인천지방법원 2026타경503692. 인천광역시 부평구 충선로 19에 위치한 투엠캐슬 3층 302호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 2015년 1월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 지상 14층 건물입니다.
등기부에는 최훈 명의의 소유권이전과 함께 임차인 최병관의 주택임차권등기가 확인됩니다. 최병관은 2020년 11월 13일 전입·점유를 시작했으며, 임차권등기는 2024년 6월 18일 접수됐습니다. 말소기준권리인 2025년 1월 23일 압류보다 앞서는 권리입니다.
따라서 이 물건은 단순히 후순위 압류들이 말소되는 일반적인 경매와 구별해야 합니다. 선순위 임차권의 인수 여부와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매수인의 실제 부담을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 부평구 충선로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 14층 중 3층 · 사용승인 2015.01.12 |
| 임차권등기 범위 | 3층 302호 57.48㎡ 전부 |
| 소유자 | 최훈 (2020.11.19 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 177,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2025.01.23 갑구 7번 압류 · 국(관악세무서장) |
| 권리상 핵심 | 선순위 주택임차권등기 및 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
그 밖에 국세·지방세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류 등이 등재되어 있습니다. 말소기준권리 및 그 이후 압류·경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 등기상 압류의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 등 우선 배당채권이 확인되면 채권자에게 돌아가는 금액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최병관 | 3층 302호 57.48㎡ 전부 |
177,000,000원 최초 171,000,000원 |
전입 2020.11.13 확정 2020.11.02 추가 확정 2022.08.22 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 원칙상 인수 위험 확약 이행 시 0원 |
등기부상 임대차계약일은 2020.10.30 및 2022.08.17, 확정일자는 각각 2020.11.02 및 2022.08.22입니다. 임차보증금은 최초 171,000,000원에서 177,000,000원으로 변경된 것으로 기재되어 있으며, 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 최병관 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.10.30 / 2022.08.17 |
| 전입신고일 | 2020.11.13 |
| 점유개시일 | 2020.11.13 |
| 확정일자 | 2020.11.02 / 2022.08.22 |
| 임차권등기 | 2024.06.18 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.06.18 |
| 대항력 판단 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 · 확약의 유효성 및 이행을 전제로 함 |
③ 실질취득 구조 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 최저매각가와 선순위 임차보증금의 관계입니다. 현재 최저매각가 170,000,000원보다 임차보증금 177,000,000원이 큽니다.
선순위 임차보증금이 미배당 범위에서 매수인에게 승계되고, 확약이 적용되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 보증금 인수분은 커집니다. 따라서 최저가 하락만으로 실질취득가격이 저렴해졌다고 평가할 수 없습니다.
실질취득 부담 ≈ 낙찰가 + 인수되는 미반환 임차보증금
보증금 177,000,000원이 인수되는 구조에서는 총부담이 보증금 수준인 177,000,000원 안팎으로 고정될 수 있습니다.
이는 보증금 인수 구조를 설명한 기본 계산입니다. 실제 미배당액은 집행비용, 배당순위, 우선채권 및 배당결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 보증금과의 차액 | 확약 미적용 시 기본 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 170,000,000원 | 7,000,000원 | 보증금 인수 위험 · 총부담 약 177,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 136,000,000원 | 41,000,000원 | 인수 위험 증가 · 총부담 약 177,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 108,800,000원 | 68,200,000원 | 인수 위험 증가 · 총부담 약 177,000,000원 |
보증금과의 차액은 177,000,000원에서 각 회차 매각가격을 차감한 단순 비교액이며, 실제 법원 배당 후 인수액을 확정한 수치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 166,820,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 170,000,000원 |
집행비용은 3,180,000원으로 추정됐으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류 관련 우선 배당채권이 확인되면 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 10,180,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 43,704,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 70,523,200원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 주택도시보증공사 확약이 선순위 임차권 인수 문제를 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 임차보증금 177,000,000원의 미반환 부분에 대한 인수 위험이 별도로 존재합니다. 위 배당 추정치는 그 위험을 정산한 확정 배당표가 아닙니다.
유찰이 진행되면 낙찰가격 자체는 낮아질 수 있습니다. 그러나 확약이 무효이거나 임차권 인수 문제가 해소되지 않는다면 매수인의 실제 부담은 그만큼 감소하지 않을 수 있습니다. 이 사건에서 유찰에 따른 가격 이익을 논하려면 확약의 유효성을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다
이 물건의 감정가는 170,000,000원이며, 소유자 최훈의 2020년 10월 30일 매매에 따른 등기부 거래가액은 171,000,000원입니다. 하지만 과거 취득가격이 현재 시장가격을 뜻하지는 않습니다.
같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저매각가가 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 170,000,000원을 가격 메리트가 있는 금액으로 평가하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 북동측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.01.12 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지 남동측으로 충선로에 접하며, 토지는 사다리형으로 공동주택 및 업무시설 부지 등으로 이용되고 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용으로 조사됐습니다. 등기부에도 주택임차권등기가 기재되어 있어 실제 주거사용 사실이 권리분석에 중요합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 건축물 위반사항. 확인된 감정 관련 내용상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 업무시설과 주거시설이 혼재한 입지의 오피스텔입니다. 최근 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않으므로 매도 가능가격이나 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 구체적인 문구를 확인하세요. 선순위 임차권등기 말소와 대항력 포기 또는 보증금 반환청구권 불행사가 모두 포함되는지, 조건과 효력 발생 시점을 점검해야 합니다.
- 임차권등기 해소 여부. 을구 1번 최병관의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다. 단순한 말소동의와 매수인에 대한 보증금 반환의무 소멸은 구분해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권자와 임차인의 보증금채권 관계, 승계 범위 및 확약의 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 관악세무서장, 부평세무서장, 서울특별시, 금천구 등의 압류와 관련해 당해세 등 우선 배당채권의 존재 및 금액을 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 누가 점유하는지는 별개의 문제입니다. 현황조사와 현장확인을 통해 실제 점유 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용의 차이를 고려해 취득 후 이용계획, 금융조건 및 세무처리를 검토하세요.
- 최근 실거래 확인. 투엠캐슬 및 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 뒤 실질취득가격과 비교해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리비 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성 등을 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 검토. 신청채권자 미배당액과 실제 매수인 인수액은 다릅니다. 당해세, 임차권 배당순위, 확약 조건을 반영해 다시 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 확약의 효력”
인천 투엠캐슬 302호는 감정가 170,000,000원의 신건 오피스텔입니다. 등기부상 선순위 임차보증금은 177,000,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수 위험이 늘어 실질취득 부담이 줄어들지 않을 수 있습니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 확인됩니다. 이 확약이 선순위 임차권과 대항력의 매수인 인수 문제를 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원이고, 취득가격은 낙찰가격을 기준으로 판단할 수 있습니다.
하지만 확약의 정확한 법률상 효력이 확인되지 않은 상태에서는 인수 0원을 무조건 보장된 결과로 볼 수 없습니다. 또한 주변 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 1.70억의 가격 매력도 입증되지 않았습니다. 압류 관련 조세채권과 실제 점유 상태도 함께 점검해야 합니다.
종합 판단: 권리는 조건부 해소 가능, 가격은 판단 보류. 이 물건의 첫 번째 관문은 확약서 원본으로 매수인 인수 위험이 완전히 해소되는지 확인하는 것입니다. 그다음에야 최저가와 최근 실거래를 비교해 실제 입찰가를 결정할 수 있습니다.
