인천지방법원 2026타경503638. 인천 검암동 엘지아트빌 에이동 5층 502호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 163,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 163,000,000원입니다. 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택-단지형다세대이며, 등기된 임차권의 범위는 5층 502호 53.88㎡ 전부입니다.

등기부를 보면 과거 우리은행과 고령성주축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 핵심 권리는 2024.07.29. 등기된 신병관의 주택임차권입니다. 신병관은 2022.06.21. 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.07.입니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 2026.05.07. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

다만 이 사건에는 일반적인 선순위 임차권 인수형과 다른 중요한 사정이 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것입니다. 이 확약의 내용과 효력이 해당 임차권 말소를 보장하고 실제로 이행된다면, 등기상 인수 가능성이 존재하더라도 매수인이 보증금을 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소확약이 핵심

등기상 우리은행 근저당권(채권최고액 112,200,000원)과 고령성주축산업협동조합 근저당권(채권최고액 20,400,000원)은 각각 2022년에 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수할 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 신병관의 대항력 있는 임차권입니다. 선순위 임차권은 원칙적으로 매각만으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약의 효력이 인정되고 이행되는 경우에는 실질 인수 부담이 해소될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.57억의 처리

확인된 실제 임차인은 신병관 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 매각가격과 회차별 인수 시나리오

신건 최저매각가는 163,000,000원입니다. 다만 이 물건에 대해서는 동일 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.

따라서 1회 또는 2회 유찰 후 최저가가 떨어진다고 하더라도 시세 대비 할인이라고 단정할 근거는 없습니다. 더욱이 선순위 임차권의 말소확약이 이행되지 않는 상황이라면, 가격 하락에 따라 미배당 보증금 인수 부담이 커질 수 있습니다.

* 인수 추정액은 확약의 효력을 적용하지 않은 회차별 배당 시나리오의 원값입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되어 신병관 임차권이 말소되는 경우, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 인수 추정액은 배당 및 집행비용 가정에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

배당액은 제시된 매각가 163,000,000원 기준 추정치입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 미배당액은 154,082,000원으로 산정되어 있으나, 이는 매수인의 보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 신병관의 임차보증금채권과 주택도시보증공사의 청구채권 사이에 대위·승계 또는 중복 계산 관계가 있는지는 채권계산서와 배당관계를 통해 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서인천고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
• 교통. 북동측 직선거리 약 500m 지점에 인천지하철 2호선 검바위역이 있으며, 인근 간선도로에 버스 정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 편익을 보통으로 평가했습니다.
• 도로 접근. 북측·서측·남동측에 각각 약 8m·8m·6m 포장도로가 접해 있으며, 차량 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스시설 등 기본 주거설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택-단지형다세대로 등재되어 있습니다. 아파트와 동일한 환금성이나 거래 수요를 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 불가능하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 이용했습니다. 내부 상태와 수선 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변이 다세대주택 중심의 주거지역이라는 점과 개별 건물 특성을 고려해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 매도가격이나 처분 소요기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 신병관의 임차권등기와 미배당 보증금 인수 문제를 실제로 해소하는지, 조건과 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 말소 이행 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지, 별도의 동의서·해지서류나 이행 조건이 필요한지 확인해야 합니다.
• 배당채권 중복 여부 확인. 신병관 보증금 157,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 157,000,000원의 관계를 확인하고, 대위변제 또는 채권승계에 따른 중복 산정 여부를 점검해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 검암동 일대 유사 규모·용도의 다세대주택 실거래를 대조해야 합니다. 감정가 163,000,000원을 시장가격으로 그대로 가정하지 않아야 합니다.
• 유찰 시 실질취득비용 재산정. 1회 유찰 최저가 130,400,000원, 2회 유찰 최저가 104,320,000원만 보고 저가 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다. 확약 미이행 시 보증금 인수 가능액을 합산하고, 확약 이행 시에는 실질 인수 0원을 전제로 각각 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 소유자나 임차인 등 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 건물 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 누수·설비·마감 상태 및 수선비 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성 등을 확인하고, 실질취득비용에 필요한 지출을 반영해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 최신 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 확약의 이행”

이 사건은 등기부만 보면 보증금 157,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는 경매입니다. 따라서 일반적인 권리분석 기준에서는 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있다는 점이 핵심입니다. 확약이 유효하게 이행되어 임차권이 말소된다면 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약이 이행되지 않는다면 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금의 인수 부담으로 인해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

또한 이 물건은 다세대주택으로, 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 163,000,000원을 적정 시세로 받아들이기는 어렵습니다. 내부 현황도 직접 확인되지 않았습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 말소동의 확약의 효력과 이행 가능성이 확인되면 선순위 임차권의 핵심 부담은 해소될 수 있습니다. 그러나 가격의 적정성까지 확인된 것은 아닙니다. 확약 원문 검증과 유사 다세대 실거래 비교를 모두 마친 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.