* 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 잔여보증금 인수 문제까지 해소하는 효력을 갖고 실제 이행된다는 조건부 판단입니다. 확약서의 정확한 문언 및 대항력 포기 여부는 별도로 확인해야 합니다. 원칙상 인수액은 제공된 배당 추정액에 따른 금액입니다.
인천지방법원 2026타경503805. 인천 미추홀구 숭의동 포디엄 7층 702호, 사용승인일이 2017년 7월 21일인 9층 건물의 오피스텔입니다. 공부상 오피스텔이지만 임차권은 주거용 주택임차권으로 등기되어 있습니다. 소유자는 정재영이며, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
가장 먼저 살펴볼 것은 등기 순서입니다. 기존 남인천농업협동조합과 희망새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 9월 17일 미추홀구 압류입니다. 그런데 임차인 윤종현의 전입일은 2022년 6월 3일이고, 주택임차권등기일도 2024년 7월 4일입니다. 모두 말소기준권리보다 앞서므로, 대항력 있는 선순위 임차권으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-14 포디엄 제7층 제702호 도로명: 인천광역시 미추홀구 장천로19번길 9 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 임차권 범위 | 제7층 제702호 63.1089㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2017.07.21 |
| 소유자 | 정재영 (2018.04.17 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2025.09.17 미추홀구 압류 (갑구 3번) |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.21 등기 (2018.05.21 등록) |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 위반건축물 여부 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
권리 순서를 정리하면, 이미 말소된 근저당권들은 현재 낙찰자의 인수 여부를 판단하는 핵심 권리가 아닙니다. 중요한 것은 2024년 주택임차권등기가 2025년 압류보다 먼저 존재한다는 사실입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
|
윤종현 제7층 제702호 63.1089㎡ 전부 |
전입 2022.06.03 확정 2022.05.16 |
190,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구 有
임차권등기 2024.07.04
|
등기된 실제 임차인은 윤종현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 표시되어 있지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 190,000,000원의 임차보증금에 주택도시보증공사의 청구액 190,000,000원을 또 더해서는 안 됩니다.
임차권등기일과 배당요구일은 모두 2024.07.04로 기재되어 있습니다. 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있는 상태로 분석되며, 원칙적으로 보증금 미배당액이 발생하면 대항력에 따른 인수 문제가 남습니다.
확약서가 유효하게 적용되는 경우: 해당 임차권의 말소와 잔여보증금 인수 위험이 해소된다는 전제에서 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
이러한 확약은 해당 임차권에 관한 것이며, 그 밖의 별도 점유자나 권리가 발견된다면 자동으로 보호해 주는 것은 아닙니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가가 전부인가?
보증금 190,000,000원은 신건 최저가 184,000,000원보다 큽니다. 확약서가 없거나 효력이 인정되지 않는다면, 매수인은 낙찰가와 임차인 미배당 보증금을 함께 고려해야 합니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로, 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 미적용 총액 | 확약 적용 총액* |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 184,000,000원 | 9,376,000원 | 193,376,000원 | 184,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 147,200,000원 | 45,660,800원 | 192,860,800원 | 147,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 117,760,000원 | 74,688,640원 | 192,448,640원 | 117,760,000원 |
실질취득은 낙찰가와 인수보증금의 합계이며 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 제외했습니다. 원칙상 인수액은 각 회차의 예상배당 추정치를 사용했습니다. * 확약 적용 총액은 임차권 말소 및 잔여보증금 인수 위험 해소가 확정된 조건부 금액입니다.
위 표에서 확인할 수 있는 핵심은 명확합니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 184,000,000원에서 117,760,000원으로 하락해도 총취득비용은 약 190,000,000원대로 유지됩니다. 집행비용 추정치 때문에 보증금과 정확히 같지는 않지만, 낮아진 낙찰가 대부분이 늘어난 인수보증금으로 상쇄되는 구조입니다.
반대로 확약이 유효하게 이행되어 실질 인수가 0원이 된다면, 취득비용은 낙찰가를 중심으로 낮아집니다. 그러나 이는 어디까지나 권리비용 계산이며, 해당 낙찰가가 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
④ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 미확인
이 물건은 감정가와 신건 최저가가 모두 184,000,000원입니다. 그러나 인근 오피스텔 실거래 평균이나 최근 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 있는 수치가 없어 신건 가격이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 선순위 임차권이 존재하는 물건은 확약 미적용 시의 실질취득비용 193,376,000원과 확약 적용 시의 실질취득비용 184,000,000원을 구분하여 시세와 비교해야 합니다. 최저가만으로 투자 수익이나 할인율을 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 윤종현 (우선변제) | 190,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 (신청채권) | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 184,000,000원 |
예상배당은 집행비용 추정액과 기재된 배당순서를 적용한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 미배당액 190,000,000원은 신청채권 기준으로 표시한 값이며, 매수인의 인수보증금과 동일한 의미가 아닙니다. 임차보증금과 보증기관 청구액을 별개의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 2017.07.21 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 해당 물건은 7층 702호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 도시계획. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가 관련 규제는 지정 대상과 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,561,000원이며, 토지 전체 면적은 459.6㎡입니다. 이는 해당 호실의 개별 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 민간임대주택. 2018.05.21 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.11.21 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 등에 관한 등기 내용이 있으므로 등록상태와 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 환금성은 동일 건물 매매사례, 임대수요, 보증금 수준 및 월세 수익 등에 영향을 받습니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 단순한 등기 말소동의인지, 대항력 포기와 잔여보증금 인수 위험 해소까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 확약서의 적용 대상. 을구 6번 윤종현 주택임차권에 관한 확약인지, 말소 이행에 필요한 절차와 조건이 무엇인지 점검해야 합니다.
- 배당과 인수액 구분. 원칙상 신건 배당부족액은 9,376,000원입니다. 확약이 유효하게 적용될 경우 실질 인수액은 0원*이지만, 확약이 없거나 효력이 불충분할 경우 총취득비용은 193,376,000원으로 계산됩니다.
- 보증기관 중복계산 방지. 실제 임차인은 윤종현 1명입니다. 주택도시보증공사의 청구액을 새로운 임차보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 명도 및 인도 가능성을 직접 점검하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택 등록상태. 등기된 민간임대주택 관련 의무가 현재 어떻게 처리되는지 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 포디엄 및 주변 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 매매가격, 임대수익을 비교한 뒤 응찰 상한을 결정해야 합니다.
- 압류 및 조세관계. 미추홀구 압류와 관련한 조세채권 및 배당순위, 별도 공과금·관리비 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본, 감정평가서와 법원 매각조건을 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음”
인천 포디엄 702호의 가장 큰 특징은 190,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 최저가 184,000,000원보다 보증금이 크므로, 확약이 없다면 신건에서도 9,376,000원의 인수액이 발생합니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 부족분이 늘어나 총취득비용은 대략 보증금 수준으로 유지됩니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 해당 확약이 임차권 말소와 미배당 보증금의 인수 위험까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 이 사건을 단순한 선순위 보증금 전액 인수형으로만 판단해서도, 반대로 확약서의 정확한 효력을 확인하지 않은 채 완전한 무인수 물건으로 단정해서도 안 되는 이유입니다.
또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 신건 최저가 184,000,000원에 가격 메리트가 있다고 말할 근거도 부족합니다. 확약의 법적 효력 확인, 실제 점유와 민간임대주택 관련 사항 점검, 그리고 시장가격 검증이 필요합니다.
종합 판단: 권리 위험은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 원문 확인이 필요하고 가격 적정성도 검증되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 보수적인 C등급으로 평가합니다.
