인천지방법원 2026타경503764. 인천광역시 미추홀구 주안동의 세중아파트 101동 502호로, 전용면적은 52.88㎡입니다. 소유자 이영도는 2021년 11월 4일 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했고, 등기상 소유권이전 접수일은 2021년 11월 18일입니다. 이보다 앞서 임차인 이지효의 임대차계약은 2021년 9월 17일 체결됐고, 확정일자는 2021년 9월 23일, 전입 및 점유개시일은 2021년 10월 28일입니다. 따라서 이 임차인의 권리는 2022년 2월 15일 설정된 말소기준 근저당권보다 앞섭니다.
등기부상 주택임차권은 2023년 6월 19일 접수됐지만, 임차인의 대항력과 우선변제권을 판단할 때는 임차권등기 접수일만 볼 수 없습니다. 실제 임대차의 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어 해당 임차인의 인수액을 실질 0원으로 평가하되, 확약서의 적용 범위와 말소 이행 여부를 원본으로 확인하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 395-6 세중아파트 제101동 제5층 제502호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 주안로47번길 18-28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트·등기상 공동주택) · 전용 52.88㎡ · 지상 6층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이영도 (2021.11.04. 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.10.27. 발급 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소동의 확약
말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사페이게이트이며, 등기상 채권최고액은 5,000,000,000원입니다. 이는 채권최고액이지 이 사건 부동산에 대한 실제 채무 잔액을 의미하지 않습니다. 등기상 채무자는 김병규로 현재 소유자 이영도와 다르고 공동담보목록 제2022-471호가 기재되어 있으므로, 등기 원본과 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
갑구 16번 압류(2023.02.01, 국)와 갑구 18번 강제경매개시결정(2026.05.12, 주택도시보증공사)은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 을구 3번 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·인수 위험
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금 105,000,000원, 확정일자 2021년 9월 23일, 전입 및 점유개시일 2021년 10월 28일로 확인됩니다. 모두 말소기준 근저당권 접수일인 2022년 2월 15일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 / 점유 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지효 5층 502호 52.88㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
105,000,000원 | 전입·점유 2021.10.28 확정 2021.09.23 |
있음 말소기준보다 앞선 전입·점유 |
있음 확정일자 및 배당요구 |
확약 적용 시 0원 말소동의 확약서 원본·이행 확인 필수 |
임차인은 2023년 6월 19일 임차권등기를 접수했고, 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 현재 매각가 110,000,000원을 가정한 배당에서는 보증금 105,000,000원 전액이 배당되는 구조이므로, 배당표상 미배당 보증금은 발생하지 않습니다. 다만 매각가가 낮아져 보증금이 전액 배당되지 않는 상황에서는 확약의 효력이 더욱 중요해집니다.
확약은 해당 임차인 이지효에게만 적용됩니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 확약 범위 밖의 별도 임차인이나 점유자가 존재할 경우 그에 따른 인수·명도 위험은 별도로 남습니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 추가 임대차관계가 없는지 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격과 거래 표본의 한계
동일 면적 52.88㎡의 확인된 거래는 총 5건입니다. 전체 거래 평균은 108,900,000원이지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 비교 기준 거래가와 최신 거래 시점을 우선해 보아야 합니다. 시장 지표상 비교 기준은 117,000,000원이며, 함께 표시된 최신 거래 역시 2024년 7월 117,000,000원입니다. 비교 기준 거래가가 1건에 불과하고 거래 시점도 현재와 차이가 있다는 점에 유의해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 52.88㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2022.04 | 52.88㎡ | 2 | 130,500,000원 |
| 2022.02 | 52.88㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2021.11 | 52.88㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 52.88㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.88㎡ | 5건 | 108,900,000원 |
최저매각가 110,000,000원은 비교 기준 117,000,000원의 94.0%로, 비교 기준보다 7,000,000원 낮습니다. 반면 전체 거래 평균 108,900,000원과 비교하면 최저가는 약 101.0%로 평균을 조금 웃돕니다. 최근 비교 기준만 보면 낮은 가격이지만, 비교 거래가 1건이고 표시된 최신 거래가 2024년 7월이라는 한계 때문에 시세보다 확실히 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 이지효 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 채권최고액 기준 | 2,660,000원 |
| 3. 갑구 18번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 위 배당표는 제공된 배당 시나리오를 기준으로 작성했으며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 매각대금과 배당순위, 추가 확인 채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 서측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물이며, 사용승인일은 2002.11.16입니다. 위생설비와 급·배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 단지 규모·환금성. 총 8세대의 소규모 단지입니다. 확인된 동일 면적 거래가 5건으로 많지 않아 거래 공백이 생길 수 있으며, 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부상 용도. 감정평가 및 집합건축물대장상 용도는 아파트이나 등기사항전부증명서상 용도는 공동주택입니다. 관련 공부를 서로 대조해 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 외에 별도 점유자나 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 임차인 이지효의 보증금과 임차권등기에 어떤 조건으로 적용되는지 확인하세요. 말소 이행 절차와 완료 여부도 확인 대상입니다.
- 임차인 보증금 105,000,000원. 전입·점유일 2021.10.28과 확정일자 2021.09.23이 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약의 효력이 확인되기 전에는 인수 위험을 단순히 0원으로 확정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 최저가 88,000,000원, 2회 유찰 최저가 70,400,000원입니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 잠재 인수액은 각각 18,984,000원과 36,267,200원으로 제시되어 있으므로, 확약 확인 여부에 따라 입찰 상한을 달리 판단해야 합니다.
- 근저당권 확인. 주식회사페이게이트의 채권최고액 5,000,000,000원과 채무자 김병규, 공동담보목록 제2022-471호를 등기 원본에서 확인하세요. 채권최고액을 실제 채무액으로 간주해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 확인된 임차인 외에 실제 거주자나 별도 임차인이 있는지 확인하세요. 확약은 해당 임차인에게만 적용되므로 확약 범위 밖의 점유·인수 위험은 별도로 검토해야 합니다.
- 시세와 환금성. 비교 기준 거래가 117,000,000원 대비 최저가는 94.0%이지만, 비교 기준 표본은 1건이고 표시된 최신 거래는 2024.07입니다. 전체 평균 108,900,000원과 거래 시점도 함께 고려하세요.
- 추가 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 수선비, 실제 배당액 및 명도 관련 비용을 확인하세요. 본문의 배당표는 추정치이며 모든 비용을 확정한 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약의 효력을 확인한 뒤 가격을 판단하라”
이 사건은 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 보증금 105,000,000원의 선순위 임차인이 존재하고, 그 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 확약이 유효하게 적용되고 이행된다는 전제에서는 임차인 인수액을 실질 0원으로 평가할 수 있습니다. 입찰의 첫 번째 조건은 확약서의 내용과 이행 가능성을 원본으로 확인하는 것입니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 110,000,000원인 신건입니다. 비교 기준 거래가 117,000,000원 대비 94.0%라는 수치만 보면 낮아 보이지만, 비교 거래는 1건이고 표시된 최신 거래는 2024년 7월입니다. 전체 거래 평균 108,900,000원보다 최저가가 높다는 점과 8세대 규모의 환금성 한계도 함께 고려해야 합니다.
종합 판단은 B등급(60점)입니다. 말소동의 확약에 따른 인수 위험 완화 가능성은 긍정적이지만, 선순위 임차보증금과 확약 이행 확인, 추가 점유관계, 소규모 단지의 환금성 및 제한적인 시세 표본이 부담입니다. 확약의 효력 확인이 선행되어야 하며, 최저가가 비교 기준보다 낮다는 사실만으로 입찰 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
