* 현재 회차의 0원은 고현철에게 보증금 전액이 배당된다는 예상표에 따른 값입니다. 1·2회 유찰 시 표시되는 인수액은 확약의 법적 효력을 적용하지 않은 시나리오 금액입니다. 확약에 의한 실질 인수 0원 처리는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 효력이 확인되는 경우에 한합니다. 송희경의 점유·보증금 문제는 해당 확약과 별개입니다.
인천지방법원 2026타경503507. 부평구 부개동 주영팰리스2 제12층 제1204호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형아파트)으로 이용되고 있으며, 임차권등기에는 38.9㎡ 전부가 임차 범위로 표시되어 있습니다. 소유자 김정숙은 2020년 12월 16일 이 물건을 138,000,000원에 취득했습니다.
현재 말소기준권리는 2021년 1월 5일 설정된 조옥제의 근저당권으로, 채권최고액은 30,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
문제는 근저당권보다 먼저 전입한 임차인입니다. 고현철은 2020년 11월 18일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020년 10월 14일입니다. 말소기준권리보다 앞선 주택임대차의 대항력을 갖춘 것으로 판단되며, 이후 2023년 1월 26일 임차권등기가 이루어졌습니다. 등기 순위만 보고 이 임차권을 단순한 후순위 권리로 처리하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 148-16 주영팰리스2 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수천로 39 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형아파트) |
| 규모 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 12층 · 임차권등기 범위 38.9㎡ 전부 |
| 소유자 | 김정숙 (2020.12.16. 매매, 거래가액 138,000,000원) |
| 감정가 | 168,000,000원 |
| 최저매각가 | 168,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 138,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.05. 을구 3번 조옥제 근저당권 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09. |
| 등기 확인일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 시작된 임차인의 대항력
등기부에는 과거 농협은행의 근저당권도 존재했으나, 2020년 11월 18일 말소되었습니다. 이전 신탁등기, 예스자산대부 가압류, 국민건강보험공단 압류, 과거 강제경매개시결정 역시 이미 말소된 이력입니다. 현재 매각에서 구별해 살펴볼 권리는 조옥제 근저당권과 그 이후의 유효한 압류·가압류, 임차권등기 및 현재 경매개시결정입니다.
2022년 6월 8일 부평구 압류, 2022년 9월 13일 한국자산관리공사 가압류 32,580,420원, 2026년 4월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 확인됩니다. 등기상 후순위 권리의 말소와 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별개로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 핵심은 확약 범위
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 고현철 주택임차권등기 |
전입 2020.11.18. 확정 2020.10.14. |
138,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 |
확약 확인
신건 예상배당 전액 말소동의 확약서 제출 |
| 송희경 현황조사·명세서 |
전입 2023.09.07. 확정일자 미상 |
미상 | 후순위 전입 우선변제 미상 |
점유 확인
보증금·점유관계 미상 확약 대상 아님 |
실제 임차인은 2명으로 정리됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있을 뿐, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 특히 고현철의 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구금액이 모두 138,000,000원이므로, 두 금액을 별개의 주택임차보증금으로 단순 합산해서도 안 됩니다. 채권 승계·대위의 구체적인 관계는 원본 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 권리비용을 본다
감정가는 168,000,000원이고, 현재 신건 최저매각가도 동일합니다. 이 물건은 원룸형 도시형생활주택이므로 일반적인 가족형 아파트와 동일한 가격·환금성 기준으로 판단하기 어렵습니다. 현재 확인된 실거래 비교가격이 없어 감정가가 최근 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.
