* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차보증금 반환채무의 인수배제에 유효하게 적용된다는 조건부 판단입니다. 제출 사실과 별개로 대항력 포기 및 인수배제 범위의 원문 확인이 필요합니다. 확인 전에는 예상 미배당액 35,656,000원을 인수 위험으로 고려합니다.
인천지방법원 2026타경503518. 인천 미추홀구 주안동 삼성캐슬 3층 302호, 전용 74.41㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 204,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
이 물건은 일반적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 수협은행의 과거 근저당권은 이미 2022년 말소됐고, 현재 권리분석의 중심에는 2024년 등기된 주택임차권과 2026년 압류가 있습니다. 임차인 김중호는 2022년 2월 25일 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022년 1월 12일입니다. 이러한 임차인의 선순위 권리를 단순히 낙찰로 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
더욱이 과거 거래 평균은 197,909,090원이지만, 최근 12개월 거래는 170,000,000원이고 거래 추세도 -15.3%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래가격을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 220-13 삼성캐슬 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 미추홀구 석바위로53번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 74.41㎡ · 지하 1층 / 지상 13층 중 3층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 63세대 · 2016.12.15 |
| 소유자 | 최경호 (2022.04.15 소유권이전, 거래가액 236,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.06 강서구(서울특별시) 압류 |
| 선순위 임차권 | 김중호 · 보증금 236,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 주택임차권
2017년 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 174,000,000원이었으나, 2022년 2월 25일 해지에 따라 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권으로 계산하거나 말소기준권리로 삼으면 안 됩니다. 이후 강서구 압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
김중호 제3층 제302호 74.41㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.25 확정 2022.01.12 점유개시 2022.02.25 |
236,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 선순위 보증기관 별도 임차인 아님 |
임차계약일은 2022년 1월 8일이며, 2024년 3월 14일 인천지방법원의 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다. 배당요구가 확인되며, 확정일자와 전입 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 실제 임차인은 김중호 1명입니다. 보증기관의 청구금액 236,000,000원과 김중호의 임차보증금 236,000,000원을 독립적인 임차보증금 두 건처럼 더해 472,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 범위와 실제 배당수령권자는 반드시 확인해야 합니다.
확약서가 해당 임차권의 말소와 매수인에 대한 보증금 반환채무의 인수배제를 유효하게 보장한다면, 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
다만 확인된 기재는 말소동의 확약서의 제출 사실이며, 대항력 포기나 반환채무 면책에 관한 구체적 문구까지 확인되는 것은 아닙니다. 말소동의만으로 모든 대항력 문제가 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
입찰 전 확약서 원문, 확약 주체의 권리승계 범위, 말소 조건, 매수인 인수배제 효력을 확인해야 합니다.
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 인수가 늘어나는 구조
신건 최저매각가 204,000,000원으로 매각되고 집행비용이 추정액대로 발생한다면, 임차보증금에 배당되는 금액은 200,344,000원입니다. 보증금 236,000,000원에서 이를 뺀 35,656,000원이 산정상 미배당액이며, 확약 효력이 인정되지 않을 경우 매수인 인수 위험으로 남습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하기 때문에 낙찰가가 낮아지면 배당금은 줄고 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 별도의 인수배제 사유가 없다면 실질취득비용은 보증금 236,000,000원에 집행비용 추정치가 더해진 수준에 머무릅니다.
이 경우 최저가만 낮아졌다는 이유로 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 산정상 인수 | 인수 발생 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 204,000,000원 | 35,656,000원 | 239,656,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 163,200,000원 | 75,884,800원 | 239,084,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 130,560,000원 | 108,067,840원 | 238,627,840원 |
회차별 인수액은 제시된 예상배당 시나리오 기준입니다. 회차별 집행비용 등으로 실질취득비용은 소폭 달라집니다. 이 표는 확약 효력이 인정되지 않아 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우이며, 확약 효력이 확인되어 인수액이 실질 0원이 되는 경우에는 낙찰가 자체가 취득가격의 기준이 됩니다. 취득세·기타 부대비용은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 최근 거래는 1.70억, 가격 추세는 하락
삼성캐슬의 전용 70㎡대 실거래 내역입니다. 전체 11건의 평균은 197,909,090원이지만, 이 평균에는 2022년의 236,000,000원·241,000,000원·246,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다.
