* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소 및 매수인에 대한 잔여 보증금 청구 배제까지 유효하게 보장한다는 조건부 판단입니다. 말소동의 사실만으로 대항력 포기까지 확정된 것은 아니므로, 확약서 원문과 권리자·법원의 처리 조건을 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경503317. 인천 남동구 간석동의 제이에이치타워3, 제4층 제402호입니다. 전유면적 59.31㎡의 주거용 오피스텔이며, 2017년 준공된 14층 건물에 자리하고 있습니다. 소유자 박지은은 2022년 8월 19일 이 호실을 230,000,000원에 취득했습니다.

등기부에서 현재 권리분석상 중요한 것은 과거 근저당권이 아닙니다. 상인천새마을금고와 농협은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 문제는 2024년 8월 6일 등기된 황민성의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2026년 4월 24일 강제경매개시결정보다 앞서고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 다만 임차권등기 말소와 대항력에 따른 잔여 보증금 인수책임의 소멸은 구분해 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나더라도 최근 거래가격에 비해 높은 입찰가격이라는 문제는 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권

2017년에 설정됐던 상인천새마을금고의 채권최고액 910,000,000원 근저당권은 2017년 9월 22일 말소됐습니다. 농협은행의 채권최고액 151,200,000원 근저당권도 2022년 7월 29일 말소됐으므로, 두 근저당권을 이번 매각에서 새로 소멸하는 채권이나 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.

현재 권리분석상 말소기준은 2026년 4월 24일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 8월 6일의 주택임차권등기가 존재하므로 일반적인 후순위 임차권처럼 매각만으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인의 계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금 또한 최저매각가를 초과합니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석하는 것이 타당합니다.

임차인은 배당받지 못한 보증금에 대해 대항력을 근거로 매수인에게 인수를 주장할 수 있는 구조입니다. 다만 본건에는 말소동의 확약서가 있으므로, 그 효력이 매수인 책임까지 해소하는지에 따라 최종 인수액이 달라집니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격과 크게 벌어진 감정가

JH타워Ⅲ의 유사면적 실거래를 보면, 과거 고가 거래와 최근 거래 사이의 가격 차이가 큽니다. 전체 12건의 평균은 195,380,000원이지만, 최근 12개월 3건 평균은 143,520,000원입니다. 특히 최근 가격 흐름은 -32.5%의 하락 추세로 나타납니다.

여기서 전체 평균 195,380,000원만 보고 감정가 202,000,000원이 비슷한 수준이라고 판단하면 최근 시장의 변화를 놓치게 됩니다. 2021~2022년의 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가격 수준을 과대평가할 가능성이 있습니다.

최근 12개월 평균은 143,520,000원입니다. 신건 최저가 202,000,000원은 이 평균의 140.7%입니다. 또한 2026년 8월 최신 거래는 81,110,000원으로, 신건 최저가보다 크게 낮습니다. 해당 거래는 전용 57.9㎡·13층으로 본건의 59.31㎡·4층과 면적 및 층이 달라 직접적인 적정가로 단정할 수는 없지만, 최근 가격 하락을 경계해야 할 근거입니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용 3,628,000원은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 청구액은 실제 임차보증금과 별개의 추가 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담이 유지될 수 있다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 전체 부담이 크게 줄어들지 않을 수 있습니다. 다만 이 사건의 경우 확약서 효력이 인수책임을 해소한다면 실제 판단은 달라집니다.

확약 미적용 총부담은 각 회차 최저가와 원칙상 매수인 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라지기 때문에 합계에 소폭 차이가 있으며, 보증금 230,000,000원 부근으로 유지됩니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다. 남동측 폭 약 8m 도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 2017년 4월 28일 준공, 20세대 규모의 JH타워Ⅲ입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층에 위치한 주거용 오피스텔입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역 및 방화지구이며, 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 20세대 소규모 단지로 실거래 표본이 제한적이고 거래가격 편차가 큽니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
• 점유·관리비. 현관의 공실안내문 및 미납관리비 안내문 약 10여 장은 현장 점유 상태와 체납 관리비 확인이 필요하다는 신호입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 따른 잔여 보증금 인수책임을 해소하는 내용과 조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권자의 권리관계. 실제 임차인 황민성의 권리와 주택도시보증공사의 지위, 보증금 반환채권의 승계 범위 및 말소동의 권한을 구분해 확인해야 합니다.
• 잔여 인수액 재검증. 신건 예상 미배당 31,628,000원은 원칙상 인수 위험입니다. 확약 효력을 확인하지 않은 채 실질 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 배당표 검증. 주택도시보증공사 청구액 230,000,000원과 예상배당 0원, 임차인 배당 198,372,000원의 관계를 실제 배당요구 및 권리승계 서류와 대조해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 최근 12개월 평균 143,520,000원, 최신 거래 81,110,000원 및 하락 추세 -32.5%를 반영해야 합니다. 최신 거래는 면적과 층 차이, 특수거래 가능성까지 점검해야 합니다.
• 공실 및 명도. 현관의 공실안내문만으로 명도가 끝났다고 판단하지 말고 실제 점유자, 출입 가능 여부 및 인도 상태를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 미납관리비 안내문이 다수 부착된 것으로 조사됐으므로 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 회차별 총부담 비교. 확약 효력이 인정되지 않으면 1~2회 유찰에도 실질 부담이 보증금 230,000,000원 부근으로 유지됩니다. 인수 없는 경우와 인수 있는 경우를 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 공고 내용을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 가격까지 안전한 것은 아니다”

이 물건은 말소동의 확약서의 실질적인 효력을 확인하는 일이 무엇보다 중요합니다. 황민성의 보증금 230,000,000원은 최저가보다 크고, 원칙상 신건 미배당액 31,628,000원은 매수인 인수 위험이 있습니다. 확약이 이를 완전히 해소한다면 권리 측면의 주요 위험을 상당 부분 제거할 수 있습니다.

그러나 권리 위험 해소가 곧 투자 적정성을 의미하지는 않습니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 143,520,000원을 크게 웃돌고, 최신 거래가격은 81,110,000원까지 내려왔습니다. 단지는 20세대 규모이고 최근 가격 흐름은 -32.5% 하락입니다. 과거 전체 평균 195,380,000원에 의존해 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.

확약의 효력이 불충분하면 유찰 후에도 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 확약이 충분하더라도 현재 가격은 최근 시세 이상입니다. 여기에 미납관리비 및 점유 상태까지 확인이 필요합니다.

결론은 권리 조건부 해소 가능, 신건 가격 부적합, 종합 D등급입니다. 우선 확약서의 대항력 및 잔여 보증금 처리 효력을 원문으로 확정하고, 그다음 최근 실거래 수준에 맞는 가격을 검토하는 것이 합리적입니다. 확약만 믿고 신건 최저가에 응찰할 이유는 부족합니다.