* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 문제를 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약에 포함되지 않은 권리·채무까지 면제된다는 의미는 아닙니다.

인천지방법원 2026타경503548. 인천 계양구 작전동의 어반스카이 제3동 14층 1404호 오피스텔입니다. 2019년 9월 사용승인을 받은 건물로, 소유자 손상희가 2020년 11월 242,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 현재는 주택도시보증공사가 242,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청한 상태입니다.

등기 흐름을 보면 2024년 2월 계양구 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그런데 임차인 이희주는 그보다 훨씬 앞선 2020년 10월 16일 전입·점유했고, 최초 확정일자도 2020년 9월 21일입니다. 단순히 말소기준 이후인 2024년에 임차권등기가 설정되었다는 이유로 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기일이 아니라 기존 임대차의 대항력 발생 시점이 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

2024년 2월 5일 계양구 압류가 표시된 말소기준권리입니다. 그 후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 계양구의 추가 압류가 이어졌습니다. 이러한 압류 및 경매 관련 등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

하지만 이희주의 임차권은 별도로 살펴야 합니다. 주민등록과 점유가 2020년 10월에 이루어졌고 최초 확정일자도 2020년 9월이므로, 2024년 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024년 11월에 이루어졌지만, 이미 성립한 대항력과 우선변제권의 판단이 그 등기일만으로 뒤바뀌지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

임차권등기에 기재된 최초 계약과 갱신 계약의 보증금은 각각 242,000,000원으로 표시되어 있습니다. 이는 동일 임차인의 계약 이력이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이희주 1명입니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 점유 임차인으로 추가하지 않습니다. 이 사건에서는 강제경매 신청채권자이며, 청구채권액 242,000,000원은 임차보증금과 별도로 매수인의 인수보증금에 합산할 금액이 아닙니다. 특히 보증기관의 배당 미회수액과 매수인이 실제 인수할 임차보증금은 법률상 서로 구분해야 합니다.

③ 확약 적용에 따른 실질취득 구조

반대로 확약이 해당 임차권의 인수 문제를 유효하게 해소한다면 실질 인수액 0원*으로 판단할 수 있습니다. 이 경우에도 매수인이 부담할 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 관련 비용 등은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

신건 매각가 231,000,000원을 가정하면 집행비용 4,034,000원을 공제한 226,966,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 계산입니다. 청구채권 242,000,000원 중 15,034,000원이 미배당되고 소유자에게 남는 금액은 없습니다.

위 배당은 집행비용을 추정하고 신청채권자 중심으로 작성한 계산입니다. 압류 관련 조세·공과금의 실제 우선순위와 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 신청채권 미배당액이 곧바로 매수인의 임차보증금 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 미배당은 커진다

유찰이 진행되면 낙찰가격을 낮출 기회는 생기지만, 주택도시보증공사의 청구채권 미배당액은 15,034,000원 → 60,587,200원 → 97,029,760원으로 증가합니다. 이 금액들은 어디까지나 채권자의 미회수액으로, 그대로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다.

확약이 유효하게 적용된다면 세 회차 모두 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*이라는 전제로 분석할 수 있습니다. 그러나 확약이 적용되지 않으면 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금 인수 문제가 남아, 낮은 낙찰가가 실질취득가격 하락으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동 서운공원 남서측 인근입니다. 주변에는 공장, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 연립주택 및 다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 북측 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2019.09.04 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 소화전, 승강기, 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 15m, 북측으로 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰자의 취득 조건에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공부상 용도는 오피스텔입니다. 주변의 공장·업무시설·주거시설이 혼재하는 입지 특성을 반영해야 하며, 최근 실거래 비교자료 없이 일반 아파트와 같은 환금성을 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문구, 대상 임차권, 말소 이행 조건 및 유효성을 검증해야 합니다. 단순 말소동의가 대항력에 따른 모든 보증금 인수책임까지 해소하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 임차권 및 권리승계 관계 확인. 실제 임차인은 이희주 1명입니다. 임차권자의 지위와 주택도시보증공사의 권리관계를 확인하고, 같은 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 대항력 기준일 확인. 전입·점유 2020.10.16, 최초 확정일자 2020.09.21입니다. 말소기준권리 2024.02.05보다 앞서므로 임차권등기일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
• 압류와 세금 확인. 계양구 및 국민건강보험공단 압류와 관련된 실제 채무·법정기일·우선배당 여부를 확인해야 합니다. 배당표의 미배당 예상금액은 조세 등에 따라 바뀔 수 있습니다.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 실제 매물 가격, 층·면적·상태별 가격 차이를 조사해야 합니다. 감정가 231,000,000원 자체가 시장가격이라는 보장은 없습니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 말소동의 확약과 실제 점유자의 퇴거 문제는 구분해야 합니다.
• 관리비·추가비용 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 비용, 취득세 및 등기비용 등을 확인해 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 전 최신 명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 원본 및 법원의 특별매각조건을 서로 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격보다 먼저다”

이 사건의 표면적인 매각가격은 231,000,000원입니다. 그러나 임차인 이희주의 등기상 보증금은 242,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 전입과 확정일자도 말소기준권리보다 앞서므로, 일반적인 후순위 임차권처럼 간단히 소멸한다고 판단할 사건이 아닙니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 위험 완화 요소입니다. 확약이 해당 임차권에 따른 매수인 부담을 유효하게 해소한다면 실질 인수액 0원*으로 분석할 수 있습니다. 그렇지만 확약 문구와 효력을 검증하지 않은 상태에서 보증금 인수위험이 무조건 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.

또한 압류 3건과 예상 미배당, 오피스텔이라는 물건 특성, 그리고 확인되지 않은 최근 실거래가격까지 고려하면 신건 2.31억에 곧바로 응찰할 가격상 근거는 충분하지 않습니다. 권리의 핵심 변수는 확약의 효력이며, 투자 판단의 핵심 변수는 실거래 시세입니다.

종합 판단은 C등급. 확약이 정상적으로 작동하면 선순위 임차권의 인수위험을 줄일 수 있지만, 입찰 전 확약 원본과 명세서의 일치 여부를 확인해야 하고 시세 측면에서도 가격 메리트가 검증되지 않았습니다. 확약 검증이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.