* 유찰 시 인수액은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 승계하는 원칙적 계산입니다. 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수 배제에 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있으나, 구체적인 확약 문구와 대항력 포기·채권관계를 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경503554. 인천 검단구 마전동 창우아이빌 302동 2층 202호, 전용 59.22㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 변정우이며, 주택도시보증공사가 140,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 165,000,000원입니다.

권리관계는 표면적으로 단순해 보일 수 있지만, 중요한 변수가 있습니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 주택임차권자 최성윤이 존재하고, 임차보증금은 140,000,000원입니다. 임차권등기는 2024년에 이루어졌지만, 전입신고와 점유 개시는 2020년으로 거슬러 올라갑니다. 따라서 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 사실만으로 매수인 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.

이 사건의 특이점은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 것입니다. 이는 중요한 위험 완화 요소지만, 말소동의가 곧 모든 대항력 포기와 매수인 면책을 의미하는지는 확약서 원문과 실제 권리관계를 통해 확인해야 합니다. 현재 가격에서의 전액 배당 가능성과 유찰 후 확약의 효력은 구분해서 분석할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 시작된 임차인의 대항력

이 사건의 말소기준권리는 2023.03.24 토스뱅크 가압류입니다. 기술보증기금 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 설정된 근해안강망수산업협동조합·우리은행·비엔케이캐피탈의 근저당권은 모두 이미 말소되었습니다. 과거 국세 관련 압류등기도 해제·말소되었습니다. 따라서 현재 분석에서 핵심은 과거 근저당이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.4억

실제 임차인은 최성윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 등장하지만 별도의 실거주 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차보증금 140,000,000원과 공사의 청구금액 140,000,000원을 서로 다른 두 임차인의 보증금으로 중복 합산해서도 안 됩니다. 두 채권의 관계 및 보증채무 이행·승계 여부는 원본 채권자료로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

신건 예상배당액은 집행비용 3,110,000원, 임차인 140,000,000원, 토스뱅크 21,890,000원으로 합계 165,000,000원입니다. 기술보증기금과 주택도시보증공사에는 이 계산상 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 이는 단순 예상배당으로 실제 배당순위 확정이 아니며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

채권자 청구액 합계는 293,585,268원이고, 신건에서 일반채권자에게 배당되는 금액은 21,890,000원입니다. 이 계산에 따른 채권자 미배당액은 271,695,268원입니다. 다만 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 일반 가압류 채권의 미배당과 대항력 임차인의 보증금 잔액은 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액의 관계

원칙상 실질취득 = 매각가 + 매수인 인수 예상액. 유찰 시 금액은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 경우의 계산이며, 집행비용 추정이 반영되어 있습니다. 확약의 효력이 유효하게 적용되어 해당 임차권의 인수가 해소되면 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있고, 그 경우 실질취득은 매각가와 같아집니다. 취득세·명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

이 물건에서 중요한 것은 유찰되더라도 매수인의 경제적 부담이 최저가만큼 곧바로 낮아지는 것은 아니라는 점입니다. 확약에 따른 인수 배제가 인정되지 않는다면 1회 유찰 시 실질취득은 142,648,000원, 2회 유찰 시에는 142,278,400원으로, 매각가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 140,000,000원 부근에 머무릅니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 전에는 할인 여부도 미확정

이 물건은 감정가가 165,000,000원이고 유찰 후 최저매각가가 낮아지는 구조지만, 인근 동일 유형 다세대주택의 최근 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

특히 다세대주택은 아파트보다 동일 조건의 비교 거래를 찾기 어렵고, 같은 건물이라도 층·향·내부 상태와 거래 시점에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐, 실제 시장가치 대비 할인율을 보장하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 검단구 마전동 소재 인천도시철도 2호선 마전역 남동측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택 등 도시형생활주택과 아파트, 공원·대형마트·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 북서측 인근에 마전역이 위치하여 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012.01.13 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 롱브릭타일 및 일부 외장석재 마감이며, 승강기·도시가스·난방·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측과 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 대지 형상은 가각정리된 장방형입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 속합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 취득자별 규제를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 보수비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 인근 주거지역이라는 입지 장점은 있으나, 다세대주택 특성상 아파트와 같은 수준의 유동성을 가정할 수 없습니다. 실제 환금성은 유사 면적의 최근 거래와 매도 소요 기간을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약이 을구 7번 임차권에 정확히 적용되는지, 말소의 조건과 시점이 무엇인지, 대항력 포기 또는 매수인 면책에 관한 명시적 내용이 있는지 확인하세요.
• 임차권자와 보증기관 관계. 최성윤의 보증금 반환채권이 주택도시보증공사에 대위·양도되었는지, 채권 행사 주체가 누구인지 확인하세요. 보증기관의 경매 청구와 실제 임차인의 보증금을 별도 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 대항력 유지·명도. 전입신고일과 점유개시일을 기준으로 선순위 대항력이 존재합니다. 현재 점유 상태, 임차권등기 유지 여부, 배당 후 인도 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 원칙상 10,648,000원, 2회 유찰 시 원칙상 36,678,400원의 보증금 잔액을 검토하고, 확약 적용 여부에 따라 실질취득액을 각각 계산하세요.
• 배당순위와 추가 우선채권. 집행비용 추정액과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 당해세·선순위 조세·임차인 최우선변제 여부를 포함하여 최종 배당구조와 잔존 인수 위험을 확인해야 합니다.
• 실거래가 조사. 마전동 일대 유사 다세대주택의 최근 실거래, 같은 건물 또는 인근 유사 면적 거래, 층·사용승인 시기·시설 상태를 함께 비교하세요.
• 관리비·현장점검. 공용부분 미납 관리비, 점유자, 내부 누수·결로·시설 하자와 실제 명도·수리 비용을 확인하세요.
• 경매서류 최신본. 2026.11.09 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황, 확약서 원본 및 기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “확약서가 인수 위험을 없애는지 확인하는 경매”

인천 창우아이빌 202호는 단순히 최저매각가 165,000,000원의 신건 다세대주택으로 볼 사건이 아닙니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 보증금 140,000,000원의 임차인이 있고, 매각물건명세서에 임차권 인수와 관련한 중요한 단서가 기재되어 있습니다.

현재 신건의 예상배당에서는 보증금이 전액 충당되므로 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 하지만 유찰이 발생하면 원칙상 미배당 보증금이 생기며, 이때 인수액이 실제로 0원이 되는지는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 갖는 법적 효력과 적용 범위에 달려 있습니다.

확약이 해당 임차권 인수 문제를 완전히 해소한다면 가격 검토의 여지가 생기지만, 확약의 적용이 불명확하다면 낮은 최저가에 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 여기에 최근 실거래 시세가 검증되지 않았다는 점까지 고려하면, 현 단계에서 높은 등급이나 확정적인 저가 매수 판단을 내리기는 어렵습니다.

결론은 권리조건 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 말소동의 확약서의 효력·임차인 권리관계·실거래 시세, 이 세 가지를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.