인천지방법원 2026타경503588. 인천 서구 당하동 플로채 104동 203호는 전용 46.41㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 주택도시보증공사가 140,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행되고 있습니다. 현재 소유자는 권영만이며, 2020년 12월 31일 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 가장 눈여겨볼 부분은 2022년 4월 13일 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 표시되어 있으며, 이후 남동세무서장의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 하나은행의 근저당권은 이미 2020년 12월 11일 말소됐습니다.
그런데 임차인 오유진은 말소기준 압류보다 앞선 2020년 12월 11일 전입·점유을 시작했고, 확정일자도 2020년 11월 20일입니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약서의 적용 대상과 대항력 포기 범위가 실제 인수위험을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-5 플로채 104동 2층 203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 청마로 64 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 전용면적 | 46.41㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.31. 소유권이전 · 거래가 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.13. 국 압류 (안산세무서장) |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 확인 · 오유진, 정준석 |
| 인수권리 | 을구 3번 주택임차권등기 · 말소동의 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2015년 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 96,000,000원)은 2020년 12월 11일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 안산세무서장의 압류이며, 2025년 남동세무서장의 압류와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.
다만 압류등기의 말소와 체납세금의 배당순위는 별개의 문제입니다. 세금의 법정기일·당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 예상배당액을 확정금액으로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약서의 범위를 확인해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오유진 |
전입 2020.12.11 확정 2020.11.20 임차권등기 2022.12.22 |
140,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 |
선순위 임차인 말소동의 확약 확인 확약 범위 검토 필요 |
| 정준석 |
전입 2026.05.07 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확인된 전입은 말소기준 이후 보증금·계약관계 추가 확인 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 경매신청채권자입니다. 신청채권 140,000,000원을 임차인 보증금에 다시 합산하여 전체 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 임차보증금 채권과 신청채권 사이의 승계·대위 관계 및 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다.
해당 확약서의 효력이 오유진의 대항력 포기와 임차권등기 말소까지 유효하게 포함하고, 매수인에게 미배당 보증금을 청구하지 않는다는 점이 확인된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.
그러나 확인된 기재는 주택도시보증공사의 말소동의이며, 오유진 본인의 대항력 포기 범위까지 명시적으로 확인된 것은 아닙니다. 말소동의만으로 미배당 보증금 인수위험이 반드시 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
* 실질 인수 0원은 확약서의 유효성·적용 대상·대항력 포기 및 말소 효력이 확인되는 조건부 판단입니다. 확약 효력이 인정되지 않는 경우에는 유찰 회차별 미배당 보증금이 인수될 수 있습니다.
다만 임대차보증금과 확정일자, 실제 계약 및 점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 추가 조사할 필요가 있습니다. 오유진에 관한 말소동의 확약서는 정준석에게 자동 적용되지 않습니다. 따라서 오유진의 인수위험이 해소되더라도 정준석 관련 불확실성은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장가격에서 크게 벗어난 신건
플로채는 2014년 12월 준공된 124세대 규모의 다세대주택 단지입니다. 비교 대상은 전용 46.41㎡와 유사한 면적대의 실거래입니다. 전체 거래 평균만 보면 126,499,166원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균이 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 48.7㎡ | 2 | 108,990,000원 |
| 2025.04 | 45.13㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2025.02 | 47.85㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.12 | 45.19㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2024.01 | 44.84㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 45.13㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2023.03 | 44.84㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 48.7㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 46.41㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.10 | 46.41㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2022.10 | 50.91㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 126,499,166원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 99,495,000원 |
최근 12개월 평균은 해당 기간 거래 2건 기준입니다. 비교 거래에는 전용면적과 층 차이가 있으므로 개별 호수의 적정가격과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
최저매각가 155,000,000원은 최근 12개월 평균 99,495,000원보다 55,505,000원 높습니다. 최근 평균 대비 가격 비율은 155.8%입니다. 최신 거래가 108,990,000원보다도 46,010,000원 높습니다.
반대로 전체 평균 126,499,166원에는 2022년의 193,000,000원 거래 등이 반영되어 있습니다. 따라서 전체 평균을 기준으로 가격을 평가하면 최근의 하락한 시세를 충분히 반영하지 못할 수 있습니다. 실제 최근 가격 추세는 -24.6%입니다.
권리위험이 해소된다고 하더라도 신건 가격이 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 가격 하락 추세까지 감안하면, 신건 입찰은 가격 측면에서 보수적으로 판단해야 합니다.
다만 이 사건은 선순위 임차보증금 인수 문제가 있으므로 유찰로 최저가가 낮아지는 만큼 실제 취득비용도 내려간다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 오유진 (우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 (경매신청채권) | 140,000,000원 | 12,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 155,000,000원 |
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,970,000원을 공제한 후 임차인 오유진에게 140,000,000원을 전액 배당하고, 주택도시보증공사에 12,030,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 127,970,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
이 가정에서는 오유진의 보증금이 모두 변제되므로 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 보증금 채권과 주택도시보증공사 청구채권 사이에 대위·승계 관계가 있는지 확인해야 하며, 이를 별개의 독립 채권으로 확정하여 이중 계산해서는 안 됩니다.
