인천지방법원 2026타경503499. 인천 계양구 임학동 242, 병방시장로 28 소재 다세대주택 지하층2호입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 청구금액은 105,000,000원입니다. 현재 소유자는 조영배로, 2022년 4월 29일 매매를 원인으로 소유권을 이전받았으며 등기된 거래가액은 105,000,000원입니다.

이 물건에서 가장 중요한 점은 근저당이 아닙니다. 현재 등기부상 유효한 근저당권은 없으며, 말소기준권리는 2024년 8월 7일 주택도시보증공사 가압류입니다. 문제는 이 날짜보다 먼저 전입한 임차인 박석희의 보증금입니다. 임차인은 2022년 4월 29일 전입했고, 2022년 4월 8일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 분석됩니다.

그런데 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 붙어 있습니다. 따라서 이 경매의 핵심은 보증금의 존재 자체보다 확약서가 박석희의 대항력·미배당 보증금 인수 문제까지 해소하는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다

2024년 8월 이후의 국세 압류, 지방세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리로 분석됩니다. 다만 조세 압류등기의 말소와 실제 조세의 배당 우선순위는 별개입니다. 임차인보다 우선하는 당해세 등이 있는지는 실제 배당 단계에서 추가 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 500만원의 처리

실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 박석희는 보증기관의 대위신고자로 분류되지 않는 실제 임차인이며, 보증금은 105,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 별도로 등기한 가압류 청구금액과 경매 신청채권은 박석희의 임차보증금에 추가해 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 부담이 남는다

선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 물건에서는 낙찰가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰대금 중 임차인에게 배당되는 금액이 늘거나 줄어드는 만큼 매수인이 승계하는 잔여 보증금도 반대로 변합니다.

위 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오상의 금액입니다. 확약에 의해 해당 보증금 승계채무가 유효하게 해소되는 경우에는 위 인수액 대신 실질 인수 0원을 적용합니다.

반대로 확약이 유효해 실제 인수액이 0원으로 확정된다면 낙찰가가 실질취득액의 기준이 됩니다. 다만 이 경우에도 75,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 주변 동일 조건의 지하층 다세대 실거래를 확인한 후 가격 메리트를 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

매각대금 75,000,000원에서 집행비용 추정액 1,750,000원을 차감하면 임차인 우선배당 재원은 73,250,000원입니다. 배당계산상 임차보증금 부족분은 31,750,000원입니다. 이는 확약에 의한 인수채무 해소 효과를 반영하기 전의 원칙상 산정액입니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액 2,014,500,000원과 강제경매 신청 청구금액 105,000,000원은 별도의 배당 항목으로 표시되어 있으나, 두 청구가 실제로 별개 채권인지, 동일 채권과 관련된 중복 청구인지는 확인이 필요합니다. 두 금액을 합산해 임차보증금이나 매수인의 인수채무로 취급해서는 안 됩니다.

⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 임학동 소재 임학역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 편입니다.
• 용도·구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층2호로, 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 지하층의 채광·환기·결로·침수 가능성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 노후도. 1991.10.08 사용승인 후 약 34년이 경과했습니다. 외부 관찰 시 일부 균열이 확인되었고, 노후화에 따른 보수가 필요할 수 있다는 내용이 명시되어 있습니다.
• 설비. 위생설비 및 급·배수시설이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 완만한 경사지를 평탄하게 조성한 장방형 토지이며, 동측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력과 도시관리계획 입안 사항도 있어 입찰 전 현행 규제 확인이 필요합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지하층이라는 구조적 특성과 건물 노후화·균열 관련 보수 가능성은 향후 매도와 임대 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 교통 접근성이 양호하더라도 실제 매수 수요와 거래가격은 지상층 다세대주택과 구분해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 내용, 제출 주체의 권한, 적용 대상, 이행 조건을 확인하세요. 임차권등기 말소와 보증금 인수채무 해소가 모두 보장되는지가 핵심입니다.
• 박석희의 선순위 대항력. 전입 2022.04.29, 확정일자 2022.04.08, 보증금 105,000,000원, 임차권등기 2024.09.09를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
• 인수액 두 가지 경우 구분. 확약이 유효하면 실질 인수 0원으로 분석하지만, 효력이 인정되지 않으면 신건 기준 31,750,000원의 미배당 보증금 인수 위험이 있습니다. 확약 확인 전에는 후자를 기준으로 자금 위험을 검토하세요.
• 주택도시보증공사의 채권관계. 가압류 청구금액 2,014,500,000원과 경매 신청 청구금액 105,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 임차인 박석희의 보증금과 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 인근 지하층 다세대주택의 최근 실거래가격을 확인하세요. 최저가 75,000,000원이라는 숫자만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
• 현장 점검. 지하층 내부의 습기·누수·결로·균열·배수상태 및 위생설비 정상 작동 여부를 직접 확인하세요. 노후화에 따른 보수비용도 함께 산정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유자를 단정할 수 없습니다. 현장 점유상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용과 배당에 영향을 미치는 당해세 등의 존재를 확인하세요.
• 입찰보증금·매각조건 확인. 실제 매각공고의 보증금액, 특별매각조건, 매각물건명세서와 확약 관련 추가 서류를 최종 확인하세요.

⑦ 종합 판단 — 권리는 조건부, 가격은 신중

맺으며 — “7,500만원짜리 집”이라는 착각

이 물건은 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 75,000,000원인 신건 다세대주택입니다. 그러나 경매의 진짜 변수는 105,000,000원짜리 선순위 임차보증금입니다.

일반적인 배당계산에서는 임차인 박석희가 73,250,000원을 배당받고 31,750,000원이 남습니다. 이 금액을 인수하면 실제 취득 부담은 106,750,000원이며, 유찰되더라도 보증금 수준의 총부담이 사실상 유지됩니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 확약이 박석희의 임차권과 미배당 보증금 인수채무를 유효하게 해소한다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 확약이 실제로 무엇을 보장하는지 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

확약이 확인되더라도 지하층, 사용승인 후 약 34년의 노후도, 외부 균열, 수선 가능성과 환금성 부담이 남습니다. 실거래 시세를 확인하기 전에는 감정가 75,000,000원 자체를 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.

결론은 명확합니다. 확약 효력 확인 전에는 인수 위험 때문에 보류, 확약이 유효하다면 건물 상태와 실제 시세를 기준으로 재평가할 물건입니다. 권리 해소 가능성은 긍정적이지만, 현재 단계에서 가격 메리트까지 인정하기는 어렵습니다.