* 인수 0원은 제시된 배당 시나리오의 계산값입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 별도의 대항력·보증금 반환채무가 매수인에게 남지 않는다는 확인이 필요합니다.
인천지방법원 2026타경503796. 계양구 병방동 원창골드타운 에이동 2층 202호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 위치하고, 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 곽준용이며, 2017.12.08 소유권을 취득할 당시 거래가액은 100,000,000원이었습니다.
이 사건의 특징은 근저당보다 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 2023.06.22 설정된 신한카드 가압류가 기준이고, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류가 뒤따릅니다. 그런데 주택임차권등기에 기재된 임차인의 주민등록과 점유개시 시점은 2018.01.09입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인이 무조건 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방동 184-9 원창골드타운 에이동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호 |
| 임차권 기재 면적 | 2층 202호 48.46㎡ 전부 |
| 소유자 | 곽준용 (2017.12.08 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 102,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.22 신한카드 가압류 (11,709,956원) |
| 임차권등기 | 2025.02.25 이창근 · 변경 보증금 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
기존에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 말소되어 있습니다. 특히 2017.12.08 한국스탠다드차타드은행 근저당권 72,000,000원은 2018.01.11 해지로 말소됐습니다. 2022.08.12 김학태 명의로 설정된 전세권 120,000,000원도 2022.11.14 말소됐으므로 현재 존속하는 별도의 전세권으로 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 102,000,000원 보증금과 말소확약
등기상 확인되는 현재 주택임차권자는 이창근입니다. 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로서 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 임대차 및 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
이창근 2층 202호 48.46㎡ 전부 임차권등기 |
최초 90,000,000원 변경 102,000,000원 계약 2017.12.29 / 2022.11.15 주민등록·점유 2018.01.09 |
대항력 가능·확인 필요 기재 주민등록일이 말소기준보다 빠름 |
가능성 있음 확정일자 2018.01.09 / 2022.11.16 실제 배당순위 확인 필요 |
말소동의 확약 주택도시보증공사 확약서 제출 대항력 포기 범위 확인 필요 |
따라서 해당 임차권등기의 말소 가능성은 확인되지만, 확약서가 임차인의 대항력 포기와 보증금 반환채무의 면제·소멸까지 포함하는지는 별도로 확인해야 합니다. 확약의 효력이 해당 임차관계 전체에 미치지 않으면 매수인에게 미배당 보증금 인수위험이 남을 수 있습니다.
* 확약서 원문, 권리승계 관계 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조한 뒤에만 적용할 수 있는 조건부 판단입니다.
등기된 최초 계약일은 2017.12.29, 주민등록일과 점유개시일은 2018.01.09, 최초 확정일자 역시 2018.01.09입니다. 변경 계약일은 2022.11.15, 변경 계약 확정일자는 2022.11.16입니다. 두 확정일자 모두 2023.06.22 가압류보다 앞섭니다. 다만 임대차의 연속성, 변경 보증금의 우선순위, 실제 대항요건 유지 여부, 주택도시보증공사의 권리승계 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
아래는 제시된 채권자 배당계산에 따른 조건부 예상치입니다. 임차인의 선행 대항요건, 변경 보증금의 우선순위, 세금 우선배당과 말소확약의 법적 효력이 확정된 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 1. 가압류 · 신한카드 | 11,709,956원 | 11,709,956원 |
| 2. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 7,754,044원 |
| 합계 | — | 124,000,000원 |
주택도시보증공사의 102,000,000원은 신청채권에 대한 예상배당이며, 이창근 임차보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 위 계산은 집행비용 2,536,000원, 채권자 배당 113,709,956원, 소유자 잔여 7,754,044원을 가정합니다. 국세·지방세의 법정 우선순위 및 실제 임차인의 배당순위가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 미배당액이 인수액은 아니다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수(계산상) |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 124,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 99,200,000원 | 16,695,556원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 79,360,000원 | 36,178,436원 | 0원* |
* 위 계산상 인수액 0원은 확약 효력과 대항력 문제가 해소된 상태를 전제로 해석해야 합니다. 채권자 미배당액이 자동으로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 반대로 미배당액만으로 임차인의 인수위험이 없다고 판단할 수도 없습니다.
