다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 주된 인수 위험이 해소될 여지가 있습니다. 확약이 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소까지 유효하게 보장한다면 인수액은 실질 0원*으로 평가할 수 있습니다. 하지만 확약서의 구체적 권리포기 범위가 확인되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 이민영의 점유관계도 남아 있습니다. 확약 효력과 별도 점유관계를 확인하기 전에는 안전한 저가 물건으로 단정할 수 없습니다.
인천지방법원 2026타경503500. 인천 미추홀구 용현동 인하대역헤리움메트로타워 18층 1864호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 115,000,000원인 신건으로, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 148,000,000원입니다. 현재 소유자는 이민우이며, 2023년 8월 8일 148,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 말소기준권리가 설정된 2023년 8월 21일입니다. 최혜영의 근저당권 36,000,000원이 말소기준권리인데, 구현석의 전입신고와 확정일자는 모두 2022년 2월 11일로 더 빠릅니다. 주택임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만, 기존 전입·점유에 따른 대항력까지 후순위로 바뀌는 것은 아닙니다. 따라서 단순히 임차권등기가 근저당보다 늦다는 이유로 매수인 인수 가능성을 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 18층 1864호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 용정공원로83번길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 · 지상 24층 중 18층 · 내부 폐문부재로 확인되지 않음 |
| 소유자 | 이민우 (2023.08.08 소유권이전, 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.21 최혜영 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 현재 경매 회차 | 신건 · 유찰 0회 · 감정가의 100% |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기사항 확인일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 시작된 임대차
말소기준권리는 을구 1번 최혜영 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 압류, 근저당권 자체 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 인천세무서장의 압류도 등기상 후순위지만, 실제 조세의 우선순위와 배당은 별도 검토해야 합니다.
문제는 을구 2번 주택임차권등기입니다. 구현석의 임차권등기일은 2024년 3월 20일이지만, 전입신고 및 확정일자는 2022년 2월 11일이고 점유개시일은 2022년 2월 28일입니다. 대항요건이 근저당권보다 먼저 갖추어진 것으로 나타나므로, 보증금을 모두 돌려받지 못하면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
임차인으로 확인되는 사람은 구현석과 이민영, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 세 번째 임차인으로 세거나 보증금 148,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 구현석 주택전부 · 주거용 |
전입 2022.02.11 확정 2022.02.11 점유개시 2022.02.28 |
148,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 확인 승계 아님 |
| 이민영 현황조사 · 명세서 기재 |
전입 2026.02.24 확정일자 미상 |
미상 | 말소기준 후 전입 보증금 미상 추가 확인 승계 아님 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용 차감 후 예상 배당액은 112,590,000원이며, 부족분은 35,410,000원입니다.
확약의 실질적 권리포기 효력이 확인되지 않는 경우에는 부족분 인수 위험을 반영해야 합니다.
대항력 등 추가 권리의 존재 가능성은 확인 대상이고, 현재 자료만으로 매수인 인수액을 산정하거나 선순위 인수권리가 확정되었다고 볼 수는 없습니다. 구현석 관련 확약의 효력이 인정되더라도, 이민영의 점유·명도 및 미상 보증금 문제는 별도로 남습니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 거의 그대로
이 물건은 일반적인 오피스텔 경매처럼 최저가 하락분을 그대로 가격 메리트로 계산하면 안 됩니다. 보증금 148,000,000원의 선순위 임차인이 존재하기 때문입니다. 인수 위험이 해소되지 않는 경우, 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액도 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 증가합니다.
보증금 전액을 회수하지 못한 선순위 대항력 임차인이 권리를 유지한다면 실질취득액은 보증금 148,000,000원 수준으로 묶이는 구조입니다. 아래 시뮬레이션에서는 집행비용까지 반영되어 총액이 약 149,700,000~150,410,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 산식 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건(현재) | 115,000,000원 | 35,410,000원 | 150,410,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 92,000,000원 | 58,056,000원 | 150,056,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 73,600,000원 | 76,124,800원 | 149,724,800원 |
실질취득 합계 = 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수 추정액. 위 금액은 확약에 의한 인수 배제 효과를 적용하지 않은 보수적 시나리오입니다. 인수 산식은 각 회차의 추정 집행비용을 반영하며, 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 이민영 관련 미확인 비용과 취득 부대비용은 별도입니다.
