인천지방법원 2026타경503276. 인천 미추홀구 숭의동 가온누리 3층 301호, 전용 67.365㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 공영문이며, 2021년 9월 30일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 서동현의 보증금 170,000,000원에 대한 주택임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 청구금액 170,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 압류가 말소되는지만 살펴보면 안 됩니다. 2023년 11월 1일 등기된 주택임차권은 2025년 8월 18일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 보증금 인수 가능성이 있는 사건입니다. 다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 해당 확약이 임차권등기 말소와 인수 부담 해소에 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

하지만 가격을 보면 이야기가 달라집니다. 이 건물에서 확인되는 최신 실거래는 2024년 6월의 120,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 172,000,000원으로, 최근 거래 기준가보다 52,000,000원 높습니다. 권리 문제가 정리되더라도 신건 가격의 경제적 매력은 매우 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

과거 한국양봉농업협동조합 근저당권(채권최고액 120,000,000원)과 국민은행 근저당권(채권최고액 108,000,000원)은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류도 2024년 3월 7일 말소됐습니다.

현재 매각 시 말소기준인 부천시 압류 및 후순위 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 소멸 대상입니다. 반면 서동현의 선순위 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 별도로 검토해야 합니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리하되, 확약서의 정확한 효력·말소 절차·조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 43.3% 비싼 신건

이 물건은 가온누리A 다세대주택으로, 전체 6세대 규모입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 2건입니다. 거래가격은 2021년 9월 170,000,000원에서 2024년 6월 120,000,000원으로 내려왔습니다.

전체 평균은 145,000,000원이고, 최저매각가는 이 평균의 118.6%입니다. 하지만 전체 평균에는 2021년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단에서 더 중요한 것은 2024년 6월 최신 거래 120,000,000원과 -29.4%의 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

아래는 원칙적 권리순위와 예상 집행비용을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 확약에 따른 실질 인수 부담 해소와는 구분해서 보아야 합니다.

집행비용 3,208,000원은 추정액입니다. 원칙적 배당 계산상 서동현 보증금 부족분은 1,208,000원이며, 말소동의 확약의 유효한 적용을 전제로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사 청구액은 예상배당 0원으로 산정됐으며, 채권의 실제 귀속·대위관계와 배당 권리관계는 원본 확인이 필요합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약의 중요성

이 사건에서 가장 주의해야 할 점은 최저매각가가 내려가는 것과 매수인의 실질취득 부담이 내려가는 것이 반드시 같지 않다는 사실입니다. 확약이 유효하면 인수액은 실질 0원으로 판단하지만, 확약이 적용되지 않는다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자 부담으로 이어질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물로 제3층 제301호입니다. 인조석 외벽, 벽지·타일 내벽, 하이샷시 창호이며 급배수·위생설비와 도시가스 난방설비를 갖추었습니다.
• 도로. 남서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력도 있어 적용 시점과 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 대지면적 203.6㎡, 공시지가 1,450,000원/㎡이며 가로장방형 평지의 공동주택 부지입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 6세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인되는 유사 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래가격 하락과 거래 표본 부족을 고려하면 매도 시 적정가격을 확정하기 어렵고 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권등기에 어떻게 적용되는지, 조건부 말소인지, 매수인 인수 부담이 완전히 해소되는지 확인하세요.
• 임차권등기와 대항력. 서동현은 전입·확정일자를 갖춘 선순위 임차권자입니다. 확약 효력이 인정되지 않는 경우의 보증금 인수 위험을 반드시 재검토하세요.
• 배당 관계. 임차인 서동현의 보증금 170,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 170,000,000원의 실제 채권 귀속 및 대위·승계관계를 확인하세요. 동일 보증금을 중복 채무로 산정해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 최신 확인 거래는 2024년 6월 120,000,000원입니다. 현재 매물가격과 추가 실거래, 층·향·내부 상태를 조사해 172,000,000원 감정가의 타당성을 검증하세요.
• 유찰 시 총취득부담. 확약이 정상 적용되는 경우와 그렇지 않은 경우를 분리해서 계산하세요. 확약이 없다면 낮아진 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
• 점유 및 인도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점, 명도 협의 필요성을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 추가 확인하세요.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구 등 적용 규제와 토지거래계약 허가구역 지정의 현행 적용 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 실제 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”

인천 가온누리 301호의 핵심은 두 가지입니다.

첫째, 권리 문제에는 해소 장치가 있습니다. 서동현의 선순위 임차보증금 170,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 위험을 발생시키지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 정상적으로 적용되는 경우 해당 임차권에 따른 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다만 확약의 법적 효력과 적용 조건은 최종 확인이 필요합니다.

둘째, 가격 경쟁력은 부족합니다. 감정가이자 최저매각가인 172,000,000원은 최신 확인 실거래 120,000,000원보다 52,000,000원 높으며, 최근 거래 기준가의 143.3%에 달합니다. 거래 추세도 -29.4%로 하락했고, 6세대 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성에도 신중한 접근이 필요합니다.

확약을 반영하더라도 현재 최저매각가 기준 실질취득 부담은 172,000,000원으로, 최근 거래 기준가를 상당히 웃돕니다. 확약을 배제하면 유찰 후에도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가면서 실질취득 비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.