확인. 동안산세무서장·남동세무서장의 압류 관련 체납세액, 법정기일, 배당 우선순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 검토하세요.
- 유찰가 착시 방지. 선순위 임차인의 인수위험이 해소되지 않으면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 약 173,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 오피스텔 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 실제 임대수요를 비교하세요.
- 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자와 인도 협의에 필요한 비용을 확인하세요.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 확약서 원문을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “1.58억에 낙찰받아도, 1.58억짜리 취득은 아닐 수 있다”
부평 필하우스 305호의 핵심은 단순한 권리 소멸 여부가 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금 173,000,000원을 누가 최종 부담하느냐입니다.
일반적인 배당·인수 계산에서 현 회차 최저가 158,000,000원에 낙찰받으면 김장헌의 미배당 보증금 18,012,000원이 남고, 실질취득 부담은 176,012,000원이 됩니다. 유찰되더라도 미배당 보증금이 증가하므로 가격이 눈에 띄게 저렴해지는 구조가 아닙니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효한 대항력 포기와 미배당 보증금 청구 배제까지 보장한다면, 김장헌 관련 실질 인수는 0원*으로 평가할 수 있습니다. 이 경우에는 권리상 부담이 크게 완화되지만, 추미진의 미상 보증금·점유관계와 실거래가격 확인은 여전히 남습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 말소동의 확약은 긍정적이지만 대항력 포기까지 명확히 확인되지 않았고, 별도의 미상 임차인이 존재하며 비교 가능한 실거래도 확인되지 않았습니다. 확약의 효력을 먼저 확정하고, 그다음 점유관계와 실제 취득가격을 판단해야 하는 사건입니다.