만약 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채무가 확약 등으로 해소되지 않고, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수해야 한다면 실질취득비용은 낙찰가와 인수 보증금의 합계로 계산해야 합니다. 임차인이 보증금을 우선적으로 배당받고 그 부족액만 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어, 비용이 대체로 102,000,000원 수준에 묶일 수 있습니다. 집행비용, 다른 선순위 채권 및 실제 배당순위에 따라 총액은 달라집니다.
따라서 79,360,000원이 곧 안전한 취득원가라는 결론은 성립하지 않습니다. 반대로 확약으로 해당 임차인의 모든 인수위험이 실제로 해소됐다면 보증금 인수는 실질 0원이 되지만, 그 경우에도 객관적인 시세 비교가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 병방동 병방초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 상가주택, 아파트, 공장 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 기재됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 페인트 및 돌붙임 등으로 마감됐고, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용됩니다. 동측·남측·서측으로 각각 노폭 약 35m·25m·12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며, 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 적법성. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 상태, 건축물 관리상태 및 주변 유사 물건의 거래가격이 중요합니다. 현재 비교 가능한 실거래 근거가 확정되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 20번 임차권등기의 말소에만 적용되는지, 대항력 포기와 보증금 반환채무 면제·소멸까지 포함하는지 확인하세요.
- 임차인 선순위 여부 검토. 이창근의 주민등록일·점유개시일 2018.01.09, 확정일자 2018.01.09 및 2022.11.16, 말소기준 가압류일 2023.06.22의 선후관계를 확인해야 합니다. 실제 점유와 대항요건 유지 여부도 함께 검토하세요.
- 보증금 변경 및 권리승계 확인. 최초 90,000,000원에서 변경 102,000,000원으로 된 임대차계약의 연속성, 증액분의 순위, 주택도시보증공사가 승계한 권리의 범위를 확인하세요. 보증기관 채권과 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당표 재검토. 신건 기준 주택도시보증공사 예상배당 102,000,000원은 확정배당이 아닙니다. 임차인의 우선변제권, 배당요구의 적법성, 조세채권 우선순위에 따른 배당 변화가 있는지 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2024.08.01 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사의 공매 진행 여부와 현재 경매 절차의 관계를 확인하세요.
- 국세·지방세 및 건강보험 압류 확인. 부평세무서장, 인천광역시, 국민건강보험공단 압류와 관련해 법정기일, 우선권, 실제 배당 참여 금액을 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 계양구 병방동의 유사 다세대주택 실거래와 건물 연식·면적·층수·상태를 비교하세요. 최저가뿐 아니라 인수 가능 금액을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도 조사. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 인도 가능 시점, 명도 협의 및 관련 비용을 사전에 점검하세요.
- 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약서, 확약서 및 최신 법원 공고를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “말소동의가 있다”와 “인수위험이 없다”는 다르다
인천 원창골드타운 에이동 202호는 신건 최저가가 124,000,000원인 다세대주택입니다. 등기상 임차인 이창근의 변경 보증금은 102,000,000원, 주민등록일은 2018.01.09로 말소기준권리인 2023.06.22 가압류보다 앞섭니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 긍정 요인입니다. 확약과 권리승계 관계를 확인해 실제 인수위험이 해소된다면 해당 임차권에 관한 실질 인수액 0원이라는 결론이 가능합니다. 그러나 현재 확인된 확약 문구만으로 임차인의 대항력 포기와 보증금 반환채무 소멸까지 확정하기는 어렵습니다.
특히 유찰되어 최저가가 99,200,000원 또는 79,360,000원으로 내려가더라도, 인수할 보증금이 남는다면 실질취득원가는 그만큼 증가합니다. 보증금 102,000,000원이라는 위험 기준을 배제한 가격 비교는 금물입니다. 더구나 최신 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현 단계에서 가격 자체가 저렴하다는 판단도 보류해야 합니다.
종합 결론은 C등급입니다. 임차권 말소확약은 긍정적이지만, 선행 임차관계의 대항력·우선변제 및 인수 범위, 세금 압류와 공매공고, 객관적인 시세 미확인 문제가 남아 있습니다. 확약 효력 확인 전에는 입찰을 보류하고, 권리 확인 후 실질취득비용을 기준으로 재평가하는 것이 적절합니다.
