인천지방법원 2026타경503465. 인천광역시 서해구 가좌동의 무한퍼스트지 7층 706호 오피스텔입니다. 등기부상 임차권의 목적물은 7층 706호 66.114㎡ 전부이며, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 181,000,000원입니다. 소유자는 서상철이고, 2022년 8월 12일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기부에 기재된 당시 거래가액은 280,000,000원입니다.
겉으로 보면 감정가가 과거 등기 거래가액보다 낮지만, 이것만으로 저가 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 더 중요한 사실은 280,000,000원의 임차보증금과 그보다 앞선 대항력 취득 시점입니다. 특히 임차권등기의 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다. 실제 전입과 점유가 시작된 시점을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서해구 가좌동 136 무한퍼스트지 7층 706호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서해구 염곡로 140 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 13층 건물 중 7층 |
| 임차권 목적물 | 7층 706호 66.114㎡ 전부 |
| 소유자 | 서상철 (2022.08.12 소유권이전, 등기 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 확인된 임차인 | 김기성 · 임차보증금 280,000,000원 |
| 특별 확인사항 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
등기상 말소기준권리는 2022년 12월 9일 접수된 현대캐피탈주식회사 가압류입니다. 청구금액은 24,570,745원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후인 2026년 4월 29일에는 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
과거 성곡새마을금고·성지새마을금고의 근저당권과 농협은행주식회사의 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 부평구 및 국의 압류도 말소된 상태입니다. 따라서 과거의 근저당 채권최고액을 현재 매각대금에서 다시 공제하거나 매수인 인수채무로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 280,000,000원의 의미
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기성 | 7층 706호 66.114㎡ 전부 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 0원 |
| 실제 임차인 | 김기성 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.07.06 |
| 확정일자 | 2022.07.12 |
| 전입신고일 | 2022.07.29 |
| 점유개시일 | 2022.07.29 |
| 임차권등기 | 2024.10.24 · 을구 7번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 임차보증금 | 280,000,000원 |
| 신건 예상배당 | 177,666,000원 |
| 통상 계산상 부족분 | 102,334,000원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원 (확약의 유효성·이행 전제) |
대항력 판단은 기재된 전입·점유개시 시점과 그 유지 여부를 전제로 합니다. 임차권등기, 실제 점유 변동 및 확약 효력은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
이 부족분이 그대로 매수인에게 승계된다면 매수인의 취득 부담은 181,000,000원 + 102,334,000원 = 283,334,000원이 됩니다. 매각대금이 낮아져도 배당액이 줄어든 만큼 인수 보증금이 늘어나므로, 집행비용을 제외한 실질 부담은 보증금 280,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다.
따라서 이 일반적인 인수형 구조라면 낙찰가 181,000,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
이 확약이 해당 임차권의 말소와 보증금 인수 위험을 유효하게 해소하고 실제 이행된다는 전제에서는 김기성 관련 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 위 102,334,000원은 확약을 반영하지 않은 통상 배당 계산상 부족분이지, 확약 적용 후 확정되는 추가 취득비용이 아닙니다.
다만 말소동의만으로 모든 대항력·보증금 반환채무가 해소되는지는 확약서 원문과 법원의 매각조건을 대조해야 합니다. 확약의 적용 대상은 해당 임차권이며, 그 밖의 별도 점유자나 인수권리가 있다면 이 확약으로 자동 해소되는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 나타납니다. 이를 김기성과 별도의 실제 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 1명이고, 280,000,000원의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,334,000원 |
| 1. 임차인 김기성 · 우선변제 | 280,000,000원 | 177,666,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 24,570,745원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 계산에 따른 수치입니다. 임차인 보증금 280,000,000원 중 177,666,000원이 배당되고, 통상 계산상 102,334,000원이 부족합니다. 주택도시보증공사의 확약 효력이 유효하게 적용되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액은 다르게 움직인다
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 일반적인 구조에서는 최저가가 낮아져도 실질 취득 부담이 비례해 낮아지지 않습니다. 반면 이 사건은 말소동의 확약의 효력에 따라 실질 인수액이 0원으로 달라지는 예외가 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 통상 계산상 인수 부족분 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 181,000,000원 | 102,334,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 144,800,000원 | 138,027,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 115,840,000원 | 166,581,760원 | 0원 |
또한 확약이 적용되지 않는다면 최저매각가에 상당한 미배당 보증금을 더해야 하므로 낮아진 최저가만 보고 할인 폭을 계산하는 것은 위험합니다.
