인천지방법원 2026타경503347. 인천 남동구 구월동 성두빌라 가동 4층 404호, 전용 27.39㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성이며, 2022년 2월 28일 매매 원인으로 100,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고, 신청채권자 청구금액은 100,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 2023년 6월 29일 국세 압류와 그보다 앞선 임차인의 전입입니다. 황윤수는 2022년 3월 2일 전입했고 2022년 4월 7일 확정일자를 받아, 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 보증금이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 황윤수에 대한 인수액은 확약 적용 기준 실질 0원으로 판단합니다. 확약 밖의 미상 임차권까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

또한 최근 실거래 기준으로는 가격 메리트가 없습니다. 같은 빌라의 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 50,000,000원인데 최저가는 60,000,000원입니다. 전체 거래 평균 63,700,000원에는 과거의 고가 거래가 포함되어 있으므로, 가격 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 임차권은 확약 범위가 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 29일 접수된 국 명의 압류입니다. 황윤수의 전입일은 이보다 앞선 2022년 3월 2일이므로, 임차권등기 자체가 매각으로 정리되는 것과 별개로 임차인의 대항력 및 보증금 인수 문제를 검토해야 합니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 판단

실명과 보증금이 확인되는 임차인은 황윤수 1명입니다. 아래의 을구 5-3 기록은 별도 임차인이라고 단정할 수 없으므로, 임차권 변경 내역과 확약서 원문을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 6,000만원은 최근 거래보다 높다

성두빌라 가동의 전용 27.39㎡ 거래 내역입니다. 전체 거래 평균은 63,700,000원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래, 추세를 우선해 판단해야 합니다.

최근 12개월 평균은 거래 1건 기준 50,000,000원이고 최신 거래도 2026년 9월의 50,000,000원입니다. 최저가 60,000,000원은 최근 시세의 120.0%로 10,000,000원, 즉 20% 높습니다. 최근·과거 거래 비교 추세도 -23.3%로 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)

위 표는 제시된 배당 가정에 따른 계산이며 실제 배당 확정액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 임차보증금 100,000,000원과 신청채권자 청구액 100,000,000원은 각각 기재되어 있으므로, 두 금액을 단순 합산해 실제 채권 총액으로 단정하지 말고 채권관계와 대위 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 신월초등학교 서측 인근입니다. 주위는 단독주택과 공동주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다. 북측 및 서측으로 폭 약 8미터 및 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역·토지이용. 제2종일반주거지역이며 도로 저촉 및 소로1류 접합이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정기간이 과거 자료에 표시되어 있으므로, 현재 적용 여부는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 환금성. 총 19세대 규모의 1993년 준공 다세대주택입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건뿐이며, 전체 거래에는 100,000,000원 거래와 최근 50,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 표본이 적고 가격 편차가 커 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약서가 황윤수의 을구 5번 임차권에 적용되는지, 말소 조건과 이행 범위를 확인하세요.
• 을구 5-3 변경기록. 임차인 이름·보증금·전입일이 명확하지 않습니다. 기존 임차권의 변경인지 별도 권리관계인지, 황윤수에 대한 확약이 이 기록까지 포괄하는지 확인하세요.
• 세금 체납 및 당해세. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 예상배당의 변동 가능성을 점검하세요.
• 실거래 기준 입찰가. 최저가 60,000,000원은 최근 거래 50,000,000원보다 20% 높습니다. 전체 평균 63,700,000원만으로 신건 입찰의 가격 메리트를 주장하지 마세요.
• 유찰 후에도 권리 확인 우선. 1회 유찰 시 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 확약 밖의 미상 권리와 세금 배당 위험을 해소하기 전에는 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
• 점유·인도 및 비용. 실제 점유 상태와 임대관계가 명확하지 않으므로 현황조사서 및 현장 확인을 통해 인도 가능 여부를 점검하세요. 관리비 체납 여부와 추가 비용도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 자료를 서로 대조한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 확약은 주된 인수를 줄이지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다

이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가를 웃돌아 권리 검토가 중요한 물건입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 황윤수에 대한 인수액은 확약 적용 기준 실질 0원으로 판단합니다. 그러나 을구 5-3 변경기록의 권리관계와 확약 적용 범위가 명확하지 않아 잔존 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 50,000,000원인 반면 최저가는 60,000,000원이며, 최근·과거 거래 비교 추세는 -23.3%입니다. 전체 평균 63,700,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있어 현재 가격의 근거로 삼기 어렵습니다. 권리의 핵심은 확약 범위 확인, 가격의 핵심은 최근 시세 대비 프리미엄 해소입니다. 미상 권리와 세금 배당순위를 확인하기 전에는 신건 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.