* 이재이 관련 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서의 유효성 및 인수 면책 범위를 확인하는 조건부 판단입니다. 단순한 임차권등기 말소동의만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 확약 효과를 인정하지 않는 배당 추정에서는 미배당 보증금 840,000원이 발생합니다. 김지호의 보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.
인천지방법원 2026타경503662. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 상우빌라 제3층 제302호, 전용 38.76㎡의 다세대주택입니다. 소유자 오진우가 2020년 10월 매매계약을 체결하고 같은 해 11월 19일 거래가 80,000,000원에 취득한 물건입니다. 이후 2024년 11월 이재이 명의의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 5월 8일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 경매는 일반적인 근저당 실행형 경매와 다릅니다. 말소기준 이전에 임차권등기가 존재하고, 현황조사에서 다른 전입자까지 확인되기 때문입니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이재이의 인수 부담을 어디까지 해소하는지 확인해야 합니다. 둘째, 2026년 3월 전입한 김지호의 보증금과 실제 점유·임대차 관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 주된 임차권의 말소가 가능하더라도 모든 임차인 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 353-2, 상우빌라 제3층 제302호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로514번길 26-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.76㎡ · 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1993.10.22 · 상우빌라2동 10세대 |
| 소유자 | 오진우 (2020.11.19 소유권이전 · 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,000,000원 |
| 주요 선순위 권리 | 을구 11번 주택임차권등기 · 이재이 · 보증금 79,000,000원 |
| 별도 점유자 | 김지호 · 2026.03.10 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.27 |
| 건물 표식 | 현황조사상 외벽에 ‘상우빌라 2’ 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2026.05.08 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다. 반면 이재이의 주택임차권등기는 2024.11.26 접수되어 경매개시결정보다 앞섭니다.
이재이는 2022.11.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.10.11입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 잔액 인수 문제가 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점이 중요한 예외입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이재이 을구 11번 임차권등기 |
전입 2022.11.11 확정 2022.10.11 임차권등기 2024.11.26 |
79,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 | 실질 0원* 말소동의 확약 조건부 확약 미적용 시 840,000원 추정 |
| 김지호 302호 전입자 |
전입 2026.03.10 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 별도 인수 가능성 보증금·점유관계 확인 필요 |
* 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 확인 인원은 이재이·김지호 2명입니다. 주택도시보증공사 청구액 79,000,000원을 이재이 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 비싸다
상우빌라2동 전용 38.76㎡의 확인 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 88,333,333원이지만 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근에 확인되는 거래는 2023년 7월 75,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 38.76㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 38.76㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 38.76㎡ | 4 | 109,000,000원 |
| 2021.08 | 38.76㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 38.76㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.08 | 38.76㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.76㎡ | 6건 | 88,333,333원 |
단순 전체 평균과 비교하면 최저가 80,000,000원이 평균의 90.6%이므로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 더 최근의 거래 기준값 75,000,000원과 비교하면 최저가는 106.7%로 오히려 5,000,000원 높습니다.
