* 인수액과 실질취득액은 말소동의 확약서의 실질적인 대항력 포기·인수 면제 효력을 반영하지 않은 보수적 계산입니다. 확약서에 따라 해당 임차인의 잔여보증금 인수 의무가 완전히 면제되는 경우 실제 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 확약서 원문과 매각물건명세서의 효력 확인이 선행되어야 합니다.

인천지방법원 2026타경503439. 인천 미추홀구 도화동 제물포역 남동측 인근에 위치한 인성아트빌 A동 301호입니다. 전용면적은 49.14㎡이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 있는 다세대주택입니다. 소유자 배대광은 2022년 5월 25일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

그런데 이 집에는 소유권 취득 이후 체결된 임대차계약과 임차권등기가 남아 있습니다. 임차인 조영은은 2022년 12월 5일 계약과 확정일자를 갖추고, 2023년 1월 5일 전입 및 점유를 개시했습니다. 이후 2025년 4월 2일 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

경매개시결정은 그보다 늦은 2026년 4월 29일입니다. 기존 은행 근저당은 이미 말소되었으므로, 선순위 임차인의 대항력과 배당 후 잔액 인수 여부가 이 사건에서 가장 중요한 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

기존 우리은행 근저당권들은 2015년과 2022년에 말소되어 현재 인수할 유효 근저당권으로 보지 않습니다. 이 사건에서 경매개시결정은 2026년 4월 29일로, 그 이전에 대항요건을 갖춘 임차인 조영은의 주택임차권이 존재합니다.

따라서 일반적인 배당 및 인수 계산으로는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당 부분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 2026년 5월 7일 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후 등기된 권리로 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.7억의 우선순위

실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 170,000,000원 청구와 임차인의 170,000,000원 보증금 사이에 대위·승계 관계가 있는지 확인해야 하며, 두 금액을 각각 독립된 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 최저가도 높다

인성아트빌 동일 면적(49.14㎡)의 실거래 이력 4건을 비교합니다. 가장 최근 확인된 거래는 2024년 7월 106,000,000원입니다. 그 이후의 거래가 확인되지 않으므로, 이 금액을 2026년 현재 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 제시된 거래가격 지표는 최근 구간이 과거 구간보다 19.3% 낮은 하락 추세를 나타냅니다.

전체 평균은 125,000,000원으로 감정가 122,000,000원보다 약간 높습니다. 하지만 이 평균에는 2022년 180,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 비교값 106,000,000원을 기준으로 보면 신건 최저가는 115.1%로 이미 더 비쌉니다.

여기에 계산상 인수액을 반영하면 실질취득 추정액 172,508,000원은 최근 거래가의 약 162.7%입니다. 따라서 최저가와 오래된 전체 평균만 비교해 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

매각대금 122,000,000원 중 추정 집행비용 2,508,000원과 임차인 우선배당 119,492,000원으로 전액 배분됩니다. 마지막 미배당액은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라, 확약서에 따른 인수 면제가 없을 경우 매수인에게 남을 수 있는 금액입니다. 주택도시보증공사 청구금과 임차보증금의 법률적 승계 관계는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총액은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 잔여보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 배당액도 감소하여 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 크게 줄어들지는 않습니다.

* 각 회차별 실질취득은 낙찰가와 계산상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정치가 달라져 소폭 차이가 발생하지만 대체로 보증금 170,000,000원 수준에서 고정됩니다. 확약서에 의해 임차인 인수가 실질적으로 해소되면 이 표의 인수액은 실제 부담액이 아니라 인수 면제 전 위험 계산값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 제물포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 제물포역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2002.11.19 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·상하수도·난방·가스 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 토지 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 1,608,000원/㎡이며, 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지이므로 매각 시점의 규제 현황을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대로 거래 표본이 적습니다. 실거래 가격은 97,000,000원부터 180,000,000원까지 편차가 크며, 최근 구간의 하락 추세 -19.3%를 감안하면 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
• 물건 확인. 인성아트빌은 A동과 B동으로 구성되어 있으며 본건은 A동입니다. 입찰 대상 동·호수를 현장에서 정확히 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 조영은 임차권의 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 인수액 재계산. 확약에 따른 인수 면제가 성립하지 않는 경우 신건 기준 50,508,000원의 인수 위험을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 채권 170,000,000원과 임차인 보증금 170,000,000원의 대위·승계 관계를 확인하고 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기와 실제 점유 상황은 구별해야 합니다. 현황조사 및 현장 방문으로 현재 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 확인된 거래가 2024.07의 106,000,000원이므로 2026년 현재 시장가격을 추가로 조사해야 합니다. 신건 최저가만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시 인수 위험. 유찰이 진행되면 계산상 보증금 인수액이 증가합니다. 가격 시나리오는 항상 낙찰가와 인수액을 합산해 평가해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당에 영향을 주거나 별도 부담이 될 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 물건 특정 및 원본 대조. 인성아트빌 A동 301호임을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득, 확약서가 관건”

이 물건의 핵심은 대항력 있는 170,000,000원 임차보증금과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

확약서가 실질적인 대항력 포기와 잔여보증금 인수 면제까지 보장하지 못한다면, 신건 기준 매수인이 부담할 수 있는 금액은 낙찰가 122,000,000원에 미배당 50,508,000원을 더한 172,508,000원입니다. 유찰이 되어도 인수액이 증가하므로 실질취득액은 약 1.7억 원 수준에 머뭅니다.

확약서의 효력으로 해당 임차인 인수가 0원이 되는 경우에도 신건 최저가는 최근 비교 거래가보다 높습니다. 더욱이 제시된 거래 추세는 -19.3% 하락이고, 거래 표본이 적은 8세대 다세대주택이라 환금성에도 주의해야 합니다.

결론은 권리 확약의 효력을 먼저 확인하고, 그다음 가격을 판단해야 한다는 것입니다. 확약 효과가 불명확한 상태에서는 인수 위험이 큰 물건이며, 인수 면제가 확실하더라도 신건 가격 자체가 최근 비교 거래보다 높아 가격 메리트는 제한적입니다.