* 이도훈 임차권에 관한 말소동의 확약서의 효력과 이행을 전제로 한 판단입니다. 확약에 따른 인수책임 해소를 인정하지 않을 경우 예상배당표상 인수액은 1,494,000원입니다. 별도 점유자인 이금옥의 권리까지 확약으로 해소되는 것은 아닙니다.

인천지방법원 2026타경503534. 인천 서구 검암동의 스페이스빌 3층 304호로, 전용면적 38.94㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최태경이며, 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 2021년 7월 28일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기부에 기재된 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고 청구액은 120,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 구조가 다릅니다. 지정된 말소기준권리는 2022년 10월 6일 국민건강보험공단 압류이고, 이보다 앞서 전입한 임차인 이도훈에게 대항력이 인정됩니다. 이후 2023년 8월 11일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 따라서 임차권등기 날짜만 보고 후순위 권리라며 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 매각물건명세서에도 해당 임차권이 인수권리로 명시되어 있으며, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 별도

이도훈. 임대차계약일은 2021년 5월 5일, 점유개시일은 2021년 6월 24일, 전입일은 2021년 6월 28일입니다. 보증금은 120,000,000원이며, 2023년 8월 11일 임차권등기가 접수되었습니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로, 확약이 적용되지 않는 일반 배당 구조에서는 미배당 보증금 인수 가능성이 있습니다.

이금옥. 전입일은 2023년 12월 5일로 말소기준권리보다 늦습니다. 확인된 전입관계에 따르면 선순위 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 구체적인 점유관계가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 내용을 추가로 대조해야 합니다. 단순히 보증금이 미상이라는 이유만으로 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래가와 현재 가격을 구분해야 한다

스페이스빌2동의 동일 전용면적 38.94㎡ 거래는 2건이 확인됩니다. 전체 실거래 평균은 135,000,000원이며, 가장 최근에 확인된 거래는 2022년 9월의 150,000,000원입니다. 최저매각가 121,000,000원은 해당 거래가의 80.7% 수준입니다. 그러나 2022년 거래는 2026년 현재 시세를 직접 보여주는 거래가 아닙니다.

확약이 완전히 이행되어 인수액이 0원이 된다면, 신건 기준 매수인의 실질취득금액은 121,000,000원입니다. 이는 과거 평균 및 2022년 거래가보다 낮습니다. 다만 현재 시장가격을 확인할 거래가 부족하므로 과거 거래 대비 낮은 가격과 현재 시세 대비 저렴한 가격은 구분해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

제시된 예상배당 계산에 따른 금액입니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 집행비용과 우선채권 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금은 별개 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되면 인수 부족분은 커진다

여기서 확약의 효력이 낙찰가격 판단을 바꾸는 결정적인 변수라는 점을 확인할 수 있습니다. 확약에 따른 인수책임 해소가 없다면, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 낙찰가가 보증금보다 낮은 회차에서는 매수인의 실질취득 부담이 보증금 120,000,000원에 집행비용 영향을 더한 수준으로 유지되는 구조입니다. 따라서 이런 경우 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.

반대로 이도훈의 인수책임이 확약대로 완전히 해소된다면, 해당 임차보증금의 미배당액은 매수인 부담에서 제외되어 낙찰가 하락 효과가 실질취득금액에도 반영됩니다. 다만 이금옥의 점유관계, 추가 취득비용 및 현재 시세 검증 문제는 어느 회차에서도 별도로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동의 검바위역(인천2호선) 서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택이 밀집한 지역이며, 소규모 근린생활시설이 함께 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2010년 7월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 승학로506번안길의 소로 지선도로에 접합니다. 토지는 대지로 이용되며 지형은 평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 토지가격. 공시지가는 1㎡당 1,675,000원이며, 토지면적은 397.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 스페이스빌2동은 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 단지 경매 평균 유찰은 2.4회입니다. 대규모 아파트에 비해 개별 물건 상태와 매수 수요를 직접 확인해야 할 필요성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 어떻게 적용되는지 확인하세요. 특히 임차권등기 말소, 대항력 포기 또는 미배당 보증금 인수책임 해소가 명확히 포함되어 있는지가 중요합니다.
• 확약의 이행 조건. 말소동의가 실제로 이행될 조건과 시기, 매수인에게 잔여 보증금 청구가 이루어지지 않는지 확인하세요. 확약 조건이 충족되지 않으면 배당표상 인수 위험이 남을 수 있습니다.
• 이금옥의 점유관계. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 계약내용은 미상입니다. 현재 실제 점유자, 임대차계약의 존재 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 이도훈 관련 확약은 이금옥에게 자동 적용되지 않습니다.
• 신청채권과 배당관계. 주택도시보증공사의 청구액은 120,000,000원이고, 신건 예상배당표상 배당액은 0원입니다. 보증기관의 권리 행사와 기존 임차보증금 사이의 관계를 매각서류 원본으로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 비교 가능한 확인 거래가 2021년과 2022년에 집중되어 있습니다. 2026년 매각기일에 가까운 실제 거래와 매물 수준을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모와 평균 2.4회 유찰 이력을 고려해 실제 매수 수요와 향후 매도 가능성을 점검하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 예상배당과 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 확약서 원본을 입찰 전에 반드시 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 핵심이지만, 확인 전에는 안전하다고 단정하지 말 것”

이 물건은 121,000,000원의 신건 다세대주택으로, 과거 거래가격만 놓고 보면 낮은 가격대에 위치합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격보다 이도훈의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

이도훈의 보증금 120,000,000원 가운데 신건 배당으로 회수하지 못하는 금액은 1,494,000원입니다. 확약이 인수책임까지 유효하게 해소한다면 실질 인수는 0원이지만, 그 범위가 확인되지 않으면 해당 부족분은 매수인에게 중요한 위험이 됩니다. 또한 이금옥의 보증금과 구체적인 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

가격 면에서도 2022년 거래가 150,000,000원이라는 사실만으로 2026년 최저가 121,000,000원이 저렴하다고 확정할 수 없습니다. 소규모 건물, 부족한 최신 거래, 평균 2.4회 유찰 이력을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

종합 판단은 C등급. 확약서가 실질 인수 부담을 해소할 가능성은 긍정적이지만, 확약의 효력 확인, 별도 임차인 점유 조사, 현재 시세 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 과거 실거래가와 최저가의 차이만으로 적극적인 입찰을 결정하기 어렵습니다.