인천지방법원 2026타경503851. 인천광역시 검단구 당하동 소재 천우명가 비103동 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 202,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 175,000,000원입니다. 소유자는 정윤용으로, 2023년 4월 5일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리관계의 출발점은 2024년 1월 4일 등기된 케이비국민카드 가압류 6,753,025원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그런데 임차인 함영민의 전입·점유 개시일은 2022년 3월 18일로, 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정해서는 안 됩니다.

이 사건의 특별한 변수는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 선순위 임차권의 잔여 보증금 인수 문제를 해결할 수 있는 중요한 자료지만, 말소동의 사실만으로 대항력 포기까지 확정되었다고 단정할 수는 없습니다. 확약서의 정확한 문언, 적용 대상, 이행 조건을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인

등기부의 과거 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 남아 있는 주요 금전권리 중 말소기준으로 제시된 것은 2024년 1월 4일 케이비국민카드 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 대항력 있음

을구 순위 7-2번은 순위 7번 임차권의 확정일자 경정등기입니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차인 정보에는 확정일자 2022.03.04가 기재되어 있으나 2024.05.13 경정등기에는 2022.02.04로 정정되어 있습니다. 우선변제 순위를 확정하기 전 원본을 대조해야 합니다.

③ HUG 말소동의 확약서 — 인수 위험을 바꾸는 핵심 문서

매각물건명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용도 기재되어 있습니다.

확약서가 임차보증금 잔액에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소를 유효하게 담보하고, 해당 권리자가 그 조건에 구속된다면 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 다만 현재 확인된 문구는 말소동의 확약서의 제출 사실이므로, 대항력 포기 범위와 잔여 보증금 청구권의 처리까지 확정되었다고 단정할 수는 없습니다.

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로서 175,000,000원을 청구하고 있습니다. 함영민의 임차보증금 역시 175,000,000원입니다. 따라서 보증금 반환채권의 대위·승계 여부와 실제 배당받을 권리자를 반드시 확인해야 합니다. 주택도시보증공사를 별도의 주거 임차인으로 세거나, 동일 보증금을 근거 없이 두 번 합산해서는 안 됩니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 유지된다

현 회차는 최저가가 임차보증금보다 높아 배당 추정상 임차인에게 보증금 전액이 지급됩니다. 반면 1회 또는 2회 유찰되면 낙찰가가 보증금보다 낮아집니다. 확약에 따른 인수 면제 효력을 인정하기 전의 보수적인 시나리오는 다음과 같습니다.

유찰 회차의 추정 인수액은 확약 효력 적용 전의 계산값입니다. 금액은 각 회차의 추정 배당과 비용을 반영하므로 보증금 175,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 유효한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 확인되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

배당액은 현재 회차의 추정 배당 모형을 표시한 것으로 실제 법원의 배당표가 아닙니다. 집행비용 3,628,000원은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 시세·가격 판단 — 실거래 확인 전에는 보수적으로

이 물건의 최저매각가는 202,000,000원입니다. 소유자의 2023년 4월 취득 당시 등기부상 거래가액은 180,000,000원입니다. 다만 과거 한 건의 거래가액은 현재의 시장가격을 확정하는 근거가 아닙니다.

동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최신 거래가, 최근 12개월 평균 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단하기 어렵습니다. 2023년 소유권이전 가격을 현재 시세 평균으로 대체해서도 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 인천광역시 당하동 백석초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역인 완정역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 본타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 포장된 소로에 접하며 차량 접근이 가능합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역 및 당하지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 토지 규제. 성장관리권역·철도보호지구·교육환경 보호구역 등의 규제가 확인됩니다. 건축·개발·용도변경 계획이 있다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 수선 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물·층·구조·상태에 따른 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래를 확보하여 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 단순 임차권등기 말소 동의인지, 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구권 처리까지 포함하는지 확인합니다.
• 확약 적용 대상 확인. 함영민 임차권과 주택도시보증공사의 권리승계 관계, 확약 효력의 조건과 매수인에 대한 구속력을 확인합니다.
• 확정일자 경정 확인. 임차권등기에 표시된 2022.02.04와 임차인 조사상 2022.03.04의 차이를 경정결정 및 원본 자료로 확인합니다.
• 배당 중복 검증. 주택도시보증공사의 청구금액과 임차보증금이 동일하므로 대위변제 여부와 실제 배당받을 채권자를 확인합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 최저가만 비교하지 말고 미배당 임차보증금 인수 가능액을 더해 총 취득비용을 검토합니다.
• 실거래 시세 확인. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 매물가격을 비교한 뒤 입찰가 상한을 정합니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 상태를 확인하고 필요한 명도 절차를 검토합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 법정 우선채권 및 배당에 반영되지 않은 비용을 점검합니다.
• 매각기일 원본 대조. 2026.11.09 매각기일의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 사건의 핵심은 가격표에 적힌 202,000,000원이 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 175,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

신건 가격에서는 추정 배당상 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 유찰이 시작되면 가격이 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금의 인수 위험이 커집니다. 확약 효력이 확인되지 않은 상태에서는 1회 유찰 시 실질취득 178,062,400원, 2회 유찰 시 177,609,920원을 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다.

반대로 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소를 유효하게 담보한다는 점이 명확히 확인된다면 그 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다. 다만 보증기관과 임차인의 채권승계 관계 및 확약의 적용 범위는 별도로 확인해야 합니다.

권리는 조건부 검토, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 물건은 유찰 횟수보다 확약서의 법적 효력과 실제 실질취득금액을 먼저 확인해야 하는 다세대 경매입니다. 권리 위험이 해소되더라도 현재 시장가격에 대한 검증 없이는 입찰을 권하기 어렵습니다.