* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소뿐 아니라 매수인에 대한 보증금 잔액 청구 및 대항력 행사까지 유효하게 해소한다는 조건의 판단입니다. 현재 확인되는 명시적 내용은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실입니다. 그 범위가 확인되지 않으면 원칙적인 미배당 보증금 52,912,000원의 인수 가능성을 고려해야 합니다. 실질취득 136,912,000원은 이 법정 인수 위험을 반영한 금액이며, 확약 효력이 확인되는 경우 매각대금 기준 84,000,000원으로 달라집니다. 취득 부대비용은 제외합니다.

인천지방법원 2026타경503681. 심곡동 한솔그린빌 제1동 제5층 제503호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박일성으로, 2022년 5월 16일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 등기되었고, 2026년 5월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 현재 경매에 이르렀습니다.

이 물건의 쟁점은 압류가 몇 건 있는지가 아닙니다. 압류보다 먼저 성립한 주택임차인의 대항력입니다. 임차인 정수지는 2022년 4월 22일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 3월 16일입니다. 말소기준으로 표시된 2023년 6월 29일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기일이 2024년이라고 해서 임차인의 선순위 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

다행히 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서라는 중요한 변수가 있습니다. 다만 그 확약서가 임차보증금 잔액 인수 책임까지 배제하는지 확인해야 합니다. 이 한 가지 확인 결과에 따라 매수인이 실질적으로 부담하는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 현재 경매의 말소기준권리는 2023년 6월 29일 갑구 10번 국세 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 지방세·국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 국민은행·인천서부새마을금고·농협은행의 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.

그러나 임차인 정수지의 전입·점유는 2022년 4월 22일로, 기준권리보다 앞섭니다. 을구 7번 주택임차권등기가 2024년 3월 6일에 이루어졌더라도, 그 등기일만으로 대항력을 후순위로 볼 수 없습니다. 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조이므로, 별도의 유효한 권리포기 또는 인수면책이 없다면 부족분을 매수인이 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 135,000,000원의 의미

실제 임차인은 정수지 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 가압류권자·경매신청채권자이자 말소동의 확약서를 제출한 보증기관입니다. 따라서 주택도시보증공사의 채권액을 정수지의 임차보증금에 중복 가산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 총액이 거의 고정된다

확약에 의한 인수면책이 확인되지 않은 상태에서는, 매각대금에서 집행비용을 뺀 금액이 임차인에게 배당되고 남는 보증금을 매수인이 인수하는 경우를 기준으로 분석해야 합니다.

표에서 보듯 최저가가 84,000,000원 → 67,200,000원 → 53,760,000원으로 하락하면, 반대로 임차인의 미배당 보증금은 증가합니다. 확약이 효력을 발휘하지 않는 경우, 매수인의 실질취득 금액은 어느 회차에서도 약 135,000,000원에 집행비용을 더한 수준을 유지합니다.

즉 유찰로 낙찰가가 떨어진다고 해서 실질 취득비용까지 같은 비율로 감소하지 않습니다. 1회·2회 유찰 시의 낮은 최저가만 보고 가격 메리트가 높아졌다고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당은 신건 매각가 기준의 추정입니다. 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분은 52,912,000원입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구액은 동일 기관의 권리로서 기초채권 중복 가능성이 있으므로 별개의 확정 채무처럼 합산해서는 안 됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 보류

본건은 감정가 84,000,000원, 현재 최저매각가도 84,000,000원입니다. 소유자 박일성의 2022년 취득 당시 거래가액은 135,000,000원으로 등기되어 있습니다. 그러나 이 과거 거래가액은 현재 시장가격을 대신할 수 없습니다.

현재 비교할 수 있는 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 시세 할인율을 산출하거나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

특히 권리분석 결과에 따라 매수인의 실질취득 금액 자체가 달라집니다. 확약이 온전히 유효하다면 인수 없이 매각대금 기준으로 비교할 수 있지만, 그렇지 않다면 신건 실질취득 136,912,000원을 시장가격과 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 서구청역 남서측 인근의 구분건물로, 주변은 주상지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호이며 기본적인 전기·위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 세장형의 주거용 건부지이고, 차량 통행이 가능한 포장 공도와 한 면이 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 표시는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 기간 조건이 명시되어 있으므로 적용 여부를 현행 기준으로 재확인해야 합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 건물 상태에 대한 별도 확인은 필요합니다.
• 내부 상태. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 탐문 및 통상적인 인테리어·관리 상태를 전제로 이루어졌으므로 실제 수리비용과 내부 하자를 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매도가격과 처분기간을 수치로 판단하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택 특성을 고려해 동일 지역의 실제 거래와 매물 적체 여부를 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 채권과 임차권을 대상으로 하는지, 조건 및 효력 발생 시점이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 대항력 포기 여부. 임차권등기 말소동의만으로 매수인에 대한 잔여보증금 청구권까지 소멸하는지 단정하지 말고, 임차인·보증기관의 권리관계 및 면책 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 배당 부족분. 신건 기준 52,912,000원, 1회 유찰 시 69,409,600원, 2회 유찰 시 82,607,680원의 원칙적 미배당액이 발생합니다. 확약이 불완전하면 이 금액들이 인수 위험으로 연결될 수 있습니다.
• 세금 압류 검토. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 225,000,000원과 경매신청 청구액 135,000,000원이 동일 보증채무의 대위·승계와 관련된 중복 청구인지 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 거주 상태를 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다.
• 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수·설비·마감 상태와 예상 수선비를 검토해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 등의 체납 여부를 확인하고 매수 후 발생 가능한 부담을 검토해야 합니다.
• 주소 및 공부 대조. 서해구·서구 표기와 등기부, 건축물대장, 매각물건명세서의 물건 표시를 원본으로 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 동일·유사 면적의 최근 실거래, 실제 매물 가격 및 거래 추세를 확인한 뒤 확약 효력에 따라 실질취득액을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “8,400만원이 진짜 취득비용인가”

이 사건의 첫인상은 8,400만원짜리 신건 다세대주택입니다. 그러나 권리분석을 끝까지 해보면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 135,000,000원이고, 신건 예상 미배당액은 52,912,000원입니다. 확약에 의한 면책이 없다면 매수인의 실질취득은 136,912,000원에 이릅니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 매수인의 보증금 인수 책임까지 해소한다면, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 달라집니다. 이 경우에는 경매가격 84,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

하지만 현재 확인된 확약 문구만으로 대항력 포기까지 확정하기는 어렵고, 국세·지방세 압류와 내부 미확인 문제도 남아 있습니다. 또한 최근 실거래 가격이 없어 84,000,000원 자체가 합리적인 가격인지도 평가할 수 없습니다.

따라서 결론은 조건부 검토입니다. 확약서의 실질 인수면책 효력을 먼저 확정하고, 그다음 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 이 순서를 뒤집어 최저가만 보고 입찰하면 예상하지 못한 보증금 부담을 안을 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 “누가, 어떤 권리를, 어디까지 포기했는가”입니다.