인천지방법원 2026타경503654. 인천 부평구 부평동의 다채움 제2동 402호, 전용 63.37㎡ 다세대주택입니다. 소유자 윤구범은 2022.01.28 매매를 원인으로 198,000,000원에 취득했고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 이 사건은 단순히 최저매각가만 볼 물건이 아닙니다. 임차인의 대항력과 우선변제권, 보증금 배당 부족분, 그리고 말소동의 확약서의 적용 여부를 함께 살펴야 합니다.

보증금은 198,000,000원으로 신건 최저가 189,000,000원보다 9,000,000원 많습니다. 확약이 유효하지 않다면 배당 부족분을 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없으므로, 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 확약이 해당 임차인에게 유효하게 적용된다면 그 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 입찰 판단의 출발점은 확약서의 적용 조건과 압류 관련 우선징수 위험을 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 권리가 핵심

말소기준권리는 2023.12.18 접수된 갑구 7번 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 김주호의 확정일자는 2022.01.14, 전입신고 및 점유개시일은 2022.01.17로 확인되어 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 판단해야 하며, 보증금 198,000,000원의 배당과 미배당 여부가 중요합니다.

을구의 과거 근저당권들은 말소 등기가 확인되며, 2023.10.20 강제경매개시결정은 2025.02.17 말소된 이력이 있습니다. 이후 국민건강보험공단, 광주광역시 북구, 인천광역시 부평구의 압류가 확인되고, 2026.05.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 매각으로 소멸하는 등기와 별개로, 임차인의 선순위 보증금 권리 및 세금·공과금의 우선징수 가능성은 따로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·확약 적용

확인되는 실제 임차인은 김주호 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 중복 합산하지 않으며, 이 임차인의 보증금은 198,000,000원으로 분석합니다. 임차권등기는 2024.03.07 접수되었지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유개시일과 확정일자는 그보다 앞선 날짜입니다.

김주호는 확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 189,000,000원 가정의 배당표에서는 집행비용을 제외한 배당액 185,554,000원이 임차보증금에 배정되어, 계산상 부족분 12,446,000원이 발생합니다. 다만 이 금액은 확약 적용 전 배당 계산상 명목 부족분이며, 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.

③ 가격·회차별 미배당 — 시세 자료 없이 가격 메리트 단정 금물

동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래 및 추세를 근거로 가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 보증금이 최저가보다 높다는 사실은 임차권 분석에는 중요하지만, 그 자체가 시장 시세를 의미하지는 않습니다. 따라서 최저가 189,000,000원만을 근거로 저렴하다고 판단하지 말고, 실거래와 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.

회차별 명목 인수 추정액은 제공된 시나리오의 계산값입니다. 실질 인수 0원은 김주호 임차인에 대한 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 확약이 적용되지 않거나 효력이 인정되지 않는다면 명목 미배당액에 대한 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 임차보증금의 계산상 미배당 부족분은 12,446,000원이며, 말소동의 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 조세·공과금 우선징수 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평동초등학교 동측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 부평시장역(인천지하철 1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2008.08.14입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 소화설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로 매각기일 시점의 적용 여부를 최신 고시로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 현장 점유 상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택이며, 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래를 통한 가격 비교는 확인되지 않았습니다. 실제 거래 수준과 내부 상태, 점유 및 명도 여건을 확인하기 전에는 환금성과 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 대상이 김주호 임차인과 일치하는지, 임차권등기 말소 및 관련 절차의 조건이 무엇인지 원문으로 확인하세요.
• 대항력·우선변제권. 확정일자 2022.01.14, 전입·점유개시일 2022.01.17, 배당요구일 2024.03.07 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 명목 부족분. 신건 예상배당표의 명목 부족분은 12,446,000원입니다. 확약이 유효하지 않거나 조건이 충족되지 않는 경우에는 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
• 압류 3건. 국민건강보험공단, 광주광역시 북구, 인천광역시 부평구의 압류와 관련해 당해세 및 우선징수 가능성을 확인하세요. 임차권 확약과 별도로 검토해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 임대관계와 실제 점유 상태가 확정되어 있지 않으므로 현장조사와 점유자 확인을 거쳐 인도·명도 위험을 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저가가 189,000,000원으로 동일하더라도, 최근 실거래 비교자료 없이 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 확약 적용 여부와 별도로 거래 사례와 물건 상태를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 감정평가서에 기재된 토지거래계약허가구역 지정기간과 매각기일 시점의 최신 규제를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약서의 효력 확인이 입찰 판단의 출발점”

인천지방법원 2026타경503654는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금 198,000,000원이 존재하고, 신건 예상배당표상 명목 부족분이 12,446,000원으로 계산되는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어, 해당 임차인에게 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

그렇다고 권리 위험이 모두 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 확약서의 적용 범위와 이행 조건을 확인해야 하고, 압류 3건에 따른 당해세·우선징수 가능성도 별도로 살펴야 합니다. 또한 동일 단지·동일 면적의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 확약서 확인, 압류 관련 배당 위험 검토, 실제 시세 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.