반면 2026년 1월의 최신 거래는 전용 73.28㎡, 170,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균이 동일하며, 최근 가격 추세는 -15.3%입니다. 현재 가격의 적정성을 판단할 때 과거 전체 평균보다 이 최근 거래를 우선하는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 73.28㎡ | 5층 | 170,000,000원 |
| 2024.04 | 73.28㎡ | 2층 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 74.41㎡ | 3층 | 246,000,000원 |
| 2022.07 | 70.38㎡ | 5층 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 73.28㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 74.41㎡ | 3층 | 236,000,000원 |
| 2022.03 | 74.41㎡ | 5층 | 241,000,000원 |
| 2022.01 | 74.41㎡ | 6층 | 209,000,000원 |
| 2021.12 | 74.41㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 74.41㎡ | 4층 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 70.23㎡ | 4층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 197,909,090원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
신건 최저가는 최근 거래보다 20.0% 높습니다. 확약 효력이 확인되지 않아 산정상 인수액까지 부담하는 경우, 실질취득비용 239,656,000원은 최근 거래가격의 약 141.0%입니다.
과거 전체 평균과 비교해도 최저가가 103.1%이며, 최근 거래 추세가 -15.3%로 하락하고 있다는 점을 고려하면 현재 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 김중호 · 우선변제 | 236,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 236,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 3,656,000원을 우선 공제하고 임차인에게 200,344,000원을 배당하는 가정입니다. 이 경우 산정상 보증금 미배당액은 35,656,000원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 대위·승계 관계, 실제 배당수령 주체 및 순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
따라서 배당계산상 미배당액 35,656,000원과 확약 효력 인정 시 실질 인수 0원*을 구분해 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에 지하철 1호선 및 인천 2호선 주안역이 있어 교통 접근성은 편리한 편입니다.
- 건물. 2016년 12월 15일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 주차 및 소방 관련 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 개별 호실의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 63세대 규모의 오피스텔이며, 과거 전체 거래가격과 최근 거래가격 사이에 차이가 큽니다. 최근 거래 표본이 적고 가격 추세가 -15.3%이므로 재매각 시 가격 변동 위험을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기, 보증금 반환채무의 인수배제, 효력 발생 조건까지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김중호의 전입 2022.02.25, 확정일자 2022.01.12, 임차권등기 2024.03.14와 압류 2026.02.06의 선후관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 236,000,000원 청구와 김중호의 236,000,000원 보증금 사이의 대위·승계 관계를 확인하고 중복 채권으로 계산하지 않아야 합니다.
- 인수 시나리오 구분. 확약 효력이 확인되면 실질 인수 0원*을 적용할 수 있지만, 확인되지 않으면 신건 산정상 인수액 35,656,000원을 고려한 실질취득 239,656,000원을 기준으로 위험을 평가해야 합니다.
- 최근 시세 기준 입찰가 판단. 최신 거래 170,000,000원과 최근 가격 추세 -15.3%를 우선 고려해야 합니다. 전체 평균 197,909,090원만을 기준으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원입니다. 다만 인수 위험이 해소되지 않는다면 실질취득비용은 여전히 약 2.39억 수준이므로 최저가 인하만으로 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 말소동의와 현실적인 명도 완료는 서로 다른 문제입니다.
- 관리비 및 세금. 공용부분 체납 관리비, 당해세, 배당 우선순위와 추가 비용을 확인해야 합니다. 특히 압류 원인이 세무 관련 사항인 만큼 배당표상 세금 미반영에 주의해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문서, 말소동의 확약서 및 실거래 내역을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 비싼 물건은 비싸다”
인천 삼성캐슬 302호는 선순위 임차권, 보증기관 말소동의 확약서, 최근 시세 하락이라는 세 가지 요소를 함께 검토해야 하는 경매물건입니다.
임차인 김중호의 보증금은 236,000,000원으로 신건 최저가 204,000,000원보다 높습니다. 예상배당에서 부족한 35,656,000원은 대항력에 따른 산정상 인수 위험입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 원문 확인 결과 해당 임차권의 대항력 및 보증금 인수 위험을 유효하게 해소하는 것으로 확인된다면 실질 인수액을 0원*으로 판단할 수 있습니다. 반대로 그 효력이 확인되지 않으면 실질취득비용이 약 2.40억으로 고정되는 구조에 주의해야 합니다.
그런데 확약 효력이 인정되는 유리한 경우에도 신건 가격 204,000,000원은 최근 거래가격 170,000,000원보다 20.0% 높습니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 거래를 중시해야 하며, 최근 가격 추세도 -15.3%로 하락하고 있습니다. 63세대 오피스텔이라는 규모와 평균 유찰 1.6회 이력까지 고려하면 신건 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 면에서도 신건 매력 부족입니다. 확약의 효력을 먼저 확정해야 하며, 그 이후에도 최근 거래 시세를 기준으로 입찰가격을 보수적으로 판단해야 합니다. 단순히 감정가보다 최저가가 낮아지는 것만으로 안전하거나 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다.
