* 조건부 실질 인수 0원은 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소뿐 아니라 미배당 보증금에 관한 대항력 인수 위험까지 해소하는 것으로 확인될 때에만 적용합니다. 확약 효력이 인정되지 않을 경우 현재 회차의 추정 인수액은 36,570,000원이며, 낙찰대금과 합산한 실질취득금액은 101,570,000원입니다. 취득세·등기비용 등 별도 비용은 제외합니다.
인천지방법원 2026타경503342. 인천광역시 남동구 남촌동 천수빌라 2동 201호, 전용 36.68㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조철호 씨이며, 2022년 5월 31일 거래가 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 이주희 씨가 보증금 100,000,000원의 임대차계약에 따라 전입하고 점유를 시작했으며, 2024년에는 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 100,000,000원입니다. 2026년 4월 27일 강제경매개시결정이 등기되었지만, 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정이 말소기준이 된다는 사실만으로 선순위 임차보증금까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 인수 위험을 해소할 수 있는 말소동의 확약서의 효력과 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503342 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 351-18, 천수빌라 2동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남촌로124번길 62-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.68㎡ · 지상 3층 건물의 2층 |
| 건물 / 규모 | 천수빌라(2동) · 8세대 · 준공일 1990.11.23 · 벽돌조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 조철호 (2022.05.31 소유권이전 · 거래가 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 말소기준 | 2026.04.27 강제경매개시결정 (갑구 14번) |
| 선순위 임차권 | 이주희 · 보증금 100,000,000원 · 을구 7번 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
과거 한국주택은행, 제일상호신용금고, 인천중부신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 과거 압류와 임의경매개시결정 역시 2011년 경매 매각에 따라 정리된 이력이 있습니다. 이번 경매에서 주의할 권리는 과거 담보권이 아니라 2024년 7월 29일 등기된 이주희 씨의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이주희 2동 201호 36.68㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
전입 2022.06.23 확정 2022.06.03 임차권등기 2024.07.29 |
100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 확약 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 이주희 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.03 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.06.23 |
| 확정일자 | 2022.06.03 |
| 임차권등기 | 2024.07.29 · 을구 7번 · 인천지방법원 2024카임13224 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.07.29 |
| 보증금 | 100,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 63,430,000원 |
| 원칙적 미배당 인수 | 36,570,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* · 확약 효력 확인 조건 |
③ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 한다
천수빌라(2동)는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 전용 36.68㎡의 실거래는 총 4건으로, 전체 평균은 56,500,000원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최근 가격 흐름을 우선해서 살펴볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.68㎡ | 지층(-1) | 30,000,000원 |
| 2022.05 | 36.68㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2021.11 | 36.68㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2021.09 | 36.68㎡ | 지층(-1) | 54,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.68㎡ | 4건 | 56,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.68㎡ | 1건 | 30,000,000원 |
현재 최저가 65,000,000원은 전체 실거래 평균 56,500,000원의 115.0%이며, 최근 12개월 평균 30,000,000원과 비교하면 216.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세도 -54.1%로 하락 방향입니다.
