인천지방법원 2026타경503362. 인천 미추홀구 용현동 금성맨션 3층 302호, 전용 59.325㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박일성이 2022년 2월 거래가 220,000,000원에 취득했고, 현재 주택도시보증공사가 같은 금액의 청구채권을 내세워 강제경매를 진행하고 있습니다. 최저매각가는 121,000,000원으로 감정가와 같습니다.

일반적인 후순위 권리만 있는 경매와는 구조가 다릅니다. 임차인 김리우는 말소기준권리인 2023년 6월 압류보다 먼저 전입했고, 보증금도 최저매각가보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 되는 물건입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있어 선순위 임차권 인수 문제를 해소할 근거가 있으나, 확약의 효력과 적용범위는 입찰 전에 원본으로 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균은 75,000,000원이고 최신 실거래는 50,000,000원입니다. 감정가는 전체 거래 평균보다도 높으며, 최근 거래 수준과의 격차는 더 큽니다. 권리 부담 해소 여부와 별개로 현재 가격은 시세보다 높은 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

갑구 18번 부천세무서장 압류, 갑구 19번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 갑구 20번 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리입니다. 다만 국세·지방세 압류가 총 3건이므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 세금이 우선 배당되면 임차인 배당액과 원칙적 인수액 계산도 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김리우는 주택임차권등기권자이고, 공명찬은 현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 별도 임차인입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 추가 산정하지 않습니다. 보증금 220,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 220,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중

금성맨션A동은 10세대 규모의 다세대주택입니다. 제공된 실거래는 총 7건이며 전체 평균은 105,857,142원입니다. 그러나 과거 220,000,000원 거래가 평균을 끌어올렸을 가능성이 있어 전체 평균만으로 현재 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

최근 12개월 집계 평균은 75,000,000원, 최신 실거래는 2025년 5월 50,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 대비 36.5% 하락했습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 타당합니다.

특히 최신 거래는 본건과 같은 3층, 유사 전용면적의 거래입니다. 개별 호실의 상태·거래조건 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있지만, 최근 확인된 거래 수준과 현재 경매 최저가 사이의 격차가 매우 크다는 점은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

위 표는 제공된 신건 배당추정액을 그대로 반영한 것입니다. 임차인 김리우의 원칙적 미배당 보증금은 101,494,000원이며, 매수인에게 실제 승계되는 금액은 확약의 법적 효력에 따라 달라집니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고 국세·지방세의 우선순위 및 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득을 구분

선순위 대항력 임차인이 있는 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약이 적용되지 않는다면 유찰로 최저가가 낮아져도 매수인이 부담하는 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 반면 김리우에 대한 확약이 유효하게 적용되면 그 임차인의 인수액은 0원이므로 낙찰가 인하가 취득비용 절감으로 이어집니다.

룰상 인수액은 각 회차의 배당추정에 따른 금액으로, 확약이 유효하게 적용되어 매수인 인수의무가 해소되는 경우에는 김리우에 대한 실질 부담으로 더하지 않습니다. 공명찬 관련 확인되지 않은 사항과 조세·명도·기타 비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 인천보훈병원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 2002.04.10 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 및 타일 마감이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 2m의 도로에 접합니다. 현장 방문 시 차량 진입, 주차 및 건물 접근 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지는 완경사의 사다리형입니다. 공시지가는 927,800원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·주거환경개선지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있으며, 제시된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 적고 가격 편차가 큽니다. 최근 거래 추세가 -36.5%인 만큼 매도 시점의 유동성과 회수 가능한 매매가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 정확한 문구, 을구 17번 임차권등기의 말소 범위, 대항력 포기 여부, 매수인 인수의무 해소 조건을 확인해야 합니다.
• 김리우의 선순위 권리 확인. 전입 2022.02.09, 확정일자 2022.01.12, 보증금 220,000,000원, 임차권등기 2023.10.25의 관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 공명찬 별도 확인. 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부, 계약관계 및 명도에 필요한 조치를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 계양세무서장·부천세무서장·양주시 관련 압류의 체납세액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 회차의 예상배당액은 추정치입니다. 실제 배당순위와 배당금액이 달라질 경우 확약 미적용 시 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 최근 실거래 재확인. 최근 12개월 평균 75,000,000원, 최신 실거래 50,000,000원, 거래 추세 -36.5%를 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다. 전체 평균 105,857,142원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성 점검. 10세대 건물의 거래 빈도와 개별 호실 상태, 좁은 접도 여건 및 매도 시 예상 수요를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비 및 점유 상태 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각기일과 최종 서류 확인. 2026.11.09 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 제출된 확약서를 최신 상태로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 비싼 물건은 비싸다”

인천 금성맨션 302호는 단순히 최저가 121,000,000원만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인 김리우가 있고, 확약이 적용되지 않을 경우 원칙적인 인수액은 101,494,000원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 이 위험을 해소할 수 있는 중요한 근거입니다. 확약이 해당 임차인의 인수의무를 유효하게 해소한다면 김리우 관련 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 공명찬의 보증금·점유관계는 별도로 확인해야 하고, 확약서의 원문을 검토하기 전까지 전체 인수 위험이 사라졌다고 단정할 수 없습니다.

더 중요한 것은 시세와의 격차입니다. 최근 12개월 평균은 75,000,000원인데 현재 최저가는 121,000,000원으로 최근 평균의 161.3%입니다. 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 거래 추세도 -36.5%입니다. 10세대 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 신건 감정가에 응찰할 가격상 근거는 약합니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 약 220,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다. 확약이 유효하면 이 부담은 해소될 수 있지만, 2회 유찰 가격 77,440,000원조차 최근 평균 75,000,000원을 웃돕니다. 따라서 단순한 유찰 횟수가 아니라 최근 실거래 수준과 권리 해소 조건을 함께 보아야 합니다.