인천지방법원 2026타경503751. 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다우림 201동 12층 1203호 오피스텔입니다. 전용면적은 76.87㎡, 감정가는 206,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이영도이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 말소기준권리가 2023년 주택도시보증공사의 가압류이고, 그보다 앞선 2021년에 전입한 대항력 임차인이 존재하기 때문입니다.

등기된 임차보증금은 240,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약이 없다면 매각대금에서 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 위험합니다. 다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 확약을 반영한 실질 인수액을 0원으로 보되, 원본 확약서 확인을 입찰의 필수 조건으로 삼아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

수협은행의 2018년 근저당권은 2021.12.10 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 미추홀구 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차인의 선행 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.40억과 확약서

실제 임차인은 이현아 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다. 가압류 청구액과 경매신청 청구액도 동일 기관에 관련된 금액이므로, 중복 채권 여부를 확인하지 않은 상태에서 각각 독립된 실채무로 단정할 수 없습니다.

임차보증금 부족액 37,684,000원은 확약이 없는 경우의 배당상 계산액입니다. 확약 반영 인수액 0원과 구별해야 합니다. 내부 확인이 이루어지지 않은 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다

다우림 201동은 32세대 규모의 오피스텔입니다. 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 226,415,000원이지만, 이 수치에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 181,980,000원 1건이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -21.0%입니다. 따라서 전체 평균보다 최근 거래가격을 우선해 판단해야 합니다.

유사 면적 실거래 비교입니다. 본건 전용 76.87㎡와 거래 표본의 면적·층·상태는 일치하지 않을 수 있습니다. 최근 12개월 평균은 거래 1건의 가격이므로 개별 호실의 확정 시세로 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

집행비용 3,684,000원과 임차인 예상배당 202,316,000원으로 매각대금 206,000,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 임차인 부족액 37,684,000원은 말소동의 확약 반영 전의 규칙상 금액이며, 확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 판단을 바꾼다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가와 실질취득비용을 분리해야 합니다. 다음 표는 확약을 반영한 경우와 확약이 적용되지 않는 경우를 구분한 것입니다.

합산 부담은 각 회차 낙찰가에 추정 인수 부족액을 더한 수치입니다. 확약이 유효하게 적용될 경우 매수인의 실질취득은 낙찰가와 같아지며, 별도의 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 다음 회차의 매각조건은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.03.29 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 22m 도로와 남서측·남동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용도 기재되어 있으므로, 실제 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,583,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지의 면적은 1,323.3㎡입니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가되었으나 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 32세대 규모로, 최근 12개월 확인 거래가 1건에 그칩니다. 전체 거래 평균보다 최근 거래가격이 낮고 거래 추세도 -21.0%이므로 향후 매도 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 조건과 적용 범위를 확인하세요. 이현아의 임차권등기 말소 및 미배당 보증금 인수 위험이 실제로 해소되는지 반드시 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 인수 문구, 확약서 제출 사실 및 매각조건의 변경 여부를 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기상 점유개시일은 2021.12.10이지만 현재 실제 점유상태는 현장에서 확인해야 합니다. 확약서와 실제 인도·명도 문제는 구분해 검토하세요.
• 신건 가격. 최저가 206,000,000원은 최근 실거래 181,980,000원보다 높습니다. 전체 평균 대비 91.0%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 하락 추세. 최근 거래 추세 -21.0%와 최근 12개월 거래 1건이라는 제한적인 표본을 함께 고려해 응찰가를 판단하세요.
• 유찰 시 인수 위험. 확약이 없다면 낙찰가 하락분만큼 인수 부족액이 증가하는 구조입니다. 유찰 후 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 세금. 공용부분 미납 관리비와 당해세 등 배당·취득 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용을 별도로 확인하세요.
• 오피스텔 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 시설 상태와 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험이 해소되어도 가격은 별개다”

인천 다우림 1203호의 핵심은 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 신건 기준 예상 미배당액은 37,684,000원이고, 확약이 없으면 매수인의 실질 부담은 243,684,000원으로 계산됩니다. 이 구조에서는 유찰되더라도 실질취득비용이 보증금 240,000,000원 부근에 머물기 때문에 낮은 낙찰가만으로 투자 메리트를 판단할 수 없습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 이 사건의 중요한 긍정 요소입니다. 해당 확약이 유효하게 적용된다면 이현아 임차권의 실질 인수액은 0원이며, 매수인의 취득비용 판단도 낙찰가 중심으로 바뀝니다. 확약이 적용되지 않는 다른 임차권이나 점유 위험에는 별도의 검토가 필요합니다.

그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가 206,000,000원은 최근 실거래 181,980,000원의 113.2%이고, 최근 거래 추세는 -21.0%입니다. 전체 12건 평균 226,415,000원에는 과거 고가 거래가 포함되어 있어 이를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다. 32세대 규모의 오피스텔이라는 점과 제한적인 최근 거래량도 환금성 판단에서 주의할 요소입니다.

최종 판단은 C등급. 확약을 통한 임차권 인수 위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 시장은 하락 추세입니다. 권리는 확약서 확인이 선행되어야 하고, 가격은 신건에서 보류할 이유가 충분합니다. 이 물건의 승부처는 확약의 실효성을 확인한 뒤 실제 취득가격이 최근 실거래 수준에 비해 충분히 낮아지는지를 판단하는 데 있습니다.