인천지방법원 2026타경503584. 인천 미추홀구 주안동 정우아트빌 4층 401호, 전용 42.68㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 101,000,000원입니다. 소유자는 정성욱이며, 2023년 3월 거래가 80,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 채권자가 되어 2026년 5월 강제경매를 신청했습니다.

권리관계는 주의해서 읽어야 합니다. 이 건에는 은행 근저당권이 말소기준으로 남아 있는 것이 아닙니다. 과거 한국외환은행·인천수산업협동조합·신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.05.06. 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 임차인이 전입하고 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰자가 선순위 임차권과 보증금 인수 문제를 검토해야 하는 구조입니다.

매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 확약에 따른 임차권 말소와 대항력에 기초한 인수책임의 해소가 확인된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 반면 확약이 단순히 임차권등기 말소에만 한정되거나 다른 권리가 남는다면 대항력에 따른 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 성명규 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 등기된 보증금도 최초 75,000,000원과 변경 후 78,500,000원을 합산하지 않고 최종 보증금 78,500,000원을 기준으로 분석합니다.

※ 등기상 보증금 78,500,000원은 확약에 따른 인수위험 해소 이전의 권리금액입니다. 확약은 해당 임차권에 관한 것으로, 다른 임차인이나 별도 점유자의 권리를 자동으로 소멸시키지 않습니다. 현재 별도의 실제 임차인은 확인되지 않으나, 현장 점유관계는 입찰 전에 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가가 거래 평균을 웃돈다

정우아트빌의 확인된 거래는 4건입니다. 거래 면적은 40.97~45.48㎡로 대상인 42.68㎡와 유사하며, 대상 호수 자체도 2023년 3월 80,500,000원에 거래된 이력이 있습니다. 전체 거래 평균은 87,625,000원입니다.

가격 비교는 보수적으로 해야 합니다. 최저가 101,000,000원은 전체 거래 평균 87,625,000원의 115.3%, 최근 평균 지표 88,750,000원의 113.8%입니다. 가장 나중에 확인된 실제 거래가격 80,500,000원보다도 높습니다.

이 물건은 확약 적용 시 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 기준금액은 낙찰가와 같습니다. 신건 최저가를 기준으로 실질취득은 101,000,000원이며, 인수액이 없다는 사실이 시세보다 높은 취득가격을 정당화하지는 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)

다음은 주택도시보증공사의 신청채권액을 기준으로 작성된 예상 배당입니다. 선순위 임차권에 관한 말소동의 확약이 유효하게 적용되고, 별도의 미확인 우선채권이 배당에 영향을 주지 않는다는 전제입니다. 실제 임차보증금에 대한 배당관계와 확약에 따른 권리 해소는 별도 확인이 필요합니다.

집행비용은 추정치입니다. 주택도시보증공사 예상배당은 신청채권액 기준이며, 임차보증금과 별도의 중복 채권으로 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리는 재확인

위 시나리오는 신청채권의 예상배당·미배당을 계산한 것으로, 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 확약의 효력이 유지되고 별도의 인수권리가 없다면 각 회차의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 선순위 임차보증금의 미배당 인수 문제를 별도로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천기계공업고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상용건물 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2002.04.02. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 대지면적은 190.7㎡, 공시지가는 1㎡당 1,519,000원입니다. 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 제시외물건. 발코니(샷시조 판넬지붕 5㎡)가 존재합니다. 매각물건명세서에는 포함 대상으로 기재되어 있으나 감정평가상 공부와의 차이가 지적되어 있으므로 면적·이용상태·가치 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2023.04.14. 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있으므로 매각 이후의 등록·의무 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래가 4건에 그쳐 대규모 공동주택에 비해 시세 검증 표본이 제한적입니다. 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 임차권의 말소와 대항력에 따른 보증금 인수책임의 해소까지 포괄하는지 확인하세요.
• 임차권 말소 조건. 확약서의 조건부 조항, 배당금 수령 여부, 말소 동의의 효력 발생 시점 및 실제 말소 절차를 확인하세요.
• 실제 임차인 1명. 성명규의 최종 보증금은 78,500,000원입니다. 최초 보증금 75,000,000원과 중복 합산하지 않으며, 주택도시보증공사도 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
• 현장 점유 확인. 등기상 임차권은 확인되지만 현재 실점유와 인도 가능 여부는 별도 확인해야 합니다. 확약에 따른 인수 해소와 실제 명도 완료는 서로 다른 문제입니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 101,000,000원은 최근 평균 지표의 113.8%입니다. 확약 적용을 전제로 하더라도 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
• 실거래 최신성 확인. 확인된 거래 중 가장 나중의 거래는 2023.03.입니다. 현재 시세를 판단하려면 더 최신의 실거래와 실제 매도호가를 확인해야 합니다.
• 제시외 발코니 확인. 5㎡ 발코니의 실제 형태와 현황, 감정평가 반영 여부 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 의무. 임대사업자 등록과 임대의무기간에 관한 법률관계가 경매 매수인에게 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료, 말소동의 확약서를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “권리 해소 가능성과 가격 메리트는 별개”

인천 주안동 정우아트빌 401호는 선순위 임차권이 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 경매물건입니다. 임차인 성명규는 2020년부터 대항력을 갖추었고, 최종 임차보증금은 78,500,000원입니다. 확약에 따라 해당 임차권과 보증금 인수책임이 유효하게 해소된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 그 사실만으로 투자 매력이 높아지지는 않습니다. 신건 최저가 101,000,000원은 최근 평균 지표 88,750,000원의 113.8%에 달합니다. 가장 나중에 확인된 실제 거래도 80,500,000원이며, 확인된 거래 시점이 오래되었다는 한계까지 있습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 고려해야 합니다.

결론은 ‘권리는 조건부 해소 가능, 신건 가격은 보류’입니다. 말소동의 확약서의 효력을 확실히 검증한 후, 최근 시세를 다시 확인하고 입찰가격을 정하는 접근이 적절합니다. 확약을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰해서는 안 되며, 확약이 유효하더라도 시세보다 높은 가격을 정당화할 수는 없습니다.