인천지방법원 2026타경503810. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 미다움 105동 202호 다세대주택입니다. 소유자는 윤다영이며, 등기상 2022년 10월 31일 매매로 130,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 125,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 등기상 임차권과 실제 매수인 인수액을 구분하는 것입니다. 을구 5번 노정호의 주택임차권등기는 보증금 125,000,000원으로 확인되며, 매각물건명세서에는 인수권리로 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 확약의 적용 범위에 따라 노정호에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 반면 조상용은 보증금이 미상이고 대항력·우선변제권이 있는 것으로 분류되어 있어, 이 위험까지 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 확약과 별도 임차인 위험을 구분해야 한다

과거 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2022.08.24 말소됐고, 조선일보사의 근저당권도 2013.07.24 말소됐습니다. 조영숙의 5,000,000원 가압류 역시 2021.11.05 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이들 과거 권리는 현재의 매수인 인수위험과 구분해야 합니다.

현재 중요한 권리는 2024.10.10 등기된 노정호의 주택임차권과 조상용의 임차관계입니다. 노정호의 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서 설정됐고 매각물건명세서에도 인수권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 반영해 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 다만 확약서의 대상·조건과 실제 말소 이행 여부는 원본으로 확인해야 합니다.

② 실질취득 검토 — 최저가만 보고 판단하면 안 된다

이 물건은 감정가와 최저가가 모두 85,000,000원인 신건입니다. 그러나 확인된 실거래 비교가격이 없어 감정가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 노정호의 확약 적용 여부와 별개로 조상용의 보증금 미상 위험이 남는다는 사실입니다. 따라서 최저가 85,000,000원만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.

* 미배당 추정액은 확약을 적용하지 않은 배당 시나리오의 참고 금액입니다. 현재 회차의 41,930,000원은 배당 산식상 미배당 추정액으로 병기하며, 제출된 말소동의 확약서 적용에 따라 노정호의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 조상용의 보증금 및 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

③ 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 위험

조사상 같은 202호에 조상용과 노정호 두 명의 임차인이 기재되어 있습니다. 보증금이 확인된 노정호와 보증금이 미상인 조상용을 분리해서 검토해야 합니다.

* 노정호의 실질 인수액 0원 처리는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영한 것입니다. 배당 산식상 미배당 추정액 41,930,000원은 확약 미적용 참고치이며, 확약의 적용 범위와 말소 이행 여부를 확인해야 합니다. 이 확약은 조상용에게 적용되는 것으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 산식상 노정호 보증금 미배당 추정액은 41,930,000원입니다. 다만 말소동의 확약서 제출에 따라 노정호의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 조상용의 보증금 미상 및 배당 가능성은 위 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수위험은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학초등학교 동측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능한 것으로 평가되어 있습니다. 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2001.08.03 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 2층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항은 현재 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 현황과 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 실거래 비교가격과 거래량을 확인할 자료가 없어 가격 경쟁력이나 환금성을 단정하기 어렵습니다. 권리위험을 해소한 뒤 인근의 유사 면적·건물·층 거래를 별도로 비교해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 노정호의 주택임차권등기를 대상으로 하는지, 별도 조건이 있는지, 실제 말소 이행이 가능한지 확인하세요.
• 조상용 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 영수증, 전입세대 확인서, 확정일자부, 배당요구 관련 서류와 실제 점유 상태를 확인하세요. 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 두 임차인의 관계 확인. 같은 202호에 조상용과 노정호가 각각 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 계약관계, 임차권등기 대상 범위 및 현재 점유 상황을 대조해야 합니다.
• 실질취득가 계산. 최저가 85,000,000원에 조상용 관련 인수 가능액을 더해 자금계획을 검토하세요. 노정호의 미배당 추정액은 확약 미적용 산식상의 참고치이며, 조상용의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
• 배당·세금 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 배당순위와 배당액을 원본 서류로 확인하세요. 현재의 예상배당표만으로 최종 배당을 확정할 수 없습니다.
• 명도 및 현장 확인. 실제 점유자와 점유 범위, 건물 내부 상태, 체납 관리비 및 인도 가능성을 확인하고 예상 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 시세 비교. 동일 건물 또는 인근의 유사 다세대주택 실거래가를 확인하기 전에는 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약 적용”과 “전체 인수위험 해소”는 다르다

이 사건에서 노정호의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 실질 인수 0원으로 처리합니다. 그러나 같은 202호에 기재된 조상용은 대항력·우선변제권이 있는 것으로 분류되어 있고 보증금이 미상입니다. 따라서 노정호의 확약만으로 전체 임차인 인수위험이 사라졌다고 판단할 수 없습니다.

감정가와 최저가는 85,000,000원으로 동일하지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 조상용의 보증금과 확약의 실제 이행 여부입니다. 이 두 가지를 확인하기 전에는 실질취득 총액을 확정할 수 없으므로, 현 단계에서는 입찰을 보류하고 추가 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.