* 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 배제까지 유효하게 보장하는 경우의 조건부 판단입니다. 단순 임차권등기 말소동의만 확인되는 경우에는 계산상 인수 위험 11,306,000원이 남습니다.

인천지방법원 2026타경503836. 인천 미추홀구 도화동의 도화탑클래스 3층 301호 오피스텔입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사로, 청구금액은 187,000,000원입니다. 현재 소유자는 노성녀이며, 2021년 8월 18일 매매를 원인으로 2021년 9월 7일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기부상 거래가액도 187,000,000원입니다.

등기부에는 압류와 가압류, 과거 경매개시결정 및 말소된 근저당권이 복잡하게 얽혀 있습니다. 하지만 중요한 것은 개수보다 권리의 시간적 선후관계입니다. 말소기준권리로 제시된 것은 2021년 12월 9일 국민건강보험공단 압류입니다. 반면 임차인 김가희는 2021년 8월 17일 전입·점유를 개시했으며, 확정일자도 2021년 8월 4일입니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 외형만 보고 보증금 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 이 확약으로 주된 인수 위험이 해소될 가능성이 있지만, 확약의 적용 범위와 원래 임차인의 권리관계를 확인해야 합니다. 권리상 해결 가능성과 매수가격의 경제성은 별개의 문제라는 점도 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

과거 신한은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권은 2021년 8월 17일 해지로 말소됐고, 추창숙의 채권최고액 120,000,000원 근저당권도 2022년 5월 13일 말소됐습니다. 과거 강제경매개시결정 등기 역시 취하 또는 취소기각결정에 따른 말소가 이루어졌습니다. 이들 과거 권리를 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 보아서는 안 됩니다.

현재 말소기준인 국민건강보험공단 압류 이후 설정된 국세·지방세 압류, 가압류 및 이번 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 등기상 압류의 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다. 당해세와 법정기일에 따라 임차인의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.87억

임차인 김가희의 임대차계약일은 2021년 7월 25일이고, 확정일자는 2021년 8월 4일입니다. 2023년 10월 27일 임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 확인됩니다. 보증금 187,000,000원에 대한 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.

주택도시보증공사는 2024년 9월 10일 가압류 채권자로, 2026년 5월 14일에는 이번 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 그러나 이 기관을 김가희와 별도의 실제 임차인으로 세어 보증금 187,000,000원을 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 김가희 1명이며, 보증기관의 채권관계는 별도로 판단해야 합니다.

③ 배당과 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

신건 최저가 179,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액은 3,306,000원이며, 임차인에게 배당 가능한 금액은 175,694,000원입니다. 보증금 187,000,000원에서 이를 제외한 11,306,000원이 미배당됩니다.

실질취득 합계는 매각가와 계산상 인수액의 합계이며 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다. 위 수치는 확약의 인수 배제 효력을 적용하지 않은 보수적 계산입니다. 유찰 시 집행비용 추정액 차이로 합계에 소폭 차이가 납니다.

반대로 확약의 대항력 포기 및 인수 배제 효력이 확인된다면, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*이므로 위 미배당액을 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 그 경우에도 낙찰대금 자체의 적정성과 미납 관리비·세금 등은 별개로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 집행비용과 배당순서를 따른 단순 추정입니다. 국세·지방세의 당해세 및 법정기일에 따른 우선순위, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금은 별도의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 보증기관의 실제 권리 승계 및 배당 귀속관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 말할 수 없다

감정가는 179,000,000원이고, 소유자의 2021년 거래가액은 187,000,000원입니다. 그러나 2021년 거래가격은 현재 시장가격을 직접 대변하지 않습니다. 이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

특히 확약의 인수 배제 효력이 확인되지 않으면 비교 기준은 최저가 179,000,000원이 아니라 실질취득 추정액 190,306,000원입니다. 유찰 후에도 인수 부담을 포함한 취득가격을 기준으로 비교해야 합니다. 단순히 감정가 대비 할인율이 커졌다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동, 인천 도화초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택·상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 11층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄하게 조성되어 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 기재돼 있으므로 실제 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 특이사항이 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 현장조사 당시 관계인의 협조 부족 등으로 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 주거용으로 이용되는 오피스텔이지만, 개별 물건의 거래가격과 매수수요를 확인할 최근 실거래 비교가 필요합니다. 현재 자료만으로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 최우선 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 배제를 포함하는지, 그 효력이 매수인에게 미치는지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리관계. 김가희의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기와 실제 보증금 반환 여부를 대조해야 합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 채권 신고와 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 인수 시나리오 분리. 확약의 인수 배제 효력이 유효하면 해당 임차인 인수는 0원*, 확인되지 않으면 신건 기준 계산상 11,306,000원의 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세·법정기일·배당우선순위를 확인해 실제 임차인 배당액과 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
• 입찰가격 검증. 현재 감정가 179,000,000원만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 최근 실거래를 확인한 후 실질취득가격과 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 방지. 확약이 유효하지 않으면 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하는 구조입니다. 매각가 할인폭과 실제 취득비용 감소폭을 혼동해서는 안 됩니다.
• 내부 및 시설 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로, 실제 내부상태·기계식주차 설비·관리비 체납 여부 등을 확인해야 합니다.
• 원본과 최신 현황 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본 및 매각기일 전 권리변동 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약의 효력 확인이 가격 판단보다 먼저다”

인천 도화탑클래스 301호는 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 임차인이 존재하는 오피스텔입니다. 보증금은 187,000,000원이고, 신건 최저가로 계산하면 11,306,000원의 미배당액이 발생합니다. 확약에 따른 인수 배제가 없다면 최저가 179,000,000원이 아니라 실질취득 190,306,000원을 기준으로 판단해야 합니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 긍정 요소입니다. 해당 확약서에 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 배제가 유효하게 포함되어 있다면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소될 수 있습니다. 그러나 말소동의만으로 이를 단정해서는 안 됩니다. 또 확약이 해소하는 것은 해당 임차인의 권리 문제이지, 미납 관리비나 별도의 배당·명도 문제 전부가 아닙니다.

최근 실거래 비교도 확인되지 않아 가격의 적정성을 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약서 효력 확인 전 인수 위험 유지, 확인 후에도 시세 검증 필수”입니다. 권리구조는 확약으로 개선될 가능성이 있지만 신건의 가격 메리트까지 입증된 것은 아닙니다. 종합 판단은 C등급으로, 권리 확인과 가격 검증을 거친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.