* 0원은 제출된 말소동의 확약서의 적용으로 해당 임차권과 대항력에 따른 인수위험이 해소되는 경우의 조건부 판단입니다. 확약서의 대항력 포기 여부와 말소 이행이 확인되지 않으면 배당계산상 잔액의 인수 위험이 남습니다.

인천지방법원 2026타경503367. 계양구 계산동 대양오피스텔 5층 501호, 전유면적 26.34㎡의 주거용 임차권등기가 설정된 오피스텔입니다. 소유자 강선호는 2022년 9월 22일 거래가 106,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 10월 이승준 명의의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2025년 3월 계양구 압류, 2026년 4월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 이어졌습니다.

이 사건에서 단순히 등기부의 말소기준권리 이후 권리가 소멸한다는 원칙만 적용하면 위험합니다. 임차인의 주민등록·점유와 확정일자가 계양구 압류보다 앞서기 때문입니다. 따라서 임차권등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 명시되어 있고, 별도로 제출된 말소동의 확약서의 적용 범위가 실제 입찰 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 압류보다 앞선다

기존 농업협동조합중앙회·한국외환은행·청양신용협동조합의 근저당권은 과거 등기에서 이미 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 주택임차권등기, 계양구 압류 및 강제경매개시결정입니다. 계양구 압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 선순위 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 인수액 시나리오 — 유찰되어도 실질취득비용은 크게 낮아지지 않을 수 있다

선순위 보증금이 105,000,000원인 만큼, 확약의 인수위험 해소 효과가 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 즉 낙찰가 + 인수액으로 계산하는 실질취득비용이 보증금 수준에 근접하여 유지됩니다.

표의 인수액은 말소동의 확약의 인수위험 해소 효과를 적용하지 않은 배당 시나리오 기준입니다. 인수 포함 취득비용은 낙찰가와 계산상 인수액의 합계이며, 별도 취득세·등기비용·관리비·명도비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)

신건 매각가 107,000,000원을 가정하면 집행비용 2,298,000원을 제외한 104,702,000원이 임차인 우선변제에 배당되는 계산입니다. 보증금 105,000,000원과의 차액은 298,000원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 배당계산상 미배당은 105,000,000원입니다.

이승준은 실제 임차인 1명이며 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 별도 채권자 항목으로 표시한 것입니다. 실제 대위·승계관계와 배당금 귀속은 원본 서류 및 배당절차에서 확인해야 하며, 두 금액을 서로 독립적인 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 검증이 먼저다

신건 최저가는 107,000,000원이고, 소유자 강선호의 2022년 취득 당시 거래가액은 106,000,000원입니다. 그러나 과거 소유권 거래가액만으로 현재 오피스텔의 적정 시세를 판단할 수는 없습니다.

해당 물건은 주거용 임차권이 설정된 소형 오피스텔이므로, 동일 건물·동일 면적·유사 층의 최근 거래가격과 임대수요, 관리상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다. 현재로서는 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 계산여자중학교 동측 인근입니다. 주변은 상업용·업무용 부동산과 아파트단지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 13층 건물 중 5층 501호로, 2003.06.16 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 창호는 새시창입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 35m 도로 및 남측 약 15m 도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역·과밀억제권역 등 제한 사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 소형 오피스텔이라는 용도 특성과 임차권 문제, 내부 상태의 불확실성을 고려해야 합니다. 실제 환금성은 인근 거래와 임대수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 잔여 보증금 인수 문제까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 이승준의 전입·점유개시·확정일자, 배당요구 내역과 임차권등기의 효력을 대조해야 합니다.
• 배당 부족분 검토. 신건 298,000원, 1회 유찰 21,340,800원, 2회 유찰 38,152,640원의 계산상 인수액을 각각 확인해야 합니다.
• 보증기관 관계 확인. 신청채권자인 주택도시보증공사의 채권 취득 경위, 대위·승계 여부, 말소동의의 범위 및 배당금 귀속관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 감정 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 확약서가 모든 점유 문제를 해결하는 것은 아닙니다.
• 압류·조세 관계. 계양구 압류의 체납세금 내용과 법정기일, 배당순위에 영향을 주는 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 내부 상태. 체납 관리비, 수리 필요 여부, 실제 설비 작동 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 및 입찰가. 동일 건물과 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래를 확인하고, 확약 효력에 따라 낙찰가 기준과 인수 포함 취득비용 기준을 구분해야 합니다.
• 매각서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서의 최신 내용을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저, 확약서의 효력”

이 사건은 표면적으로 107,000,000원의 신건 오피스텔이지만, 권리분석의 중심에는 105,000,000원의 선순위 임차보증금이 있습니다. 임차인 이승준은 대항력과 우선변제권을 가진 실제 임차인이고, 말소기준권리보다 앞선 임차권등기가 존재합니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 다만 말소동의가 곧 대항력 포기까지 의미하는 것은 아니므로, 확약의 적용 범위와 이행 가능성을 확인해야만 매수인 인수액을 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 확약 효과가 인정되지 않는 경우 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액 증가로 취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.

현재 시세에 대한 가격 경쟁력도 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 확약서 원본 확인과 실거래 검증이 선행되어야 하는 오피스텔 경매입니다.