* 선순위 임차권 인수 0원은 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수의무까지 유효하게 해소한다는 조건부 판단입니다. 확인되지 않으면 계산상 인수액 46,840,000원이 위험액으로 남습니다. 서경석에 관한 미상 보증금 및 권리는 포함하지 않은 수치입니다.

인천지방법원 2026타경503726. 인천광역시 남동구 구월동 대명어반스테이 11층 1108호, 전유면적 19.4535㎡의 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이규성이며, 2023년 1월 20일 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 129,500,000원입니다. 현재 경매 최저가는 80,000,000원입니다.

겉으로는 과거 소유권 취득가격보다 낮아진 신건이지만, 과거 취득가격은 현재 시세가 아닙니다. 더욱이 등기부에는 남은성의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 125,000,000원, 전입일은 2022년 12월 29일로, 2025년 11월 25일의 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저매각가만 보고 접근해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

말소기준은 2025년 11월 25일 남동구 압류입니다. 이 압류와 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리입니다. 반면 남은성의 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 등기되어 있으며, 주민등록과 확정일자 역시 그 이전입니다.

② 임차인 분석 — 실제 기재 임차인 2명

임차인으로 기재된 사람은 남은성·서경석 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 거주 임차인으로 더하거나 남은성의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

남은성은 2022년 11월 20일 임대차계약을 체결하고, 같은 달 25일 확정일자를 받았으며, 2022년 12월 29일 전입과 점유를 시작했습니다. 주택임차권등기 대상은 11층 1108호 19.4535㎡ 전부입니다. 말소기준권리보다 앞서 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 검토해야 하는 선순위 임차인입니다.

서경석의 전입일은 2026년 3월 10일로 말소기준 압류보다 늦습니다. 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되기 어렵지만, 보증금·확정일자·실제 계약관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 구분하고, 확약서 적용 대상인 남은성과 별도로 검토해야 합니다.

③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정에 가깝다

선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경매에서는 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해야 실질적인 취득부담을 비교할 수 있습니다. 유찰로 낙찰가가 하락하면 선순위 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄고, 반대로 인수액은 증가할 수 있습니다.

계산상 인수액은 각 회차 예상배당 및 집행비용 추정치를 반영합니다. 인수 포함 총액은 매각가와 선순위 임차인의 미배당 보증금을 합한 금액이며, 취득세·명도비·서경석 관련 미상 부담은 포함하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 흐름이 중요하다

대명어반스테이의 유사 면적 실거래는 총 12건으로, 전체 평균은 82,916,666원입니다. 그러나 과거의 상대적 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 79,875,000원, 최신 거래 80,000,000원, 최근 추세 -5.4%를 우선해야 합니다.

최근 실거래와 비교하면 신건 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%입니다. 2026년 8월 최신 거래가인 80,000,000원과도 같은 금액입니다. 최근 거래 흐름은 -5.4% 하락 추세이므로, 전체 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 집행비용 1,840,000원을 공제한 78,160,000원이 남은성의 임차보증금 우선변제에 배분됩니다. 남은성의 보증금 미배당액은 46,840,000원입니다. 이 금액은 확약의 효력이 인정되지 않을 때의 계산상 매수인 인수 위험액입니다.

주택도시보증공사의 신청채권액은 125,000,000원이며 이 배당 가정에서는 예상배당이 0원입니다. 주택도시보증공사의 채권과 남은성의 보증금은 별도의 실제 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위 및 채권관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당과 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동, 인천광역시청 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역인 예술회관역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 2018년 4월 25일 준공된 144세대 대명어반스테이입니다. 철근콘크리트구조 22층 건물의 11층이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지설비가 있습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
• 도로 및 토지. 서측 광대로변에 접하며, 4필지 일단의 토지에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 함께 위치합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·구월업무지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 적용 대상과 기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 유사 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 시세 추세는 -5.4%입니다. 소형 오피스텔의 임대수요·공실·매각 유동성은 아파트와 별도로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기 및 미배당 보증금의 매수인 인수 배제까지 명확하게 보장하는지 확인해야 합니다.
• 남은성의 권리 정리. 임차권등기의 말소 시점과 절차, 보증금 미회수액 처리, 확약의 적용 대상 및 법적 효력을 확인해야 합니다. 말소동의만으로 모든 대항력 위험이 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 서경석의 점유관계. 2026.03.10 전입으로 확인되는 서경석의 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 및 명도 가능 여부를 추가 조사해야 합니다. 남은성에 관한 확약을 서경석에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사의 경매 신청채권액 125,000,000원과 남은성 임차보증금 125,000,000원의 관계, 보증채권 승계 여부 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 실질취득가 기준 입찰. 확약 효력이 불분명한 상태에서는 계산상 인수액을 더한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 최근 시세 기준 상한 설정. 최근 12개월 평균 79,875,000원, 최신 거래 80,000,000원, 가격 추세 -5.4%를 기준으로 검토해야 합니다. 전체 거래 평균 82,916,666원만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
• 관리비·점유·명도. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 실제 점유자, 명도 절차 및 현장 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 2026.11.09 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서, 배당요구 및 채권관계 서류의 최신 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있는 물건”과 “인수 위험이 없는 물건”은 다르다

이 사건은 신건 최저가가 80,000,000원이라는 사실보다 125,000,000원의 선순위 임차보증금과 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 효력이 더 중요합니다.

일반적인 배당 계산에 따르면 신건의 미배당 보증금은 46,840,000원이고, 이를 매수인이 인수해야 할 경우 실질취득부담은 126,840,000원입니다. 반면 확약이 대항력에 따른 인수의무까지 유효하게 해소한다면 남은성 임차권의 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 하지만 말소동의만 확인된 현재 상태에서 인수의무 소멸을 단정해서는 안 됩니다.

확약의 효력이 인정되더라도 서경석의 보증금·확정일자 등은 여전히 미상입니다. 또한 최근 시세는 하락 추세이며, 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 79,875,000원을 웃돕니다. 따라서 신건 자체의 가격 메리트도 충분하지 않습니다.

결론은 권리 해소 확인 전 입찰 보류, 가격 역시 보수적 접근입니다. 남은성의 인수의무가 실제로 소멸하는지, 서경석의 점유관계가 정리되는지를 먼저 확인해야 합니다. 이 두 문제가 해소되어도 최근 하락한 시세를 기준으로 입찰가를 다시 판단해야 하는 물건입니다.