인천지방법원 2026타경503840. 인천 계양구 장기동 아름빌라 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 강유형이며, 2022년 7월 8일 거래가 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 이재홍의 주택임차권등기가 2024년 8월 14일 설정됐고, 2026년 5월 14일 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

가장 중요한 권리는 경매개시결정보다 먼저 등기된 이재홍의 주택임차권입니다. 임차보증금은 85,000,000원으로 현재 최저매각가 78,000,000원보다 많습니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어나 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 그러나 이 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이재홍 임차권에 대해서는 별도의 판단이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2026년 5월 14일 강제경매개시결정입니다. 과거 신한은행 근저당권 48,000,000원과 국민은행 근저당권 42,900,000원은 각각 이미 말소된 등기로, 이번 경매에서 새로 인수할 근저당권이 아닙니다.

반면 이재홍의 2024년 8월 14일 주택임차권등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 단서가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

이재홍의 보증금 85,000,000원은 등기부 임차권 기재액입니다. 등기부에 계약 구분별로 같은 금액이 반복되지만 하나의 임차권에 기재된 금액으로 보아 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 78,000,000원입니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 가격이 낮아지는 것만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

또한 선순위 임차권에 대한 확약이 유효하더라도, 황인호의 인수위험이 정리되지 않으면 실제 취득비용은 낙찰가를 초과할 수 있습니다. 특히 보증금 인수형 권리라면 유찰로 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있어 실질취득액이 반드시 낮아지는 것은 아닙니다.

회차별 채권 미배당액은 신청채권 85,000,000원에 대한 배당 시뮬레이션 수치이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 이재홍의 확약 및 황인호의 실제 권리관계에 따른 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)

신건 최저가 78,000,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 1,804,000원을 공제한 76,196,000원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 청구금액 85,000,000원 중 8,804,000원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 계양초등학교 남측 인근입니다. 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 1992년 3월 9일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 벽돌·타일, 내벽은 몰탈 위 페인트 등의 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생시설, 급배수시설 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(장기 구획정리)에 속하며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 사용승인일이 오래된 소규모 다세대주택으로, 매도 시 가격 형성과 거래 속도에 대한 주의가 필요합니다. 비교 실거래 가격이 확인되지 않아 적정 매각가격이나 처분기간을 구체적으로 산정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이재홍의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 권리, 효력 발생 조건, 대항력 포기 범위 및 잔여보증금 청구 가능성을 확인해야 합니다. 단순한 등기 말소동의와 모든 인수채무의 면제는 동일한 의미가 아닐 수 있습니다.
• 황인호의 임대차관계. 보증금·월차임·점유 범위·확정일자·실제 점유 여부·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 및 추가 확인자료로 검증해야 합니다.
• 선순위 대항력. 황인호의 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 전입 사실만으로 대항력의 모든 요건이 증명되는 것은 아니므로 실제 인도와 점유 및 임대차계약의 유효성을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 실제 입찰 전에는 낙찰예정가에 확정된 보증금 인수액, 명도 관련 비용과 필요한 취득비용을 더하여 총부담을 다시 계산해야 합니다.
• 배당표 검증. 신청채권자 청구액은 85,000,000원이며, 신건 예상 미배당액은 8,804,000원입니다. 다만 임차인 우선변제와 당해세 등의 실제 배당순위를 반영한 최종 금액은 달라질 수 있으므로 배당관계의 확인이 필요합니다.
• 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 전용면적·층·노후도·임대차 현황을 비교해야 합니다. 감정가 78,000,000원만으로 시세 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자, 실제 거주자, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 말소에 동의했다는 사실만으로 모든 명도 문제가 해결되었다고 볼 수 없습니다.
• 등기와 매각물건명세서 재확인. 2026년 10월 27일 발급 등기사항과 매각기일 전 최종 서류를 대조하고, 추가 권리변동이나 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 최종 판단 — 확약은 긍정적이지만 인수위험은 미해결

이 물건은 두 가지 상반된 요소가 있습니다.

첫째, 선순위 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이재홍의 보증금 85,000,000원은 최저가 78,000,000원보다 높지만, 확약이 유효하게 적용될 경우 해당 임차권에 따른 실질 인수부담을 0원으로 평가할 수 있습니다.

둘째, 황인호라는 별도의 임차인이 존재하며 보증금이 확인되지 않았습니다. 2025년 2월 26일 전입은 말소기준일보다 빠르지만, 실제 대항력과 우선변제 요건 및 인수액은 확정되지 않았습니다. 이재홍의 확약으로 이 위험까지 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

결국 현재 최저가 78,000,000원은 매각의 출발가격이지 매수인의 최종 취득비용을 보장하는 금액이 아닙니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.

맺으며 — “말소동의 확약 ≠ 모든 임차인 위험 해소”

이 경매는 겉으로 보면 감정가 7,800만원의 다세대주택이지만, 권리분석의 중심에는 보증금 8,500만원의 주택임차권과 별도로 확인된 황인호의 전입 사실이 있습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 긍정 요소입니다. 그러나 확약은 대상 권리에 한정하여 판단해야 하며, 별도 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부까지 해결해 주지는 않습니다.

결론은 명확합니다. 이재홍의 확약 효력을 원문으로 확인하고, 황인호의 보증금 및 대항력 여부를 검증한 다음, 매수인 실질취득액과 주변 거래가격을 비교해야 합니다. 그 전까지는 신건 가격은 물론 유찰 후 가격에 대해서도 안전한 저가 매수라고 판단할 근거가 부족합니다.