인천지방법원 2026타경503292. 인천 검암동에 있는 부경캐슬 비동 302호, 전용 45.32㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가와 최저가는 모두 158,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 겉으로는 일반적인 다세대 경매처럼 보이지만, 등기와 임차관계를 연결하면 이야기가 달라집니다. 현재 소유자 송자영은 2022년 6월 10일 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 임차인 권미나의 보증금 181,000,000원에 대한 임차권등기가 이루어졌습니다.
말소기준권리는 2023년 1월 26일 고양세무서장의 압류입니다. 그러나 임차인 권미나의 전입신고는 2022년 8월 30일, 점유개시는 2022년 9월 21일로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 8월 25일에 받았습니다. 따라서 단순히 2024년에 임차권등기가 설정되었다는 이유로 임차인의 선순위 대항력을 무시할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 검암동 675-14 부경캐슬 비동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 도요지로201번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 전용 / 층수 | 45.32㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2012.09.19 |
| 소유자 | 송자영 (2022.06.10 소유권이전, 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 | 158,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2023.01.26 갑구 7번 압류 · 국(고양세무서장) |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 권미나 |
| 매수인 인수 가능액 | 26,012,000원 (신건 배당 추정, 확약 효력 확인 전) |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 먼저다
최초 보존등기 이후 설정되었던 우리은행 근저당권은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2023년 1월 26일 국의 압류입니다. 이후 부천시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 권미나의 임차관계는 별도로 보아야 합니다. 임차권등기 자체는 2024년 10월 10일에 접수되었지만, 임차인의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 등기 자체의 말소 여부와 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
권미나 제3층 제302호 45.32㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.08.30 확정 2022.08.25 점유개시 2022.09.21 |
181,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 배당요구 있음 확약서 제출 |
| 임대차계약일 | 2022.08.20 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.08.30 |
| 점유개시일 | 2022.09.21 |
| 확정일자 | 2022.08.25 |
| 임차보증금 | 181,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.10.10 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.10.10 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 신건 예상배당 | 154,988,000원 |
| 신건 미배당 | 26,012,000원 |
| 특기사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이며, 청구금액은 181,000,000원입니다. 이 금액이 권미나의 임차보증금과 같다는 이유로 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 권미나 1명입니다. 다만 보증공사의 대위변제 및 채권승계 범위와 배당수령권자는 원본 서류로 확인해야 합니다.
확약이 대항력 포기와 인수 면제까지 명확히 포함하는 경우: 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다.
말소동의만 있고 대항력 포기가 확인되지 않는 경우: 신건 기준 26,012,000원의 인수 가능성을 유지해야 합니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가를 낮춰도 총부담이 줄지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수 가능액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 감소하고 그만큼 매수인이 인수할 수 있는 잔여 보증금이 늘어납니다.
즉, 확약을 통한 인수 면제가 확인되지 않는 한 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지지 않습니다. 집행비용 추정치의 차이를 제외하면 보증금 181,000,000원 수준에 총부담이 묶이는 구조입니다.
| 입찰 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 가능액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 158,000,000원 | 26,012,000원 | 184,012,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 126,400,000원 | 57,169,600원 | 183,569,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 101,120,000원 | 82,095,680원 | 183,215,680원 |
실질취득 합계는 각 회차의 낙찰가 가정과 인수 가능액을 합산한 금액입니다. 집행비용 공제에 따른 차이가 반영되어 있으며, 취득세·등기비용·명도비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 확약으로 인수 면제가 확인되면 위 총부담 계산은 달라집니다.
가격 메리트는 실질취득 금액과 실제 시장 거래가격을 비교해야 판단할 수 있습니다. 등기상 2022년 소유권 거래가 260,000,000원이라는 사실만으로 현재 시세를 판단하거나 저렴한 경매라고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래와 현재 매물의 가격·상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 권미나 보증금 (우선변제) | 181,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 158,000,000원에서 집행비용 3,012,000원을 공제하면 임차인 보증금에 배당 가능한 금액은 154,988,000원입니다. 이를 보증금 181,000,000원에서 차감한 26,012,000원이 신건의 조건부 인수 가능액입니다.
위 예상배당표에서는 주택도시보증공사의 별도 신청채권 배당이 0원으로 표시됩니다. 이는 배당 가정에 따른 결과이며, 보증공사와 임차인의 권리승계 관계를 확인하지 않은 상태에서 두 채권을 독립적인 보증금 채권으로 합산하거나 실제 배당수령자가 확정되었다고 해석해서는 안 됩니다.
예상배당은 집행비용 추정과 주어진 배당 순서를 따른 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수 가능액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 검암동 소재 인천 간재울초등학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2012년 9월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샷시창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 검암1지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 절대보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제사항도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 감정평가 요항에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 지정 및 적용 여부는 확인이 필요합니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 파악됩니다.
- 민간임대주택. 갑구 6-1번 민간임대주택 등기가 존재합니다. 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 매각에 따른 관련 의무의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택(단지형다세대주택)은 개별 건물의 입지·상태·거래 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 과거 등기상 거래금액만으로 현재 매도 가능가격을 추정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기, 미배당 보증금의 매수인 청구 포기 및 임차권등기 말소에 관한 명확한 내용이 포함되는지 확인해야 합니다.
- 확약 당사자 및 권리승계 확인. 권미나와 주택도시보증공사 사이의 대위변제·채권승계 관계를 확인하고, 확약이 실제 권리자 모두에게 유효한지 검토해야 합니다.
- 실질취득 금액 계산. 확약에 의한 인수 면제가 확인되지 않는다면 신건 기준 낙찰가 158,000,000원만이 아니라 인수 가능액 26,012,000원을 합산한 184,012,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 경계. 1회 유찰 시 인수 가능액 57,169,600원, 2회 유찰 시 82,095,680원으로 증가하는 추정 구조를 반드시 고려해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.01.26 국의 압류 및 후순위 부천시 압류와 관련된 세금·배당순위·매각조건을 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 6-1번 등기에 따른 임대사업자 의무 및 매각 후 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 현재 점유상태. 임차권등기가 있다는 사실만으로 주택이 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현장 확인과 실제 점유자 조사, 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리비 미납 여부와 공용부분 비용의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 현재 시세. 검암동 동일 유형·전용면적대의 최근 실거래 및 매물가격을 조사하고, 실질취득 금액과 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류 및 확약서의 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”
인천 부경캐슬 302호는 최저가 158,000,000원이라는 숫자만으로 매력을 판단하면 위험한 물건입니다. 선순위 대항력을 가진 권미나의 보증금이 181,000,000원이고, 현재 배당 추정에서는 26,012,000원이 남습니다. 이를 인수할 경우 실질취득 부담은 184,012,000원으로 올라갑니다.
유찰 후에도 가격 구조는 크게 개선되지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 잔여 보증금 인수 가능액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 머무르기 때문입니다. 따라서 유찰을 기다리는 것만으로 가격 메리트가 확보되는 물건은 아닙니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 중요한 변수가 있습니다. 확약서가 대항력 포기와 매수인 인수 면제까지 유효하게 보장하는 경우에는 임차보증금의 실질 인수액을 0원으로 판단할 여지가 있습니다. 반대로 그 효력을 확인하지 못한다면 보증금 잔여 인수 위험은 남습니다.
결론은 조건부 보수적 검토입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 인하가 아니라 확약서의 실제 법적 효력과 현재 시장가격의 검증입니다. 두 가지가 확인되기 전에는 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하거나 선순위 임차보증금 인수액을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.