거래 추세 역시 최근 구간이 과거 구간보다 17.6% 낮은 하락 추세로 나타납니다. 다만 마지막 확인 거래가 2023년 7월이므로 이를 2026년 현재 시세로 확정할 수는 없습니다. 현재 기준의 최근 12개월 거래가 확인되지 않아 추가 실거래 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 · 이재이 (우선변제) | 79,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 79,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 이재이 미배당 보증금 | — | 840,000원 |
배당 추정: 집행비용 1,840,000원, 이재이 배당 78,160,000원, 주택도시보증공사 배당 0원, 소유자 잔여 0원. 주택도시보증공사의 신청채권 미배당액은 79,000,000원으로 계산되어 있으나, 이재이 보증금과 실질적으로 중복되는 채권인지는 별도로 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 것은 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가합니다. 확약이 유효하게 인수 부담을 해소하지 못한다면 표면상 최저가 인하를 곧바로 취득원가 감소로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 이재이 미배당 추정 | 실질취득 추정* |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 80,000,000원 | 840,000원 | 80,840,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,000,000원 | 16,552,000원 | 80,552,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,200,000원 | 29,121,600원 | 80,321,600원 |
* 실질취득 추정 = 회차별 매각가 + 이재이 미배당 보증금. 확약이 인수 면책 효력을 갖지 않는 경우의 비교치입니다. 금액은 집행비용을 반영한 배당 시뮬레이션에 따르며, 김지호의 별도 보증금·취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천문학초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 1993.10.22 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 위생·급배수·도시가스·주차장 설비가 있습니다. 구체적 노후 상태와 수선비는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 자료상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 입찰 시점 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,304,000원/㎡, 대지 필지 면적 272.1㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이고 확인 거래가 2023.07 이후 이어지지 않아 최근 가격 형성이 불분명합니다. 거래 추세 -17.6%와 과거 실거래 편차를 감안하면 환금성 및 매도 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이재이의 임차권등기뿐 아니라 대항력 행사 및 잔액 인수 문제까지 해소하는지 확인해야 합니다. 발급 주체의 권한과 말소 이행 조건도 중요합니다.
- 김지호 권리 확인. 2026.03.10 전입자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 추가 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 임차권 및 점유 관계 대조. 이재이와 김지호의 관계가 단순 교체인지, 임대차 승계인지, 독립적인 권리관계인지 확인해야 합니다.
- 배당과 채권 승계 확인. 주택도시보증공사 청구액 79,000,000원과 이재이 임차보증금 79,000,000원의 실질 관계를 확인하고, 중복 채권으로 계산하지 않아야 합니다.
- 유찰 시 총취득원가 계산. 1회·2회 유찰만을 근거로 할인 폭을 계산하면 안 됩니다. 확약 미적용 시 매각가 하락과 보증금 미배당 증가를 함께 계산해야 합니다.
- 시세 재검증. 마지막 확인 거래는 2023.07입니다. 과거 6건 평균보다 최신 거래 및 현 시점 유사 다세대주택 거래를 우선적으로 검토해야 합니다.
- 현장 및 명도 확인. 실제 점유자와 호수 표식 ‘상우빌라 2’, 건물 상태, 누수·설비 노후, 관리비 체납 및 점유 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 주택도시보증공사 확약서 원문을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도 모든 인수 위험이 사라지지는 않는다”
이 경매의 첫 번째 관문은 이재이의 79,000,000원 임차보증금입니다. 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했다는 점은 긍정적이지만, 실제 매수인 인수 면책 범위가 명확해야 합니다. 확약 미적용 추정에서는 신건 미배당액 840,000원이 발생하며, 유찰될수록 그 금액이 늘어나 실질취득 총액은 약 80,000,000원 수준으로 유지됩니다.
두 번째이자 더 불확실한 관문은 김지호입니다. 말소기준일 이전 전입 사실은 확인되지만, 보증금과 확정일자는 알려져 있지 않습니다. 주택도시보증공사의 확약서가 이 점유자의 권리를 자동으로 해결해 주지는 않습니다.
세 번째는 가격과 환금성입니다. 신건 80,000,000원은 2023년 7월 확인 거래 75,000,000원보다 높고, 거래 비교상 -17.6% 하락 추세가 나타납니다. 전체 과거 평균 88,333,333원보다 싸게 보인다는 사실은 충분한 매수 근거가 아닙니다. 최신 거래 시점도 오래되었으므로 현재 가격 검증이 추가로 필요합니다.
결론은 ‘확약서 효력 확인, 미상 점유자 조사, 현재 시세 검증 전까지 입찰 보류’입니다. 유찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 실제로 얼마를 인수할 수 있는지, 그리고 최종 취득원가가 현재 시장에서 감당할 수 있는 가격인지입니다.
