인천지방법원 2026타경503832. 인천 미추홀구 주안동 마인블루빌 10층 1001호, 전용 48.84㎡의 오피스텔입니다. 이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원인 신건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격표보다 200,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 이지원은 말소기준권리인 2023.11.27. 가압류보다 먼저 전입했고, 확정일자와 임차권등기를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 정리되어 있습니다.

일반적인 선순위 임차인 인수형 물건이라면 낙찰대금에서 보증금을 모두 배당받지 못했을 때 부족분이 매수인에게 넘어갑니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 특별한 사정이 있습니다. 따라서 분석의 핵심은 단순히 미배당액을 계산하는 것이 아니라 확약의 적용 범위와 실제 말소·인수 부담 해소 여부를 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.11.27. 목포수산업협동조합 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 주택임차권과 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 대항력을 이미 갖춘 선순위 임차인의 미배당 보증금은 등기 자체가 말소된다고 해서 무조건 소멸하는 것이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 두 사람, 서로 다른 위험

실명으로 확인되는 임차인·전입자는 이지원과 김성주, 2명입니다. 을구 3-2번은 이지원 임차권의 경정등기이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

이지원의 최초 임차권등기에는 확정일자 2022.12.05., 점유개시일 2022.12.22.로 기재되어 있으나, 2024.05.22. 경정등기에는 확정일자 2022.12.21., 점유개시일 2022.12.30.로 정정되어 있습니다. 임차인 현황의 확정일자 기재와 경정등기 내용이 다르므로 원본 대조가 필요합니다.

등기부에는 과거 김민수의 주택임차권등기(보증금 180,000,000원)가 존재했으나 2023.01.05. 말소되었습니다. 현재의 이지원 보증금과 합산할 인수채무가 아닙니다.

③ 낙찰가와 실질취득 — 확약 전후를 구분해야 한다

이 사건에는 동일 평형의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 감정가 180,000,000원이 시장에서 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 먼저 임차보증금 인수 여부가 실질취득액에 미치는 영향을 살펴볼 필요가 있습니다.

확약 전 총액은 각 회차의 매각가와 제시된 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 집행비용 등의 차이로 보증금 200,000,000원과 정확히 일치하지는 않으며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 제외됩니다. 확약 적용 시 금액은 이지원 인수액이 실질 0원이라는 조건부 판단으로, 김성주의 별도 미확인 위험까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

예상 매각대금 180,000,000원에서 집행비용 3,320,000원을 공제하면 176,680,000원이 남습니다. 제시된 배당 계산에서는 이 금액이 이지원 임차보증금에 배당되어 보증금 부족분이 23,320,000원 발생합니다.

목포수산업협동조합과 주택도시보증공사의 예상배당은 각각 0원이며, 두 채권자의 미배당 청구액 합계는 212,918,158원입니다. 다만 이 합계는 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금 사이의 권리관계를 확인하지 않고 이를 별도의 보증금 채무로 중복 계산해서도 안 됩니다.

본 배당표는 제시된 예상배당 계산을 그대로 반영한 것입니다. 이지원의 23,320,000원은 확약 적용 전의 룰상 인수액이며, 말소동의 확약이 유효하게 적용될 경우 이지원 관련 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 실제 배당순위·배당금은 당해세, 최우선변제 및 채권관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 신건 가격 — 아직 저렴하다고 판단할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원입니다. 그러나 해당 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 가격 경쟁력을 인정해서는 안 됩니다.

특히 이 물건은 오피스텔입니다. 아파트처럼 동일 평형 매매가격만으로 일률적인 평가를 하기보다는 실제 주거 이용 가능성, 공실 위험, 임대수요, 관리비 및 개별 호실 상태까지 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 및 도시가스설비가 설치되어 있으며 개별난방 방식입니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 각각 약 15m, 3m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형이며 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 지정 내용이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 적용 대상과 지정기간을 입찰 시점에 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 공시지가 2,324,000원/㎡, 토지면적 218.4㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 수치로 개별 호실의 대지권 면적이나 오피스텔 시장가치를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대차 세부 현황과 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 업무시설과 근린생활시설이 혼재해 있지만, 동일 건물의 거래가격과 임대수익 정보가 확인되지 않아 실제 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 어느 임차권에 적용되는지, 매수인의 미배당 보증금 인수 의무까지 해소하는지, 별도의 조건이나 절차가 있는지 확인해야 합니다.
• 이지원 임차권 말소. 을구 순위 3번 임차권등기와 3-2번 경정사항을 확인하고, 매각 후 실제 말소 절차에 장애가 없는지 점검해야 합니다.
• 김성주 전입·점유 조사. 2025.01.15. 전입자의 실제 점유 여부, 보증금 및 임대차계약 관계를 확인해야 합니다. 현재 전입일 기준 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 확약 대상이 아닌 별도 점유자라는 점에서 명도 문제가 남을 수 있습니다.
• 실거래 비교. 마인블루빌 및 인근 유사 오피스텔의 최근 매매거래와 임대차 시세를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 배당 및 채권관계. 이지원 임차보증금과 주택도시보증공사 청구채권의 관계, 배당요구 및 말소동의 조건을 확인해야 합니다. 동일한 경제적 채권을 중복 인수액으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 공적 부담. 등기부에 과거 세금 압류가 존재했던 이력이 있으므로 당해세, 체납세금 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 기계식주차시설과 공용설비의 관리상태, 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자의 퇴거 및 인도 문제를 점검해야 합니다.
• 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%를 기준으로 계산하면 18,000,000원입니다. 실제 제출금액과 입찰조건은 매각공고를 통해 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 경정내역 및 확약서 원본을 반드시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 조건부 검토, C등급

맺으며 — “확약이 있다고, 가격까지 안전한 것은 아니다”

이 물건의 첫인상은 상당히 위험합니다. 최저매각가가 180,000,000원인데 선순위 임차보증금이 200,000,000원이기 때문입니다. 일반적인 배당구조라면 신건에서만 23,320,000원의 미배당 보증금이 발생하고, 유찰될수록 매수인 인수액은 더 커집니다.

하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 물건의 판단을 바꿉니다. 그 효력이 해당 임차권의 인수 부담 해소에 유효하게 적용되면 이지원의 보증금 부족분은 매수인의 실질 부담에서 제외됩니다. 그래서 이 사건은 단순한 보증금 인수형 경매와 구별해서 보아야 합니다.

그렇다고 즉시 입찰할 이유가 생기는 것은 아닙니다. 별도로 전입한 김성주의 점유·보증금이 확인되지 않았고, 오피스텔의 최근 실거래 시세도 검증되지 않았습니다. 확약서 원본으로 인수 부담 해소를 확인하고, 별도 점유관계를 정리한 뒤, 실제 시장가격을 비교해야 합니다.

이 사건의 결론은 명확합니다. 이지원 인수 부담은 확약으로 해소될 수 있지만, 남은 점유 위험과 가격의 적정성은 아직 확인이 필요합니다. 신건 감정가만 보고 입찰을 결정하기보다는 확약의 법적 효력과 실질취득액을 먼저 확정하는 것이 합리적입니다.