* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차인의 잔여 보증금 인수책임까지 해소한다는 전제입니다. 확약서를 적용하지 않는 배당 시뮬레이션의 인수액은 별도로 표시했습니다.

인천지방법원 2026타경503578. 인천 부평구 부평동 헤르메스아파트 2동 14층 1404호입니다. 2016.08.09 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 14층 건물의 최상층에 있습니다. 소유자는 정창진이며, 2021.10.29 소유권이전등기가 이뤄졌고 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다.

이번 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 그런데 등기부를 살펴보면 과거 농협은행과 국민은행의 근저당은 이미 말소되었고, 현재 권리분석의 기준점은 2022.05.09 동래구 압류입니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력은 낙찰자에게 보증금 반환 문제가 이어질 수 있으므로, 후순위 임차권등기의 형식적인 소멸 여부만 보고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

등기부에는 여러 압류가 존재합니다. 동래구·사하구·국민건강보험공단·부평구·국 등이 권리자로 등장하며, 현재 경매개시결정도 등기되어 있습니다. 이들 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리로 정리되어 있습니다. 다만 세금 관련 압류는 배당 우선순위와 당해세 공제 여부를 별도로 살펴야 합니다. 등기 말소와 배당에서의 우선권은 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 240,000,000원

실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가면 정말 싸질까?

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는, 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 낮아지는 것만으로 저렴한 취득이라고 판단하면 안 됩니다.

* 확약이 해당 임차인의 잔여 보증금 인수책임을 유효하게 해소하는 경우에 한합니다. 룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당 시뮬레이션 값이며, 집행비용 등의 추정이 반영되어 있습니다.

④ 시세 판단 — 취득원가와 시장가격은 별개

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 240,000,000원입니다. 등기부에 나타난 2021.10.29 소유권이전 당시 거래가액 역시 240,000,000원입니다. 그러나 과거 해당 물건의 거래가액을 현재의 시세로 간주할 수는 없습니다.

현재 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액을 확인할 수 없으므로, 신건 가격이 최근 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 확약 적용으로 보증금 인수 문제가 해소되더라도 가격 자체의 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

매각가 240,000,000원에서 집행비용 추정액 4,160,000원을 먼저 차감하면, 임차인 보증금에 배당 가능한 금액은 235,840,000원입니다. 보증금 240,000,000원과의 차이는 4,160,000원입니다.

이는 확약을 적용하지 않은 계산상 부족분입니다. 확약의 효력이 인수책임까지 미친다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있지만, 확약의 효력이 불충분하면 위 부족분이 쟁점이 됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 240,000,000원에 대한 이 배당 시뮬레이션상의 배당액은 0원입니다.

예상배당은 제시된 배당 순서 및 금액을 적용한 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금은 법률상 관계를 확인하지 않은 상태에서 단순 합산한 별도 임차보증금으로 취급하지 않습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주위환경. 인천광역시 부평구 부일로 일대에 있으며, 주변에는 아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2016.08.09 사용승인된 철근콘크리트 구조로, 14층 중 14층에 있습니다. 외벽은 석재 및 수성페인팅 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 카리프트, 스프링클러, 도시가스난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래 관련 사항. 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 매각기일 이전에 종료되므로 입찰 당시 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 유지보수 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거 및 근린생활시설이 혼재한 지역의 아파트이지만, 최근 비교거래를 확인하지 못한 상태에서 구체적인 환금성이나 매각 소요기간을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 정확한 문언을 확인하세요. 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기 및 잔여 보증금 인수책임 해소까지 포함하는지 구분해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 순위 5번 주택임차권이 인수권리로 기재되어 있습니다. 이 기재와 확약서 사이의 관계 및 낙찰자에게 적용되는 매각조건을 확인하세요.
• 임차인의 실제 점유 확인. 유다슬의 임차권등기 및 과거 전입·점유 사실은 확인되지만, 현재 실제 점유와 명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 배당 우선순위 확인. 압류 6건과 관련된 세금·공과금의 종류 및 우선순위를 확인하세요. 당해세 등이 인정되면 배당 시뮬레이션과 차이가 발생할 수 있습니다.
• 청구채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 청구와 임차인 보증금 사이의 관계, 권리승계 및 변제 현황을 원본 서류로 대조하세요.
• 최근 실거래 확인. 현재 최저가 240,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 아파트의 최근 거래와 현재 매물가격을 비교해야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 14층 중 14층인 만큼 누수·방수·단열 및 내부 마감 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·인도 비용. 체납 관리비의 공용부분, 점유자의 인도 여부, 예상 명도 비용 등을 별도로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 매각공고의 최신 내용을 대조하세요.

⑧ 종합판단 — 권리 해소의 조건을 확인해야 한다

현재 분석에서는 확약의 효력에 따라 해당 임차인의 실질 인수액이 0원이 될 수 있다는 점이 핵심입니다. 그러나 확약서를 적용하지 않은 계산에서는 신건 기준 4,160,000원의 미배당 인수가 발생하고, 유찰 시 그 금액은 더욱 커집니다.

따라서 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 아파트 경매가 아닙니다. 선순위 대항력, 보증기관의 확약, 세금 관련 배당, 시장가격을 구분해 검토해야 합니다. 확약 효력이 확인되어 인수책임이 해소되더라도, 최근 실거래 확인 없이는 가격 메리트에 가점을 주기 어렵습니다.

맺으며 — “말소동의 확약서가 승부처다”

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 240,000,000원만이 아닙니다. 임차보증금도 정확히 240,000,000원이라는 사실입니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수 부담이 함께 커지는 구조입니다.

다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 확약이 잔여 보증금 인수책임까지 유효하게 해소한다면 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 반면 말소동의에 그치는 경우라면 대항력과 보증금 반환책임을 별도로 검토해야 합니다.

결론은 ‘권리 확인 전 입찰 보류, 확약 효력 확인 후 가격 판단’입니다. 먼저 확약의 효력을 확인하고, 이어서 세금 관련 배당순위와 최근 실거래를 검토해야 합니다. 이 과정을 통과한 뒤에야 240,000,000원이라는 신건 가격이 적정한지 판단할 수 있습니다.