다만 최신 거래는 지층(-1층) 거래이며, 경매 대상은 2층입니다. 층 차이에 따른 가격 차이를 고려해야 하므로 최근 거래가 30,000,000원을 이 물건의 확정 시세로 단정할 수는 없습니다. 실제 2층 거래는 2021년 64,000,000원, 2022년 78,000,000원이 확인되지만, 모두 과거 거래이므로 현재 가격을 그대로 대변하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 이주희 · 우선변제 | 100,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 65,000,000원 |
매각대금 65,000,000원에서 집행비용 약 1,570,000원을 공제한 63,430,000원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 임차보증금 부족분 36,570,000원은 원칙적 인수액이며, 확약의 효력이 확인되면 실질 인수 0원*으로 판단할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 100,000,000원과 이주희 씨의 임차보증금 100,000,000원을 서로 독립된 매수인 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 커진다
선순위 임차보증금이 낙찰대금보다 큰 구조에서는 매각가격이 낮아질수록 임차인에게 지급되는 배당금이 감소하고, 반대로 매수인이 인수할 수 있는 미배당액이 증가합니다. 따라서 확약이 인정되지 않는 경우 낙찰가가 내려가더라도 실제 취득 부담은 보증금 100,000,000원 부근에서 유지됩니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 원칙적 인수액 | 인수 포함 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 65,000,000원 | 36,570,000원 | 101,570,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 52,000,000원 | 49,336,000원 | 101,336,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 41,600,000원 | 59,548,800원 | 101,148,800원 |
위 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 원칙적 인수액을 합한 값이며, 확약이 잔여 보증금의 인수를 완전히 해소하지 못하는 경우의 수치입니다. 확약 효력이 확인되어 실질 인수 0원*이 적용된다면 각 회차의 실질취득금액은 해당 낙찰가가 기준이 됩니다. 취득세·등기비용 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 남촌도림동행정복지센터 북서측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 1990.11.23 준공된 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 등의 마감이고 창호는 샷시 구조입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 장방형으로 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 1,112,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 실거래 표본은 1건에 불과하고, 가격 하락 추세가 뚜렷해 재매각 시 가격 및 거래 성사 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인이 최우선. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 잔여 임차보증금에 대한 대항력 인수까지 해소하는지 확인해야 합니다. 단순 말소동의만으로 잔여 보증금 채무가 면제된다고 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 최종 확인. 을구 7번 임차권의 인수 여부와 확약 적용 조건을 법원의 최종 매각조건 및 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 보증기관 관련 권리관계 확인. 주택도시보증공사가 신청채권자이고 임차인 이주희 씨의 보증금도 100,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 범위 및 배당과 말소동의의 관계를 확인하고, 청구액과 임차보증금을 단순 합산하여 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 시세 비교. 확약 효력 미인정 시 신건 실질취득금액은 101,570,000원으로 추정됩니다. 유찰되더라도 인수액이 증가하는 구조이므로 낙찰가만 기준으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 최근 가격 하락 반영. 최근 실거래 30,000,000원은 지층 거래이므로 2층과의 차이를 감안해야 하지만, 최근 가격 추세 -54.1%를 무시하고 2021~2022년 거래가격만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 전기·수도 안내문 및 우편물 적치 사실을 고려해 실제 점유 여부를 조사하고, 인도명령 가능성 및 명도 관련 비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 건물 유지보수 및 관리비 확인. 소규모 노후 다세대주택의 누수, 외벽, 공용시설, 미납 공용관리비 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 해결할 수 있어도 가격을 해결하지는 못한다”
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 이주희 씨의 선순위 임차보증금 100,000,000원입니다. 현재 회차에서는 그중 36,570,000원이 미배당으로 남는 구조이며, 확약 효력이 없다면 매수인이 이를 인수할 가능성이 있습니다. 그 경우 신건 실질취득금액은 101,570,000원으로, 단순 최저가 65,000,000원과 상당한 차이가 발생합니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 선순위 임차권의 잔여 보증금 인수까지 완전히 해소하는 것으로 확인된다면 실질 인수 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그렇더라도 신건 가격 65,000,000원은 최근 12개월 평균 30,000,000원의 216.7%이며 최근 거래 추세는 -54.1%입니다. 최신 거래가 지층이라는 비교상의 한계는 있지만, 소규모 다세대주택의 환금성과 하락 추세를 고려하면 높은 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
결국 이 사건의 결론은 “확약의 인수채무 해소 효력 확인이 우선, 신건 가격은 보수적 접근”입니다. 확약의 효력이 확인되기 전에는 원칙적 인수액을 반영해야 하고, 확인된 이후에도 최근 시세와 거래층 차이, 실제 점유·건물 상태를 조사하여 입찰가를 결정해야 합니다. 권리 리스크와 가격 리스크가 함께 존재하는 주의 물건으로 평가합니다.
