인천지방법원 2026타경503312. 인천광역시 검단구 당하동 1084-7 백산아르빌3차 가동 2층 202호, 전유면적 57.69㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김대석 씨는 2022년 6월 14일 거래가액 174,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권보다 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약의 관계에 있습니다.

임차인 이윤환의 임대차계약일은 2022년 4월 28일, 확정일자는 2022년 4월 29일, 전입신고와 점유개시일은 2022년 5월 24일입니다. 현재 말소기준권리로 판단되는 갑구 압류일인 2022년 11월 9일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권에 대해 유효하게 이행되는 경우에는 그 임차인의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 확약 원본과 이행 조건을 확인하지 않은 상태에서 무조건적인 안전 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당권 2건은 이미 말소되어 있습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2011년의 근저당권이 아니라 2022년 11월 9일 갑구 5번 압류입니다. 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있지만, 압류 채권의 종류와 법정 우선순위는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 이윤환은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 및 확정일자를 갖추고 있고, 2024년 6월 17일 주택임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라진다고 볼 수는 없습니다. 이 사건에서는 별도로 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

임차인 권리분석

② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 메리트를 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되어 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이 된다면, 신건 기준 실질취득액은 낙찰가와 같은 181,000,000원입니다.

소유자의 과거 취득가액은 2022년 6월 14일 기준 174,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 과거 거래가액보다 7,000,000원 높다는 사실은 참고할 수 있지만, 과거 취득가액만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 동일·유사 다세대주택의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

위 표는 신건 매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 집행비용 3,334,000원을 제외한 금액 중 임차인에게 174,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 신청채권에는 3,666,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 174,000,000원 중 미배당 추정액은 170,334,000원입니다. 실제 배당은 압류 채권의 법정 우선순위와 당해세 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 금액 시나리오

* 회차별 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약의 효력이나 적용 범위가 확인되지 않으면 이 결론을 적용할 수 없습니다. 확약을 반영하지 않은 시나리오상 인수 추정액은 1회 유찰 32,027,200원, 2회 유찰 60,581,760원입니다. 실제 배당과 인수 여부는 매각물건명세서, 확약 원본, 압류 채권의 우선순위를 확인한 후 판단해야 합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 감정평가 내용상 인천백석초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교가 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천2호선 완정역·독정역 및 버스정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층입니다. 사용승인일은 2011.02.16이며, 위생·급배수설비, 승강기설비 및 난방설비가 기재되어 있습니다. 임대관계와 실제 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로·토지. 남서측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 제2종일반주거지역 및 당하지구 지구단위계획구역 등에 해당하며, 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한도 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가 내용에는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.09이므로, 입찰 시점의 실제 지정 여부와 적용 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 주소 대조. 물건 소재지에는 인천광역시 검단구 당하동으로 기재되어 있으나, 감정평가 요항에는 인천광역시 서구 당하동으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 지번 1084-7, 도로명주소 청마로 71, 건물명 및 전유부분 표시를 원본 서류끼리 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 상태와 임대차관계, 주변 유사 물건의 거래가격에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 가격 경쟁력과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 이윤환의 임차권등기와 보증금 인수 문제를 실제로 해소하는지, 임차권 말소의 조건과 이행 주체가 무엇인지 확인하세요. 매각물건명세서의 기재만으로 확약 이행을 단정하지 마세요.
• 임차권 명의경정 대조. 임차권등기의 이윤환과 2025.09.01 명의인 표시경정에 기재된 이윤한이 동일인인지 확인하세요. 임차권등기명령, 배당요구 서류 및 등기사항전부증명서를 함께 대조해야 합니다.
• 압류 3건과 당해세 확인. 국, 통영세무서장, 통영시 관련 압류의 원인·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당순위가 달라지면 임차보증금의 실제 회수액과 권리관계 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 확약 범위 밖 점유 확인. 현황조사와 실제 방문을 통해 점유자, 전입세대 및 미등재 임차인의 존재를 확인하세요. 이윤환 임차권에 대한 확약이 별도 점유자나 다른 임차인의 권리까지 해소한다고 보아서는 안 됩니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 181,000,000원입니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 유사 다세대주택의 거래가격, 건물 상태, 수리비 및 취득 부대비용을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 주소와 물건 표시 확인. 검단구 당하동 1084-7, 청마로 71 및 감정평가서의 서구 당하동 표기를 대조하세요. 전유부분 57.69㎡, 가동 2층 202호가 실제 매각 대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 관리비·건물 상태 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 누수 및 주요 설비 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요. 감정평가서의 설비 기재만으로 실제 작동 상태를 확정할 수는 없습니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 함께 검토하세요. 본 분석은 기재된 권리관계에 기초한 의견이며, 확약의 효력과 실제 배당 결과를 대신 확정하지 않습니다.

맺으며 — “인수 0원”은 확약 이행을 확인한 뒤에

이 사건의 중심은 보증금 174,000,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 대해 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 이 결론은 확약의 원본과 적용 범위를 확인한다는 조건에 달려 있습니다. 압류 3건의 배당 영향, 임차권 명의경정, 주소 표기 차이와 현장 점유 상태도 함께 확인해야 합니다.

현재 최저매각가는 181,000,000원이며, 신건이라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없고, 확약의 효력이 확인되지 않으면 인수 위험도 확정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약, 배당의 핵심은 압류 우선순위, 입찰가의 핵심은 실제 시세 확인입니다. 세 가지를 확인하기 전에는 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰을 결정하지 않는 것이 합리적입니다.