예상배당은 제공된 배당 순서 및 금액을 적용한 가정입니다. 체납세금의 법정기일과 우선순위, 실제 집행비용, 임차보증금 채권의 승계 관계, 최우선변제 여부 등은 별도로 확정되지 않았으므로 법원 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않을 수 있다
선순위 임차인 보증금 140,000,000원이 존재하기 때문에 유찰 후 매각대금이 줄어들면 보증금 전액 배당이 어려워질 수 있습니다. 확약의 효력이 인수의무를 해소하지 못하는 경우, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 산출상 인수액 | 낙찰가 + 인수액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 155,000,000원 | 0원 | 155,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 124,000,000원 | 18,536,000원 | 142,536,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 99,200,000원 | 42,985,600원 | 142,185,600원 |
위 인수액은 각 회차의 배당 시나리오에 제시된 미배당 보증금 기준으로, 말소동의 확약서의 효과가 적용되지 않는 경우의 위험액입니다. 실제 배당 및 인수는 세금 우선순위·확약 효력 등에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 취득비용은 포함하지 않았습니다.
2회 유찰: 낙찰가가 99,200,000원까지 내려가더라도 미배당 보증금 42,985,600원을 인수하면 실질취득은 142,185,600원입니다.
두 경우 모두 최근 12개월 실거래 평균 99,495,000원을 크게 웃돕니다. 결국 낙찰가가 낮아 보인다는 이유만으로 시세보다 싸게 취득한다고 판단해서는 안 됩니다.
그 경우 오유진에 한정한 취득가격은 각 회차 낙찰가가 기준이 됩니다. 그러나 1회 유찰 최저가 124,000,000원은 여전히 최근 평균 99,495,000원보다 높습니다. 2회 유찰 최저가 99,200,000원은 최근 평균에 근접하지만, 가격 여유가 크다고 볼 수 없으며 정준석의 별도 위험도 남습니다.
* 확약서 원본에서 말소동의 대상, 임차권자의 대항력 포기 여부, 매수인에 대한 잔여 보증금 청구 포기 범위가 확인되는 경우에 한합니다. 말소동의만으로 대항력 포기가 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 인천지하철 2호선 독정역 및 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 드라이비트 및 외장석재 마감 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트와 같은 대규모 단지형 주택과는 거래 및 환금성 특성이 다를 수 있습니다.
- 단지 규모. 플로채 124세대, 2014.12.23 준공. 전체 거래 12건의 가격 범위는 90,000,000원부터 193,000,000원까지로 넓지만 최근 거래가격은 과거 고가 거래보다 낮습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구). 토지 형상은 사다리형이며 공시지가 1,281,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있으며, 토지거래허가구역 지정 이력도 확인됩니다. 입찰 시점의 유효한 규제 적용 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 거래 추세 -24.6%, 최근 12개월 거래 2건이라는 점을 고려하면 단순한 전체 평균가격만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에서 을구 3번 주택임차권등기가 정확히 적용 대상인지, 대항력 포기와 미배당 보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 오유진의 대항력. 2020.12.11 전입·점유, 2020.11.20 확정일자, 140,000,000원 보증금의 선순위 임차관계입니다. 확약 효력 확인 전에는 미배당 보증금 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 정준석 별도 확인. 2026.05.07 전입으로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·임대차계약과 실제 점유관계가 불명확합니다. 대항력 가능·미상 사항을 해소해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 경매신청채권 140,000,000원과 오유진 보증금 140,000,000원의 관계를 확인하고, 보증채무 대위변제 및 채권승계 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위. 안산세무서장과 남동세무서장의 압류가 존재합니다. 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 등에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 단순히 최저가 124,000,000원 또는 99,200,000원만 보고 입찰하지 말고, 확약서 효력에 따른 실제 인수액을 포함하여 판단해야 합니다.
- 최근 시세 중심 판단. 최근 12개월 평균 99,495,000원과 최신 거래가 108,990,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 점유·명도 조사. 실제 점유자, 임차권등기권자와 현 점유자의 관계, 퇴거 가능 여부, 인도명령 적용 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목과 내부 하자, 실제 이용상태 등을 확인해야 합니다.
- 매각기일 최종 확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 가격까지 보장해 주지는 않는다”
인천 플로채 203호의 핵심은 선순위 임차보증금 140,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 신건 가격 155,000,000원에서는 예상배당상 임차인 보증금이 전액 변제되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰 시에는 미배당 보증금 인수 가능성이 나타나며, 확약서가 대항력 포기와 잔여 보증금 청구 포기까지 포괄하는지 확인해야 합니다.
특히 오유진에게 관한 확약서가 유효하게 적용되더라도 정준석의 보증금·계약관계 불확실성이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이 물건은 주된 임차권등기 문제와 별도 점유자 문제를 나눠서 검토해야 하는 사건입니다.
가격 측면의 결론은 더 명확합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 99,495,000원, 최신 거래가는 108,990,000원인데, 신건 최저가는 155,000,000원입니다. 최근 시세 대비 155.8%이고 거래 추세 역시 -24.6%로 하락 중입니다.
확약이 인수위험을 해소한다 해도 신건 가격의 부담은 그대로 남습니다. 반대로 확약 효력이 충분하지 않으면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수금 증가로 실질취득이 142,000,000원대를 유지할 수 있습니다. 어느 쪽에서도 현재 시세 대비 뚜렷한 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
결론은 ‘권리 확인 전 입찰 보류, 신건 가격 메리트 없음’입니다. 말소동의 확약서의 정확한 효력, 정준석의 임차관계, 세금 배당순위를 확인한 뒤 실제 총취득비용을 최근 거래가격과 비교하는 것이 우선입니다.
