인천지방법원 2026타경503438. 인천 부평구 부평동 대성하이츠빌 2층 202호, 전용 29.85㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최기선으로, 2019년 12월 16일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 박혜진이 2021년 11월 26일 전입·점유를 시작했고, 2024년 12월 11일에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.

경매 원인도 일반적인 금융기관 근저당 실행과는 다릅니다. 2026년 4월 2일 국(처분청 남부천세무서장)의 압류가 등기됐고, 같은 해 4월 29일 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매개시결정을 받았습니다. 지정된 말소기준권리는 2026년 국의 압류이지만, 임차인의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리처럼 자동 소멸하는 임차권으로 취급해서는 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약이 실제 임차권 말소로 연결되는지 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

② 임차인 분석 — 보증금 1억과 말소동의 확약

실제 임차인은 박혜진 1명입니다. 등기부에는 동일 임차인에 대한 계약일자가 2021년 11월 6일과 2023년 9월 9일로 각각 기재되고, 보증금은 두 계약 모두 100,000,000원으로 표시돼 있습니다. 이를 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

※ 확약이 적용되지 않으면 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권에 한정되며, 다른 임차인이나 별도의 인수권리까지 일괄 소멸시키는 의미는 아닙니다. 확약서에 임차인의 대항력 포기까지 포함되는지는 원본 문구로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실질취득 9,500만원, 시세 검증 필요

이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 95,000,000원입니다. 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원이며, 부대비용을 제외한 실질취득금액도 95,000,000원입니다.

다만 같은 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가가 현재 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 2019년 소유자 최기선의 등기상 취득 거래가가 100,000,000원이었다는 사실은 확인되지만, 과거 거래금액을 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)

신건 매각가 95,000,000원을 기준으로 집행비용 2,110,000원을 공제하면, 신청채권자인 주택도시보증공사에 92,890,000원이 배당되는 시나리오입니다. 청구금액 100,000,000원 중 7,110,000원은 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

본 배당표는 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 추정 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 선순위 임차권의 인수 여부는 말소동의 확약의 효력과 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

유찰 시나리오에서는 매각가가 95,000,000원 → 76,000,000원 → 60,800,000원으로 감소하고, 신청채권 미배당액은 7,110,000원 → 25,768,000원 → 40,694,400원으로 늘어납니다.

여기서 반드시 구분할 점이 있습니다. 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 별개입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있지만, 확약 효력이 확보되지 않으면 선순위 임차권에 따른 보증금 인수 위험이 다시 문제가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고, 급배수·위생설비·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 토지는 세장형 다세대주택 부지입니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 내용이 등기돼 있어 낙찰 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 표시. 감정평가 참고사항에 건물 외벽 명칭이 '대성하이츠빌 1'로 표시된다는 내용이 있습니다. 현장에서 해당 호실과 등기상 목적물의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 다세대주택은 건물 상태와 개별 호실 특성에 따른 가격 차이를 확인하는 것이 중요합니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않은 상태이므로 현재 가격의 적정성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구, 임차권 말소 조건, 효력 발생 시점과 매수인 보증금 반환의무의 존부를 확인하세요.
• 선순위 임차인. 박혜진의 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 실제 배당요구 관계를 원본 자료와 대조하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 임차권등기에 두 계약의 보증금이 각각 100,000,000원으로 표시돼 있으나, 동일 임차인의 계약 기록이므로 별도 채권으로 합산하지 마세요.
• 신청채권과 임차권 구별. 주택도시보증공사의 청구금액은 100,000,000원입니다. 예상 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아니므로 확약 효력과 실제 배당 결과를 구분해야 합니다.
• 국 압류 및 세금. 2026.04.02. 국 압류가 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 조세채권의 우선순위와 실제 배당 처리, 매수인에게 남는 부담 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 행정상 처리 및 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 실거래 비교. 부평동 주변의 유사 면적·유사 건축상태 다세대주택 거래를 확인한 뒤 95,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 인도 가능 여부를 점검하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 체납 관리비, 누수, 외벽 상태, 설비 보수 필요 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관계 및 확약서 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “1억 임차권보다 확약서의 효력이 중요하다”

이 물건은 단순히 감정가 95,000,000원인 다세대주택이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 100,000,000원 선순위 주택임차권이 존재하는 경매물건입니다. 원칙적인 인수 위험을 생각하면 최저매각가만 보고 접근하기 어려운 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실이 중요한 판단 변수가 됩니다. 해당 확약이 유효하게 이행돼 임차권이 말소되고 보증금 반환의무가 남지 않는다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

다만 실질 인수 0원과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 95,000,000원이 싼 가격이라고 평가할 근거는 부족합니다. 또한 신청채권자의 예상 미배당 7,110,000원은 임차권 말소 확약과 구별해서 해석해야 합니다.

결론은 권리 조건부 통과, 가격 판단 보류입니다. 확약서의 효력과 임차권 말소 조건을 최종 확인하고, 실제 시세를 검증한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 확실한 정리와 적정 취득가격의 확보에 있습니다.