※ 말소동의 확약서의 효력이 임차인의 대항력 및 잔여 보증금 청구권에까지 미치는 것이 확인되면 인수액은 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 확인되지 않으면 배당표상 미배당 보증금 15,438,000원을 인수위험으로 보아야 합니다. 이 경우 신건의 예상 실질취득금액은 132,438,000원입니다. 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.

인천지방법원 2026타경503738. 인천 미추홀구 용현동에 위치한 화진빌 401호, 전용 51.22㎡의 다세대주택입니다. 소유자 박점남은 2020년 3월 2일 거래가 120,000,000원에 이 부동산을 취득했습니다. 이후 임차인 김경수가 2022년 2월 8일 전입·점유를 시작했고, 2023년 7월 28일 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

이 사건에서 현재 남아 있는 권리의 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 설정됐던 순창신용협동조합·신용보증기금·누리마리파트너스·대성신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2026년 5월 12일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞서 전입·확정일자·점유를 갖추고 임차권등기까지 마친 김경수의 권리가 존재하므로, 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 다릅니다.

더 중요한 점은 가격입니다. 같은 건물의 최신 거래는 2026년 2월 101,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -14.6%입니다. 신건 최저가 117,000,000원은 이미 최근 시세를 웃돕니다. 따라서 이 물건은 확약의 법적 효력과 시장가격을 함께 확인해야 하는 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2026년 5월 12일 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권들이 과거 말소되었기 때문에 현재 강제경매개시결정이 권리분석의 기준이 됩니다. 그러나 임차인 김경수는 이보다 앞선 2022년 2월 8일에 전입·점유했고, 2022년 1월 19일 확정일자를 받았습니다. 2023년 7월 28일 등기된 주택임차권 또한 기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금은 김경수의 130,000,000원 한 건을 기준으로 판단합니다. 신청채권과 임차보증금은 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 오히려 하락세

화진빌은 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 유사면적 실거래는 총 4건이며, 전체 평균 거래가는 113,950,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년의 높은 거래가도 포함되어 있어 지금의 시장가격을 판단하는 데에는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보면 101,000,000원이 현재 비교 기준입니다.

최근 실거래 101,000,000원은 신건 최저가 117,000,000원보다 16,000,000원 낮습니다. 최저가는 최근 시세의 115.8%입니다. 과거 전체 평균 113,950,000원을 기준으로 보더라도 최저가가 이를 웃돕지만, 더 중요한 것은 최근 거래의 하락 추세입니다.

최신 거래는 전용 50.26㎡·5층이고, 경매 대상은 전용 51.22㎡·4층입니다. 면적과 층이 완전히 일치하지 않으며 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 거래가격은 참고 기준으로 보아야 합니다. 다만 표본의 한계를 고려하더라도, 신건 최저가가 최신 거래가격보다 높은 사실은 명확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

배당표는 집행비용 2,438,000원을 우선 공제하고, 나머지 114,562,000원을 임차보증금에 배당하는 추정입니다. 임차인 보증금 부족분은 15,438,000원입니다. 주택도시보증공사 신청채권의 예상 배당은 0원이며, 임차인 배당과 신청채권을 이중 지급 또는 이중 보증금으로 계산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.

⑤ 낙찰가별 인수 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다

확약에 따른 인수면제 효력이 없다면, 낙찰가가 보증금보다 낮아 발생한 미배당 보증금은 대항력 있는 임차인의 잔여 채권으로 남을 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수 부담은 오히려 커집니다. 아래 실질취득금액은 확약 효력이 확인되지 않아 룰상 인수위험이 남는 경우의 시나리오입니다.

* 확약 효력 확인을 전제로 한 인수 0원 평가입니다. 확약이 대항력 및 잔여 보증금 청구권까지 유효하게 해소하지 못하면 위 표의 룰상 미배당 보증금 인수위험이 남습니다. 시나리오별 실질취득금액 차이는 집행비용 추정액 변동에 따른 것입니다.

⑥ 배당분배와 시장가격 비교

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용현초등학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로 사용승인일은 2010.05.13입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감 등이 사용됐고, 위생·급배수·난방 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 정방형 토지로, 북서측 및 남서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 185.8㎡이며 소로각지에 해당합니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 교육환경 관련 절대·상대보호구역 규제가 있고, 토지거래허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 입찰 시 적용되는 규제의 존속 여부와 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,690,000원입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트에 비해 거래 표본이 적습니다. 최근 12개월 거래가 1건이며, 가격 추세도 -14.6%로 하락하고 있어 재매각 시 가격과 거래 유동성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기·잔여 보증금 청구 포기까지 유효하게 포괄하는지 확인해야 합니다. 조건부 확약이면 조건 충족 여부도 반드시 확인해야 합니다.
• 임차인 김경수의 권리 확인. 전입 2022.02.08, 확정일자 2022.01.19, 임차권등기 2023.07.28로 모두 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 대항력과 우선변제권을 단순 후순위 권리로 처리하면 안 됩니다.
• 미배당 보증금 확인. 신건 기준 룰상 인수위험은 15,438,000원입니다. 확약 효력이 법적으로 확인되지 않으면 이를 매수인 실질취득금액에 포함해 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권 130,000,000원과 임차보증금 130,000,000원을 서로 독립된 보증금 채무로 중복 계산하지 말고, 채권 승계·대위관계와 실제 배당·말소 절차를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 입찰가 검토. 최신 거래 101,000,000원, 최근 12개월 평균 101,000,000원, 가격 추세 -14.6%를 우선 고려해야 합니다. 과거 거래가가 섞인 전체 평균만으로 저평가 물건이라고 판단하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 구분. 확약 효력이 확인되면 낙찰가 하락이 실질취득금액 하락으로 연결될 수 있습니다. 반대로 인수채무가 유지되면 1회·2회 유찰 후에도 실질취득금액이 약 132,000,000원 수준으로 유지됩니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건으로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·건물 상태 확인. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 부분, 공용부분 관리상태, 방수·누수·설비 상태, 수선 필요사항을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기 관련 서류, 말소동의 확약서, 배당요구 내역과 매각조건을 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리 해소 가능성은 있지만 가격 매력은 낮다

맺으며 — “확약서가 있어도 가격까지 안전한 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 인수위험과 확약서의 효력입니다. 임차인 김경수는 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이며, 신건 낙찰가 117,000,000원에서는 룰상 미배당 보증금 15,438,000원이 발생합니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 분명한 긍정적 요소입니다. 그러나 확약서 원문에서 대항력과 잔여 보증금 청구권이 유효하게 해소되는지 확인하기 전에는 실질 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 그 효력이 확인된다면 해당 임차권 인수위험은 실질 0원*으로 낮아질 수 있습니다.

가격을 놓고 보면 결론은 더욱 명확합니다. 최근 거래가격은 101,000,000원인데 신건 최저가는 117,000,000원입니다. 이미 최근 시세보다 15.8% 높은 가격이고, 가격 추세는 -14.6% 하락입니다. 확약이 유효해 인수위험이 해소되더라도 신건에 적극적으로 응찰할 만한 가격 근거가 부족합니다.

반대로 확약의 인수면제 효력이 인정되지 않는다면 유찰을 기다리는 것만으로는 해결되지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에서 거의 고정되기 때문입니다.

결론은 '확약 효력 확인 전 입찰 신중, 확인 후에도 신건 가격 보류'입니다. 권리위험 해소 여부를 먼저 확인하고, 최근 시세와 하락 추세를 반영해 실질취득금액 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.