* 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수책임까지 유효하게 해소한다는 조건부 판단입니다. 현재 확인된 문구만으로 대항력 포기 여부를 단정할 수 없습니다. 확약 효력이 불충분하면 예상 미배당 보증금의 인수위험이 남습니다.

인천지방법원 2026타경503581. 인천 미추홀구 주안동 그레이스타워 19층 1905호, 전용 54.17㎡의 아파트입니다. 감정가는 188,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 11월 9일입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 260,000,000원입니다. 등기상 소유자는 남주은이며, 2023년 5월 18일 인천세무서장의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다.

여기서 중요한 점은 그보다 먼저 발생한 임차인의 권리입니다. 전수현은 2022년 6월 13일 확정일자를 받고, 2022년 7월 25일 전입 및 점유를 시작했습니다. 임차보증금은 260,000,000원이며, 이후 2024년 8월 20일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체가 말소기준권리 이후에 설정되었다고 해서 선행하는 대항력까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

따라서 매각물건명세서에 적힌 임차권 인수 가능성과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 함께 읽어야 합니다. 확약으로 인수 문제가 해소되는 경우와 그렇지 않은 경우의 총취득 부담이 크게 달라지는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기부에는 과거 인천수산업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당과 배기복의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당이 확인되지만, 두 근저당은 모두 2022년 7월 27일 말소되었습니다. 송림새마을금고의 200,000,000원 가압류 역시 2022년 12월 5일 말소되었습니다.

현재 권리관계에서 말소기준 압류 이후의 서울보증보험 가압류, 국의 추징보전 관련 가압류, 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기 소멸과 세금 등의 배당 우선순위 문제는 구분해야 합니다. 국세·지방세의 실제 법정기일과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.60억과 확약서

확인되는 실제 임차인은 전수현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이며, 임차인 전수현과 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권액 260,000,000원을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.

주의할 점은 말소동의와 대항력 포기를 같은 의미로 단정할 수 없다는 것입니다. 확인되는 특기사항은 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실입니다. 확약서 원본의 대항력 포기 문구, 보증금 잔액에 대한 청구 포기 범위, 적용 조건 및 말소 절차를 확인하기 전에는 인수위험이 최종 해소되었다고 확정할 수 없습니다. 또한 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되며, 확인되지 않은 별도 점유자나 다른 권리까지 일괄적으로 면책하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 확약이 적용돼도 신건은 비싸다

그레이스타워는 88세대, 2019년 1월 25일 사용승인된 건물입니다. 전용 54.17㎡를 평가하기 위해 유사 면적 거래를 비교하면, 전체 12건 평균은 181,583,333원이고 최근 12개월 11건 평균은 181,909,090원입니다. 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단합니다.

신건 최저가 188,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,090,910원 높고, 평균 대비 103.3%입니다. 최신 2026년 9월 거래가격인 179,000,000원과 비교하면 9,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 +2.2%로 나타나므로 하락 추세로 볼 근거는 없지만, 그렇다고 감정가에 가격 메리트가 생기는 것도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)

집행비용 3,432,000원은 추정치입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 서울보증보험과 주택도시보증공사의 채권은 실제 임차보증금과 합산하지 않습니다. 배당표의 미배당 75,432,000원은 확약 적용 전 계산상 금액이며, 확약의 효력에 따라 매수인 부담 여부가 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 총비용 하락은 아니다

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 하지만 이 사건에서는 단순히 유찰을 기다리기 전에 확약의 효력을 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다.

확약이 적용되지 않는 경우 각 회차의 낙찰가와 미배당 인수액을 합하면 신건 263,432,000원, 1회 유찰 262,905,600원, 2회 유찰 262,484,480원입니다. 집행비용 추정 차이 때문에 약간의 변동은 있지만, 실질 부담이 보증금 260,000,000원 부근에 묶이는 구조임을 확인할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천2호선 시민공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·업무시설·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 노선버스정류장과 시민공원역이 소재해 교통여건은 보통 수준입니다. 서측 약 15m, 남측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 사용승인일은 2019년 1월 25일이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 19층입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 용도 및 지역. 공부상 아파트로 이용 중이며, 토지는 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있어, 입찰 시점의 현행 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 시세·환금성. 88세대 규모로, 유사 면적의 실거래는 170,000,000원부터 195,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 181,909,090원이며 최근 거래 추세는 +2.2%입니다. 층·전용면적·개별 상태별 가격 차이를 감안해야 합니다.
• 물건 상태. 감정요항에서 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약서가 주택임차권등기 말소에만 관한 것인지, 선순위 대항력 및 매수인 인수책임 해소까지 보장하는지 확인하세요. 적용 조건과 권한 있는 서명·제출 범위도 검토해야 합니다.
• 임차권의 실제 귀속. 전수현의 보증금 260,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환·대위변제 관계를 대조하세요. 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 누가 점유하는지는 별도 확인해야 합니다. 확약이 있더라도 실제 인도 협의·명도 관련 비용과 일정은 달라질 수 있습니다.
• 국세·지방세. 인천세무서장의 2023년 압류와 미추홀구의 2026년 압류가 존재합니다. 세금의 법정기일·우선순위·당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 확인이 필수입니다.
• 추징보전 관련 가압류. 국의 추징보전액 25,188,913,500원에 관한 등기가 존재합니다. 이 금액을 해당 호실의 직접 인수채무로 단정해서는 안 되지만, 등기 소멸 및 매각절차 관련 사항을 원본에서 확인하세요.
• 가격 상한. 신건 최저가는 최근 시세 평균의 103.3%입니다. 확약이 온전히 유효하더라도 신건을 저가매수로 평가할 근거가 부족합니다. 취득 부대비용과 보유·매도 비용까지 반영한 응찰 상한을 세우세요.
• 관리비 및 규제. 공용부분 체납 관리비와 해당 시점의 토지거래허가 관련 규정 등을 확인하세요. 종전 허가구역 지정기간의 경과만으로 현재 규제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 확약서와 배당 관련 자료를 직접 확인하고, 변동사항이 있으면 분석을 다시 수행하세요.

맺으며 — “확약의 효력 확인이 가격 판단보다 먼저”

이 물건은 겉으로 보면 최저가 188,000,000원인 신건 아파트입니다. 하지만 임차보증금은 260,000,000원이고, 전수현의 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약의 효력이 불충분하다면 계산상 미배당 75,432,000원을 인수할 위험이 있으며, 낙찰가와 합친 부담은 263,432,000원에 이릅니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재하므로 해당 임차권에 관한 실질 인수 0원*이 성립할 가능성은 있습니다. 다만 그 판단은 확약서 원본에서 대항력 포기 또는 매수인 면책 범위가 실제로 확인되는 것을 전제로 합니다. 그 조건이 충족되더라도 신건 가격은 최근 12개월 평균 시세보다 3.3% 높고, 최신 거래가격보다도 9,000,000원 비쌉니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확약 효력이라는 핵심 조건이 남아 있고, 신건 가격도 최근 시세 이상이기 때문입니다. 확약이 명확히 검증되기 전에는 인수위험을 배제하지 말아야 하며, 검증된 후에도 가격과 실제 낙찰 가능성을 별도로 평가해야 합니다. 이 사건의 우선순위는 확약 검증, 그다음이 가격 판단입니다.