특히 이 사건은 유찰 시 최저매각가 하락만 보면 안 됩니다. 고현철의 선순위 보증금이 남는다면, 매각대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 룰상 인수* | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 168,000,000원 | 0원 | 173,732,420원 |
| 1회 유찰 (80%) | 134,400,000원 | 6,281,600원 | 200,580,420원 |
| 2회 유찰 (64%) | 107,520,000원 | 32,785,280원 | 200,580,420원 |
* 룰상 인수액은 말소동의 확약의 효력을 적용하지 않은 배당 시나리오입니다. 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 및 잔존채무 인수 배제 효력이 유효하게 확인된다면 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 송희경 등 별도 점유자의 권리문제는 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 고현철 (우선변제) | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조옥제 | 30,000,000원 | 26,848,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 32,580,420원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건에서 168,000,000원에 매각된다고 가정하면 고현철 보증금 138,000,000원은 전액 배당됩니다. 근저당권자 조옥제는 채권최고액 30,000,000원 중 26,848,000원을 배당받고, 후순위 한국자산관리공사와 경매신청채권자 주택도시보증공사에는 해당 예상표상 배당금이 없습니다.
예상배당은 집행비용 추정치를 반영한 모형입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차인의 보증금 사이의 대위·승계 관계 역시 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 부개서초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층에 위치하며, 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기 및 기계식주차장 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 공동주택 중 도시형생활주택-원룸형아파트로 이용 중입니다. 일반적인 중대형 아파트가 아닌 소형 주거상품의 수요와 환금성을 기준으로 평가해야 합니다.
- 도로. 남측으로 약 17미터 및 15미터 교차도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경 보호구역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 과밀억제권역에도 해당합니다.
- 토지거래허가구역 기재. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 2025.08.26.~2026.08.25. 지정기간이 기재되어 있습니다. 매각기일은 그 이후인 2026.11.09.이므로 최신 지정 여부와 적용 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 실내 상태와 기계식주차장 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 면적·구조·주차여건 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 감정가의 시장 적정성은 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 작성자, 적용 대상, 대항력 포기 포함 여부, 임차권등기 말소 조건 및 매수인 인수 배제 효력을 확인해야 합니다.
- 고현철의 임차보증금. 138,000,000원의 실제 채권관계와 주택도시보증공사의 청구채권 사이의 승계·대위 관계를 확인하고, 배당요구 및 배당금 수령 조건을 점검해야 합니다.
- 송희경의 점유관계. 2023.09.07. 전입자의 실제 거주 여부와 점유원인, 임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 고현철에 대한 확약으로 이 문제까지 해소되는 것은 아닙니다.
- 유찰 시 실질취득액. 1회·2회 유찰 시 최저가뿐 아니라 룰상 인수액 6,281,600원·32,785,280원을 함께 비교해야 합니다. 확약의 효력이 확정되기 전에는 인수액을 무조건 0원으로 계산하지 않아야 합니다.
- 시장가격 검증. 주영팰리스2 내 동일 면적·동일 용도의 최근 거래와 실제 임대차 시세를 확인해야 합니다. 감정가 168,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 세금과 추가비용. 부평구 압류와 관련된 조세채권의 성격, 당해세 여부, 집행비용, 체납 공용관리비 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료 및 확약서를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 인수위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 168,000,000원이 아니라 138,000,000원의 선순위 임차보증금과 그 인수 여부입니다. 현재 신건 예상배당에서는 고현철에게 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출되어 있어 임차권 정리를 뒷받침하는 요소가 있습니다.
그러나 확약서에 실제로 대항력 포기가 포함되어 있는지, 임차권등기의 말소가 어떤 조건으로 이루어지는지에 따라 유찰 이후의 실질 취득비용은 달라질 수 있습니다. 확약이 적용되지 않는 시나리오에서는 유찰로 낮아진 매각가를 미배당 보증금 인수가 상당 부분 상쇄합니다. 또한 송희경의 보증금과 점유관계는 별도의 확인사항으로 남습니다.
원룸형 도시형생활주택이라는 용도 특성과 최근 실거래 비교가격의 부재까지 고려하면, 권리 확인 없이 신건 감정가를 기준으로 바로 응찰하기에는 불확실성이 있습니다. 이 물건의 판단 순서는 확약서 효력 확인 → 점유관계 정리 → 실질취득액 산정 → 시세 검증입니다. 주된 임차권의 인수 문제가 해결되더라도 남은 점유관계와 가격 검증까지 마쳐야 안전한 입찰 판단이 가능합니다.