⑤ 가격 판단 — 과거 거래가 2.8억은 현재 시세가 아니다
소유자 서상철의 소유권이전등기에는 거래가액 280,000,000원이 기재돼 있습니다. 감정가는 181,000,000원으로 이보다 낮습니다. 그러나 과거 등기 거래가액은 현재 시장에서 실제 거래되는 가격을 직접 보여주지 않습니다.
과거 취득가액과 감정가의 차액만으로 저평가 물건 또는 시세보다 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 특히 주변이 준공업지역으로 오피스텔·아파트·공장이 혼재한 만큼 주거용 아파트 시세를 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.
확약이 유효하고 추가 인수채무가 없다면 입찰가격의 경쟁력을 검토할 수 있지만, 이는 최근 실거래 비교가 선행되어야 하는 문제입니다. 현재로서는 권리 해소 가능성과 가격 매력도를 별도로 평가하는 것이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌1동행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트, 공장 등이 혼재하며 준공업지역에 속합니다.
- 대중교통. 동남측과 동북측 인근에 인천지하철 2호선 인천가좌역 및 서부여성회관역이 각각 위치하고 시내버스정류장이 인접합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로 접근. 서측 중로와 북측 소로에 접하는 양면 접도 상태입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 13층 철근콘크리트구조 오피스텔 건물이며, 일반적인 상하수도 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 건물 부지는 오피스텔 및 근린생활시설 복합용도로 이용되고 있습니다.
- 토지이용 규제. 준공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 상대보호구역에 저촉됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래 허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변의 공업·주거 혼재 환경과 오피스텔 수요 특성을 함께 고려해야 합니다. 최근 실거래에 근거한 환금성 평가는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 7번 임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건·시기·효력 범위를 반드시 확인하세요.
- 대항력과 인수범위. 김기성의 선순위 대항력에 따른 보증금 반환채무까지 해소되는지 확인해야 합니다. 등기 말소에 관한 동의와 대항력에 따른 책임 소멸을 동일하게 단정하면 안 됩니다.
- 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족분. 신건 기준 통상 계산상 부족분은 102,334,000원입니다. 확약 효력에 문제가 생기면 취득 부담 판단이 크게 달라집니다.
- 주택도시보증공사의 지위. 경매 신청채권자와 실제 임차인을 구분하세요. 신청채권자의 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 다른 점유자·권리 확인. 확약은 대상 임차권에 적용됩니다. 별도의 점유자나 미확인 인수권리가 존재하는지 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 실거래 시세. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 사항 및 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “1.81억에 낙찰받는 것과 1.81억에 취득하는 것은 다르다”
이 사건의 출발점은 280,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 신건 기준 매수인에게 넘어갈 수 있는 계산상 부족분은 102,334,000원입니다. 단순히 최저가가 181,000,000원이라는 이유로 저렴하다고 볼 수 없는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 사실입니다. 이 확약이 해당 임차권의 보증금 인수 문제까지 유효하게 해소하고 이행된다면, 매수인이 추가로 인수할 임차보증금은 실질 0원으로 판단됩니다.
하지만 그 결과만으로 이 오피스텔이 좋은 가격의 경매물건이라는 결론까지 내려서는 안 됩니다. 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않았으며, 확약 원본의 적용 범위도 입찰 전에 검증해야 합니다.
최종 판단은 조건부 보류입니다. 확약 효력이 확인되면 권리상 핵심 위험은 상당 부분 해소될 수 있습니다. 그다음 확인할 것은 181,000,000원이 실제 오피스텔 시장에서 경쟁력 있는 가격인지입니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
