인천지방법원 2026타경503470. 인천 부평구 부개동 주영팰리스2 14층 1403호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 채권자 주택도시보증공사가 청구금액 198,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 최저매각가는 감정가와 같은 207,000,000원입니다.

이 물건의 권리분석은 등기부에 압류가 여러 건 있다는 사실보다 어떤 권리가 압류보다 먼저 성립했는가에 달려 있습니다. 임차인 김완태는 2020.11.09 전입했고 2020.09.28 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.05.12 접수됐으므로, 임차인이 앞섭니다. 이후 임차권등기까지 마쳤기 때문에 단순한 후순위 임차인으로 처리할 수 없습니다.

다만 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약에 따라 임차권이 유효하게 말소되고 매수인에 대한 보증금 청구가 남지 않는다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그렇다고 확약서의 구체적인 내용이나 적용 조건까지 확인한 것으로 볼 수는 없습니다. 말소동의 범위, 대항력 포기 여부, 실제 말소 이행 조건을 입찰 전에 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 8건보다 중요한 선순위 임차권

과거 신한은행 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2020.11.06 해지로 말소됐습니다. 동송농업협동조합 근저당권(채권최고액 123,840,000원) 역시 2025.03.25 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준을 이들 과거 근저당권으로 잡아서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2022.05.12 국민건강보험공단 압류입니다. 뒤따른 영등포구·광명시·구로구·부평구 등의 압류와 현재의 강제경매개시결정등기는 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 다만 등기상 압류가 말소된다는 것과 조세채권이 배당에서 먼저 지급될 수 있다는 것은 별개입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.98억과 확약서

확인되는 실제 임차인은 김완태 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 말소동의 확약서 제출 주체로 등장하며, 별도의 실거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차보증금 역시 중복해서 계산하지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 확약의 유효성, 권리 포기 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다. 말소동의 확약서 제출 사실만으로 대항력 포기 범위와 모든 이행 조건이 확인된 것은 아닙니다. 확약이 적용되지 않거나 효력이 인정되지 않는 경우의 원칙상 인수 추정액은 아래 회차별 표에 별도 기재합니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것이며 별도로 확인되는 권리나 조세·관리비 부담까지 소멸시키지는 않습니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 고정되는 이유

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당되지 않은 보증금을 낙찰자가 인수하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지됩니다. 이 사건도 확약의 효력이 인정되지 않는 경우에는 같은 구조의 위험이 발생합니다.

원칙상 인수 추정액은 확약이 적용되지 않는 경우의 회차별 배당 시뮬레이션 값입니다. 합산 취득비용은 낙찰가와 해당 추정 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 집행비용 추정이 포함된 배당 구조이므로 합산 금액은 보증금 198,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다.

감정가 207,000,000원과 최저가 207,000,000원은 확인되지만, 비교할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 확약 이행을 전제로 한 최저가나 원칙상 인수액을 합산한 취득비용 어느 쪽에 대해서도 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

신건 최저가 207,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 3,698,000원을 차감한 뒤 임차인 김완태에게 보증금 198,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 이후 주택도시보증공사에 5,302,000원이 배당되고, 소유자 잔여액은 0원입니다.

배당표상 주택도시보증공사의 청구금액 대비 미배당액은 192,698,000원입니다. 이는 신청채권자의 미회수 금액이지 곧바로 매수인이 인수하는 보증금이라는 뜻은 아닙니다. 또한 임차인 보증금과 신청채권자의 청구금액이 모두 198,000,000원으로 표시되더라도 이를 두 명의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부개동 부개서초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 수도권전철 1호선 부평역 및 부개역이 근거리에 위치합니다. 차량출입이 가능하고 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 2015.12.01 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 최상층 1403호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 2필지 일단의 부정형으로 동측 약 17m, 남측 약 15m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰자의 적용 대상 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 최상층 물건이므로 누수·방수·단열 등 실제 상태를 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 도시형생활주택 원룸형아파트로 일반적인 가족형 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않아 적정 매매가격과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서에서 임차권등기 말소 조건, 대항력 포기 여부, 배당 부족 시 잔액 처리 및 매수인에 대한 청구 배제 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 김완태의 전입일 2020.11.09, 확정일자 2020.09.28, 보증금 198,000,000원 및 을구 4번 임차권등기를 원본과 대조하세요.
• 세금 배당 확인. 압류 8건의 세목·법정기일·당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다. 압류등기 말소 여부만으로 조세 관련 부담을 판단해서는 안 됩니다.
• 배당 및 인수 시나리오 구분. 확약이 유효하게 이행되면 인수액 0원*을 전제로 판단하되, 효력이 인정되지 않을 경우 유찰 회차별 미배당 보증금 인수를 별도로 계산하세요.
• 실거래 조사. 주영팰리스2의 동일 면적 및 유사한 도시형생활주택 실거래가격, 최신 거래시점, 층별 차이를 검토해야 합니다. 현재 감정가 207,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기 존재와 실제 현재 점유자는 별개의 문제입니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
• 관리비 및 주차. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차장의 이용 조건·운영 상태·비용을 확인하세요.
• 과거 경매 이력. 2022타경510849 및 2024타경520123 관련 강제경매개시결정등기가 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건의 권리관계와 혼동하지 않도록 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 배당 관련 원본 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약서가 열쇠, 가격은 아직 미확인”

인천 주영팰리스2 1403호는 대항력 있는 임차인 1명과 보증금 198,000,000원이 권리분석의 중심인 물건입니다. 말소기준보다 앞서는 임차인이므로, 확약이 없거나 그 효력이 미치지 않는다면 단순한 소멸형 권리로 판단할 수 없습니다.

다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 확약에 따른 권리 정리가 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원*으로 분석할 수 있습니다. 그러나 실제 확약의 효력과 조건을 확인하지 않은 상태에서 무조건 인수 위험이 없다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

또한 압류 8건으로 인한 세금 배당 변수가 있고, 최신 실거래 근거가 없어 감정가 207,000,000원이 적정한지도 검증되지 않았습니다. 원칙상 인수형에서는 유찰되더라도 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 부근에 머물 수 있다는 점도 잊어서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리 조건부 검토, 가격 판단 보류’입니다. 확약서 원본과 조세 배당순위를 확인하고 동일 유형 실거래 시세까지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.