인천지방법원 2026타경503535. 인천광역시 서해구 검암동 진흥아트빌 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 최태경이며, 2021년 7월 2일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 가장 중요한 사항은 2023년 7월 27일 등기된 안순주 씨의 주택임차권입니다. 임차보증금은 130,000,000원이고, 전입·점유 개시일은 2021년 6월 10일, 확정일자는 2021년 4월 19일입니다.

임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인되며, 배당요구도 했습니다. 따라서 임차권등기만 보고 무조건 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있다는 점이 중요합니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 임차권은 확약 확인이 핵심

과거 설정된 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2011년 3월 14일 설정된 다창새마을금고 근저당권은 2015년 8월 17일 임의경매 매각과 함께 말소되었고, 2015년 8월 17일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권도 2019년 2월 21일 해지로 말소되었습니다.

이후 2023년 7월 27일 안순주 씨의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인 인수권리로 기재되어 있으므로, 이를 과거 말소된 담보권과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 2026년 4월 30일에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 有, 확약 적용 시 실질 인수 0원

확인되는 실제 임차인은 안순주 씨 1명입니다. 전입·점유 개시일과 확정일자, 배당요구 사실이 확인되므로 대항력과 우선변제권을 단순히 부정할 수 없습니다. 임차보증금은 130,000,000원이며, 신건 가격을 전제로 한 배당표에서는 전액 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.

* 금액 각주: 확약 적용 전 등기상 임차보증금은 130,000,000원입니다. 확약서의 효력·범위가 인정되지 않는 경우에는 실제 배당액과 미배당 보증금에 따라 인수액을 재산정해야 합니다. 확약은 안순주 씨의 해당 임차권에 한정되며, 별도의 임차인·점유자 또는 확약 범위 밖의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

신건 최저가 162,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 약 3,068,000원을 제외한 금액 중 임차인 보증금 130,000,000원이 먼저 배당되고, 잔액 28,932,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 청구액 130,000,000원 중 101,068,000원은 미배당으로 남습니다.

이 미배당액은 주택도시보증공사의 채권 회수 부족분입니다. 미배당 101,068,000원이 그대로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인의 임차권 인수 여부는 임차인의 대항력·배당 결과와 말소동의 확약서의 효력을 구분해 판단해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 저렴하다고 판단 금지

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금과 인수 위험이 커질 수 있습니다. 따라서 최저가만 비교해서 입찰 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

시나리오의 인수액은 확약 효력이 확인되지 않은 경우의 계산값입니다. 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 실제 배당과 집행비용에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모

• 용도. 다세대주택입니다. 아파트 기준을 적용해 평가하지 말고 해당 다세대의 개별 상태와 거래사례를 기준으로 판단해야 합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 확인됩니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되며, 도로에 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 행위 제한과 토지 이용 가능 여부는 관련 공부를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 현재 최저가는 162,000,000원입니다. 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 기준을 확보하지 못한 상태에서는 최저가만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물 상태, 점유관계, 면적, 입지 및 유사 거래사례에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 현 단계에서는 거래사례에 근거한 환금성 판단을 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 안순주 씨의 주택임차권등기를 정확히 특정하는지, 조건과 효력 범위가 무엇인지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 확약서 제출 사실만으로 등기가 이미 말소된 것은 아닙니다. 매각 후 말소 가능 여부와 실제 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제권. 전입·점유 개시일 2021.06.10, 확정일자 2021.04.19, 배당요구일 2023.07.27 및 보증금 130,000,000원을 원본 서류와 대조하세요.
• 실질 취득원가. 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 효력이 확인되지 않으면 예상 미배당 보증금과 낙찰가를 합산해 다시 계산하세요.
• HUG 미배당액 구분. 신건 가정에서 주택도시보증공사의 미배당액은 101,068,000원입니다. 이 채권 부족분을 곧바로 매수인 인수액으로 간주하지 말고 권리의 성격을 구분하세요.
• 시세 및 환금성. 유사 다세대 실거래사례와 실제 매도 가능 가격을 확인하기 전에는 감정가 또는 유찰 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 점유 및 인도. 임차권등기와 실제 점유 현황이 일치하는지 확인하고, 별도 점유자나 확약 범위 밖의 권리관계가 있는지도 조사하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 확약서 원본을 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약서가 있다고 검증이 끝난 것은 아니다”

이 사건은 과거 담보권이 이미 말소된 반면, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 주택임차권등기가 남아 있다는 점이 핵심입니다. 매각물건명세서에는 인수권리로 기재되어 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

반대로 확약의 효력이 인정되지 않는다면, 보증금이 낙찰가를 초과하는 유찰 시나리오에서는 미배당 보증금에 따른 인수 위험을 다시 계산해야 합니다. 특히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 실질 취득원가도 같은 비율로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.

결론은 확약서 효력 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 대상입니다. 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 적용할 수 있는지 확인하고, 별도로 유사 다세대의 시세와 환금성을 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.