반대로 확약의 인수 배제 효력이 확정되는 경우에는 해당 임차인 인수액 0원*이 적용되므로 낙찰가 인하가 취득가격 하락으로 이어질 수 있습니다.
소유자 이민우의 2023년 취득 거래가액은 148,000,000원이고, 이전 소유자 한근숙의 2022년 거래가액도 148,000,000원입니다. 다만 이는 과거 등기상 거래가액으로, 현재 오피스텔의 실거래 시세를 증명하지는 않습니다. 따라서 확약이 유효하더라도 최저가만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 구현석(우선변제) | 148,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 최혜영 근저당권 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사(신청채권) | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 구현석 보증금 미배당 | — | 35,410,000원 |
예상 매각대금 115,000,000원 중 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 구현석에게 배당되는 가정입니다. 구현석의 미배당액 35,410,000원은 매각대금 밖의 인수 위험이지 배당금의 일부가 아닙니다. 근저당권자와 신청채권자에게는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 당해세·조세 우선순위·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
매수인의 직접적인 가격 판단 변수는 구현석의 미배당 보증금과 확약에 따른 인수 배제 효력입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 인하대역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 24층 건물의 18층 오피스텔입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차·소방 관련 설비가 설치되어 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부가 확인되지 않았습니다. 실제 사용상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측 및 남동측 도로에 접합니다. 토지는 대체로 사다리형이며 업무시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용. 근린상업지역·용현·학익 2-1블럭 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 상대보호구역과도 관련됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,900,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 오피스텔의 매매 시세와 동일한 지표가 아닙니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 확인이 이루어지지 않아 물리적 상태에 관한 추가 점검이 필요합니다.
- 환금성. 역 인근 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 실제 매매가격과 임대수요·매물 경쟁을 확인하기 전에는 환금성을 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 구체적으로 어떤 권리를 포기하고 어떤 조건에서 말소가 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 대항력 처리. 구현석의 미배당 보증금 35,410,000원이 매수인에게 전가되지 않는다는 점이 확약·매각조건에 의해 보장되는지 확인해야 합니다. 말소동의와 대항력 포기를 동일시하지 마세요.
- 임차인 이민영 확인. 2026.02.24 전입자의 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계 및 명도 대상 여부를 확인해야 합니다. 구현석의 확약으로 이민영의 문제가 자동 해결되지는 않습니다.
- 주택도시보증공사 채권 확인. 경매 신청채권 148,000,000원과 구현석의 보증금 관계, 관련 권리승계 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 동일 보증금을 중복 부채로 계산해서는 안 됩니다.
- 조세 압류. 인천세무서장의 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 여부와 별개로 당해세 및 법정기일에 따른 실제 배당 변동을 검토해야 합니다.
- 입찰가 상한. 확약 효력이 불명확한 상태에서는 최저가가 아니라 실질취득액 약 150,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 확약이 완전히 유효하더라도 현재 거래 시세 검증 없이 저가라고 단정하지 마세요.
- 내부 및 명도. 내부 미확인 오피스텔이므로 수리비, 점유자 협의, 인도명령 가능성 및 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 인수될 수 있는 항목, 취득세 및 등기비용을 확인해야 합니다.
- 기일 및 원본 대조. 2026.11.09 매각기일에 앞서 법원 공고, 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서 및 현황조사의 최신 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약의 효력이 곧 이 물건의 가격이다”
인하대역헤리움메트로타워 1864호의 핵심은 단순히 최저가가 115,000,000원이라는 사실이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 구현석의 보증금이 148,000,000원이고, 신건 기준 35,410,000원의 미배당액이 발생한다는 점입니다. 대항력이 유지되면 실질취득액은 150,410,000원으로 계산됩니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 배제까지 유효하게 보장한다면, 구현석에 관한 실질 인수는 0원*이 될 수 있습니다. 하지만 제출된 말소동의의 정확한 효력은 확인이 필요하고, 보증금 미상 점유자 이민영의 문제도 별도로 남습니다.
결론은 조건부 검토, 종합 C등급입니다. 확약의 인수 배제 효과가 확인되지 않으면 낙찰가 하락이 실질취득가격 하락으로 연결되지 않는 구조입니다. 확약이 유효하더라도 별도 점유자 조사와 현재 시세 검증이 필요합니다. 입찰 여부를 결정하는 첫 번째 조건은 확약서의 효력 확인이며, 두 번째 조건은 미상 점유관계와 실제 취득가격의 검증입니다.
